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La loi du 10 juillet 1965 dispose que toute copropriété (même petites) doit être administrée par un syndic de copropriété. Ce dernier peut être professionnel ou non professionnel. Dans tous les cas, quel que soit le modèle choisi, un syndic de copropriété assure la gestion administrative et financière de la copropriété dont il est en charge ainsi que la bonne tenue de l’immeuble. Si les copropriétaires sont insatisfaits de la gestion actuelle de la copropriété, ils pourront librement changer de syndic par un vote en assemblée générale. Comment bien choisir son nouveau syndic ? Quelles sont les questions à se poser pour choisir un syndic de copropriété ? Quels sont les critères à prendre en compte pour le choix d’un syndic ? On fait le point dans cet article sur les différentes solutions de syndic.
Les bonnes questions à se poser pour choisir son syndic de copropriété ?
Pour que le syndic réponde à vos attentes, il est important de se poser les questions suivantes, tout en mettant en concurrence les différents types de gestion immobilière :
- Comment choisir un syndic qui agit dans l’intérêt de la copropriété ?
- Quel est le syndic qui assure la plus grande transparence des coûts ?
- Quel est le syndic avec la plus grande réactivité ?
- Quel est le fonctionnement d'un syndic ?
- Quels services proposent les différents types de syndic ?
Les critères pour bien choisir son syndic de copropriété
Nous vous recommandons de choisir votre futur syndic en fonction des besoins de la copropriété. Voici les 5 critères nécessaires pour bien choisir votre syndic.
Le modèle de gestion : syndic professionnel, bénévole ou coopératif ?
La loi du 10 juillet 1965 admet exactement trois modèles de gestion de la copropriété :
- Le syndic professionnel : il s’agit d’une personne physique ou morale externe à la copropriété, à qui l’on confie la gestion de la copropriété. La profession de syndic est réglementée par la loi Hoguet, qui exige notamment la possession d’une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et de l’Industrie (CCI), une garantie financière et une assurance professionnelle en responsabilité civile ;
- Le syndic bénévole : ici, c’est un copropriétaire qui est élu en qualité de syndic. Il assure les mêmes missions qu’un syndic professionnel ;
- Le syndic coopératif : c’est le président du conseil syndical qui détient la qualité de syndic, aussi appelé président-syndic. Cependant, le syndic coopératif est une forme de gestion collégiale. Ainsi, tous les membres du conseil syndical peuvent se répartir les tâches de gestion de la copropriété en fonction de leurs affinités respectives et de leurs disponibilités.
Si vous souhaitez plus de transparence et de contrôle, le syndic coopératif est fait pour vous !
Chaque modèle de gestion présente ses avantages et ses inconvénients et possède une responsabilité juridique. Nous vous les décrivons dans les points suivants.
Le coût du syndic de copropriété : les honoraires et les frais annexes
Un syndic professionnel a pour rôle et même pour obligation d'assurer la gestion d’une copropriété en échange d’honoraires. Comme évoqués dans le règlement de copropriété, ces frais correspondent uniquement aux missions encadrées par l’article 18 de la loi de 1965, comme la convocation d’une assemblée générale ordinaire par an ou la tenue à jour de la comptabilité. Les honoraires varient entre 120€ et 200€ TTC par an et par lot en moyenne.
Cependant, le syndic professionnel facture aussi des frais annexes pour certaines tâches comme par exemple :
- La tenue d’une assemblée générale ordinaire après 19h ;
- La convocation et la tenue d’une assemblée générale extraordinaire ;
- L’édition d’un état daté : à noter que le coût est plafonné à 380€ TTC depuis la réforme de la copropriété en juin 2020 ;
- En cas de travaux (de rénovation ou d'accessibilité) le syndic facture une commission d’environ 4% en moyenne sur le montant total HT ;
- Etc (immatriculation de la copropriété...)
Ainsi, avant de choisir un syndic professionnel, il est important de lire attentivement le contrat du syndic qui est encadré par la loi ALUR. Depuis janvier 2022, les syndics professionnels ont aussi l'obligation de fournir une grille tarifaire qui détaille les prix des prestations proposées, incluses dans les honoraires ou facturées comme frais annexes. Cela permet aux copropriétaires de comparer plus facilement les devis de syndics.
À l’inverse, le syndic bénévole et le syndic coopératif représentent des alternatives économiques au syndic professionnel. En effet, comme la gestion est assurée par un copropriétaire ou le conseil syndical, les copropriétaires ne paient plus d’honoraires de gestion. À noter toutefois qu’il est possible de rémunérer le syndic bénévole pour sa fonction de syndic par un vote à la majorité absolue en assemblée générale.
Les déplacements et la réactivité du syndic dans la copropriété
Les missions inhérentes au syndic l’amènent à devoir régulièrement se déplacer dans la copropriété : tenir les assemblées générales, assurer le suivi des chantiers en cours dans la copropriété, gérer les sinistres, etc. La prestation d’un syndic professionnel comprend un ou deux déplacements par an, mais les autres déplacements sont facturés.
Lorsque la copropriété est gérée par un syndic bénévole ou un syndic coopératif, ce dernier réside généralement sur place. Ainsi, en cas de problème, le syndic peut agir rapidement, et ce, sans faire appel à des intermédiaires. La prise de décision est ainsi accélérée ainsi que la réactivité pour faire avancer les différents sujets de la copropriété.
La communication du gestionnaire de la copropriété
Le syndic professionnel propose généralement aux copropriétaires et aux membres du conseil syndical une permanence téléphonique en semaine et une adresse e-mail dédiée pour les échanges. Cependant, il est parfois compliqué d’obtenir rapidement une réponse car un gestionnaire gère en moyenne entre 40 et 60 copropriétés en parallèle. De plus les petites copropriétés sont souvent gérées en second plan par les professionnels...
Ce problème se rencontre aussi pour le syndic bénévole, qui généralement assure la gestion de la copropriété en plus d’une activité professionnelle. Ainsi, il est parfois difficile d’obtenir une réponse en semaine, plus particulièrement durant la journée. La bonne alternative est le syndic coopératif. En effet, comme tous les conseillers syndicaux participent à la gestion de la copropriété, il est plus facile d’obtenir une réponse rapidement de la part de quelqu’un en charge de la gestion de l’immeuble.
La transparence de la gestion de la copropriété
La gestion de la copropriété est souvent opaque, et plus particulièrement lorsque la copropriété est gérée par un syndic professionnel traditionnel. Généralement, le syndic professionnel ne communique qu’avec les membres du conseil syndical. Ils ont ainsi accès à plus d’informations sur la copropriété, telles que les dépenses du compte courant du syndicat des copropriétaires ou le montant des dettes de la copropriété.
Contrairement au syndic professionnel, le syndic bénévole ou coopératif agit dans l'intérêt des copropriétaires. En effet, dans le cadre de l’autogestion, le syndic est aussi membre du syndicat des copropriétaires. Les décisions sont donc prises dans l’intérêt des copropriétaires, par exemple en renégociant les contrats de la copropriété plus régulièrement pour réaliser des économies pérennes sur les charges.
Tableau récapitulatif : comment bien choisir son syndic de copropriété ?
Pour vous aider à choisir un nouveau syndic de copropriété, nous vous détaillons dans ce tableau récapitulatif l’ensemble des avantages et inconvénients de chaque modèle de gestion de la copropriété.
Quelles sont les étapes pour changer de syndic de copropriété ?
Mettre à l’ordre du jour la résolution de changement de syndic
À votre demande, votre syndic actuel mettra à l’ordre du jour une résolution pour changer de syndic. Celle-ci sera issue soit d’une révocation, soit d’un non-renouvellement du syndic. En pratique, n’importe quel copropriétaire ou membre du conseil syndical peut envoyer cette demande par lettre recommandée avec accusé de réception une demande, au moins deux mois avant la tenue d’une l’assemblée générale.
Voter le changement de syndic
Lors de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires vote le changement de syndic à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965. Concrètement, la résolution doit obtenir au moins la moitié des tantièmes de la copropriété. Si ce n’est pas le cas et que la résolution a obtenu au moins un tiers des tantièmes, alors un second vote peut être organisé au cours de la même assemblée générale, cette fois à la majorité simple.
Organiser la transition avec l’ancien syndic
Dès lors que le nouveau syndic est élu, c’est lui qui reprend le déroulé de l’assemblée générale. Toutefois, il y a une période de passation entre les deux syndics. Les délais de restitution des pièces relatives à une copropriété par le syndic sortant ont été raccourcis par l’article 15 de l’ordonnance 2019-1101 du 30 octobre 2019. Cet article modifie les modalités de passation entre l’ancien et le nouveau syndic, avec une date d’entrée en vigueur fixée au 1er juin 2020.
Voici un tableau récapitulatif des différents délais à respecter lors de la transition avec le nouveau syndic :
Pour conclure, vous devez garder à l'esprit qu'il vous faudra vérifier l'ensemble des points nécessaires pour bien choisir votre syndic et les mettre en concurrence.
Un bon syndic, en plus de ses obligations, doit également tout au long de son mandat, s'occuper efficacement de la gestion des fonds et du recouvrement des charges impayées.
Vérifier et veiller à la santé de son syndic de copropriété peut être un élément crucial dans votre projet immobilier...
Grandes ou petites copropriétés : défendez la valeur immobilière de vos biens !
