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Les 5 critères essentiels pour choisir votre syndic de copropriété !

Les 5 critères essentiels pour choisir votre syndic de copropriété !
Choisir son syndic
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Les 5 critères essentiels pour choisir votre syndic de copropriété !

Les 5 critères essentiels pour choisir votre syndic de copropriété !

La loi du 10 juillet 1965 dispose que toute copropriété doit être administrée par un syndic de copropriété. Ce dernier peut-être professionnel ou non-professionnel, mais dans tous les cas, il assure la gestion administrative et financière de la copropriété ainsi que la bonne tenue de l’immeuble. Cependant, si les copropriétaires sont insatisfaits de la gestion actuelle de la copropriété, ils peuvent librement changer de syndic par un vote en assemblée générale. Comment bien choisir son nouveau syndic ? Quels sont les critères à prendre en compte pour le choix d’un syndic ? On fait le point dans cet article.

Sommaire

Les critères pour bien choisir son syndic de copropriété

Nous vous recommandons de choisir votre futur syndic en fonction des besoins de la copropriété. Voici les 5 critères essentiels à prendre en compte pour bien choisir votre syndic.

Le modèle de gestion : professionnel, bénévole ou coopératif

La loi du 10 juillet 1965 admet exactement trois modèles de gestion de la copropriété :

  • Le syndic professionnel : il s’agit d’une personne physique ou morale externe à la copropriété, à qui l’on confie la gestion de la copropriété. La profession de syndic est réglementée par la loi Hoguet, qui exige notamment la possession d’une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et de l’Industrie (CCI), une garantie financière et une assurance professionnelle en responsabilité civile ;
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Bon à savoir :
Plus récemment, sur le marché, ont émergé des syndics en ligne. Ce sont des syndics professionnels qui proposent une offre totalement dématérialisée et moins chère que les syndics traditionnels. Cependant, comme la prestation de services est assez limitée, le syndic en ligne ne convient pas à toutes les copropriétés.


  • Le syndic bénévole : ici, c’est un copropriétaire qui est élu en qualité de syndic. Il assure les mêmes missions qu’un syndic professionnel ;
  • Le syndic coopératif : c’est le président du conseil syndical qui détient la qualité de syndic, aussi appelé président-syndic. Cependant, le syndic coopératif est une forme de gestion collégiale. Ainsi, tous les membres du conseil syndical peuvent se répartir les tâches de gestion de la copropriété en fonction de leurs affinités respectives et de leurs disponibilités. 

Chaque modèle de la gestion présente ses avantages et ses inconvénients. Nous vous les décrivons dans les points suivants.

Le coût du syndic : les honoraires et les frais annexes

Un syndic professionnel assure la gestion d’une copropriété en échange d’honoraires. Ces frais correspondent uniquement aux missions encadrées par l’article 18 de la loi de 1965, comme la convocation d’une assemblée générale ordinaire par an ou la tenue à jour de la comptabilité. Les honoraires varient entre 120€ et 200€ TTC par an et par lot en moyenne. 

Cependant, le syndic professionnel facture aussi des frais annexes pour certaines tâches comme par exemple :

  • La tenue d’une assemblée générale ordinaire après 19h ;
  • La convocation et la tenue d’une assemblée générale extraordinaire ;
  • L’édition d’un état daté : à noter que le coût est plafonné à 380€ TTC depuis la loi ALUR ;
  • En cas de travaux, le syndic facture une commission d’environ 4% en moyenne sur le montant total TTC;
  • Etc.

Ainsi, avant de choisir un syndic professionnel, il est important de lire attentivement le contrat du syndic qui est encadré par la loi ALUR. Depuis janvier 2022, les syndics professionnels ont aussi l'obligation de fournir une grille tarifaire qui détaille les prix des prestations proposées, incluses dans les honoraires ou facturées comme frais annexes. Cela permet aux copropriétaires de comparer plus facilement les devis de syndics.

À l’inverse, le syndic bénévole et le syndic coopératif représentent des alternatives économiques au syndic professionnel. En effet, comme la gestion est assurée par un copropriétaire ou le conseil syndical, les copropriétaires ne paient plus d’honoraires de gestion. Toutefois, il est possible de rémunérer le syndic bénévole pour sa fonction de syndic par un vote à la majorité absolue en assemblée générale.

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Bon à savoir :
Matera accompagne les copropriétés en auto-gestion avec une plateforme en ligne clé en main pour gérer de A à Z la copropriété et des experts juridiques, travaux et comptables qui prennent le relais pour les sujets complexes de la copropriété. Les copropriétaires réalisent en moyenne 30% d’économies sur leurs charges de copropriété avec Matera !

Les déplacements et la réactivité du syndic dans la copropriété

Le syndic, de par ses missions, doit régulièrement se déplacer dans la copropriété : tenir les assemblées générales, assurer le suivi des chantiers en cours dans la copropriété, gérer les sinistres, etc. La prestation d’un syndic professionnel comprend un ou deux déplacements par an, mais les autres déplacements sont facturés.

Lorsque la copropriété est gérée par un syndic bénévole ou un syndic coopératif, le gestionnaire réside généralement sur place. Ainsi, en cas de problème, le syndic peut agir rapidement, et ce, sans faire appel à des intermédiaires.

La communication du gestionnaire de la copropriété

Le syndic professionnel propose généralement aux copropriétaires et aux membres du conseil syndical une permanence téléphonique en semaine et une adresse e-mail dédiée pour les échanges. Cependant, il est parfois compliqué d’obtenir rapidement une réponse car un gestionnaire gère en moyenne entre 40 et 60 copropriétés en parallèle.

Ce problème se rencontre aussi pour le syndic bénévole, qui généralement assure la gestion de la copropriété en plus d’une activité professionnelle. Ainsi, il est parfois difficile d’obtenir une réponse en semaine, plus particulièrement durant la journée. La bonne alternative est le syndic coopératif. En effet, comme tous les conseillers syndicaux participent à la gestion de la copropriété, il est plus facile d’obtenir une réponse rapidement de la part de quelqu’un en charge de la gestion de l’immeuble. 

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Bon à savoir :
Matera propose dans sa plateforme de gestion de la copropriété un outil de communication pour les copropriétaires et les membres du conseil syndical. Cela permet de fluidifier les échanges entre les copropriétaires mais également d’apprendre à davantage connaître ses voisins ! Vous pouvez également utiliser ce module de communication pour discuter en amont des sujets à aborder en assemblée générale et ainsi faciliter la prise de décision. 

La transparence de la gestion de la copropriété

La gestion de la copropriété est opaque, et plus particulièrement lorsque la copropriété est gérée par un syndic professionnel traditionnel. Généralement, le syndic professionnel ne communique qu’avec les membres du conseil syndical. Ils ont ainsi accès à plus d’informations sur la copropriété, telles que les dépenses du compte courant du syndicat des copropriétaires ou le montant des dettes de la copropriété.

Contrairement au syndic professionnel, le syndic bénévole ou coopératif agit dans l'intérêt des copropriétaires. En effet, dans le cadre de l’auto-gestion, le syndic est aussi membre du syndicat des copropriétaires. Les décisions sont donc prises dans l’intérêt des copropriétaires, par exemple en renégociant les contrats de la copropriété.

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Bon à savoir :
La loi ALUR oblige les syndics professionnels à fournir aux copropriétaires et membres du conseil syndical un extranet, c’est-à-dire une plateforme en ligne sur laquelle se trouve les documents de la copropriété. Cette obligation ne s’applique pas aux syndics bénévoles et coopératifs, mais des prestataires de services comme Matera offrent une plateforme sur laquelle les copropriétaires peuvent retrouver l’ensemble des documents relatifs à l’immeuble.

Tableau récapitulatif : comment bien choisir son syndic ?

Pour vous aider à choisir un nouveau syndic de copropriété, nous vous détaillons dans ce tableau récapitulatif l’ensemble des avantages et inconvénients de chaque modèle de gestion de la copropriété.

Modèle de gestion Syndic professionnel Syndic bénévole Syndic coopératif
Caractéristiques Gestion déléguée à un cabinet professionnel de gestion Gestion déléguée à un seul copropriétaire Gestion déléguée au conseil syndical
Le conseil syndical assiste le syndic professionnel, mais sa constitution est facultative Le conseil syndical assiste le syndic bénévole, mais sa constitution est facultative Il est obligatoire d’élire un conseil syndical et des membres
Coût du syndic Honoraires entre 120€ et 200€ TTC par an et par lot Pas de coût, sauf si une rémunération est accordée au syndic bénévole Pas d’honoraires
Frais annexes supplémentaires (état daté, commission sur travaux, AG après 19h, etc.) Pas de frais annexes Pas de frais annexes
Déplacement et réactivité Un ou deux déplacements par an dans la copropriété, sauf si le syndic est en ligne Syndic bénévole présent sur place, mais parfois peu disponible Conseillers syndicaux présents sur place
Une moins bonne réactivité car plus d’intermédiaires Une meilleure réactivité car moins d’intermédiaires Une meilleure réactivité car moins d’intermédiaires
Communication Permanence téléphonique durant la semaine, et parfois les week-ends (facturés en supplément) Pas de permanence Pas de permanence
Interlocuteur unique Interlocuteur unique Tous les membres du conseil syndical sont des interlocuteurs privilégiés
Transparence Le syndic professionnel n’agit pas toujours dans les intérêts des copropriétaires Le syndic bénévole agit dans l'intérêt des copropriétaires Le syndic coopératif agit dans l'intérêt des copropriétaires
Obligation pour le syndic professionnel de mettre en place un extranet Pas d’obligation d’extranet Pas d’obligation d’extranet
Pas de suivi des dépenses de la copropriété pour tous Il peut faire appel à un prestataire pour mettre en place une plateforme en ligne de suivi Il peut faire appel à un prestataire pour mettre en place une plateforme en ligne de suivi

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Bon à savoir :
La plateforme de gestion proposée par Matera pour les syndics bénévoles et les syndics coopératifs inclut des outils utiles pour les conseillers syndicaux et les copropriétaires tels que l’administration de la copropriété, le suivi en temps réel des dépenses, la communication entre copropriétaires, la gestion des sinistres, la recherche de prestataires, etc. Ainsi, la gestion de la copropriété est plus transparente, plus facile et plus sereine ! 


Quelles sont les étapes pour changer de syndic de copropriété ?

Après avoir choisi le modèle de gestion de la copropriété qui convient le mieux, vous devez demander au syndic actuel la mise à l’ordre du jour d’une résolution pour changer de syndic. Dans les faits, n’importe quel copropriétaire ou membre du conseil syndical peut envoyer cette demande par lettre recommandée avec accusé de réception une demande, au moins deux mois avant la tenue d’une l’assemblée générale.

Lors de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires vote le changement de syndic à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965. Concrètement, la résolution doit obtenir au moins la moitié des tantièmes de la copropriété. Si ce n’est pas le cas et que la résolution a obtenu au moins un tiers des tantièmes, alors un second vote peut être organisé au cours de la même assemblée générale, cette fois à la majorité simple.

On ne s'arrête pas en si bon chemin!
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