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Le syndic de copropriété joue un rôle essentiel dans la copropriété. D’après la loi du 10 juillet 1965, il en est le représentant légal et il assure la gestion de la copropriété. Il œuvre quotidiennement pour le compte du syndicat des copropriétaires. Avoir un syndic en copropriété est obligatoire, même pour les petites copropriétés.
Toutefois, cette fonction peut être assurée suivant divers modèles de gestion, chacun présentant des avantages et des inconvénients spécifiques. Cela permet notamment de s’adapter à la taille du syndic et aux besoins particuliers des copropriétaires.
On vous explique tout ce qu’il faut savoir dans cet article pour vous aider à comprendre et choisir le modèle de syndic le plus adapté à votre situation.
Définition du syndic de copropriété
La loi du 10 juillet 1965 encadre le statut de la copropriété des immeubles bâtis en France. Cette loi définit ainsi le syndic de copropriété comme la personne, physique ou morale, responsable de l'administration des biens et de la gestion financière d'une copropriété.
À ce titre, le syndic a une responsabilité juridique importante. Il est notamment le représentant légal du syndicat des copropriétaires (c’est-à-dire l'ensemble des propriétaires d'une copropriété, qui se crée automatiquement dès la formation d’une copropriété) et peut agir en justice de ce fait.
Le rôle du syndic de copropriété
Il a pour rôle de gérer la copropriété. Ses missions sont donc assez vastes.
Pour assurer une gestion efficace et conforme, il est nécessaire qu’il possède un minimum de connaissances juridiques et administratives encadrant le fonctionnement des copropriétés.
En outre, qu’il soit professionnel ou non, le syndic est au cœur des opérations quotidiennes et des décisions stratégiques concernant l'entretien et l'amélioration des parties communes de l'immeuble ainsi que la gestion de ses finances. Des connaissances en comptabilité et en travaux sont donc également souhaitables.
Mais selon la taille de la copropriété, il peut exister des allègements pour éviter une gestion trop coûteuse et lourde administrativement. Certaines formes de gestion (syndic bénévole, syndic coopératif) peuvent aussi être plus adaptées à de petites copropriétés.
Est-il obligatoire d’avoir un syndic de copropriété ?
Oui, conformément à la loi du 10 juillet 1965, la présence d'un syndic de copropriété est une obligation légale pour toute copropriété en France. Si une copropriété se retrouve sans syndic, il est impératif que les membres du conseil syndical ou les copropriétaires prennent rapidement des mesures pour remédier à cette situation, afin de garantir la bonne gestion de l'immeuble.
Depuis l'adoption de la loi Macron du 6 août 2015, tout copropriétaire a le pouvoir de convoquer une assemblée générale spécifiquement pour élire un nouveau syndic. Cette flexibilité est cruciale pour maintenir la continuité de la gestion sans interruption.
Dans des cas où il est impossible de réunir une assemblée générale, un copropriétaire ou un membre du conseil syndical peut faire appel au tribunal judiciaire situé dans la juridiction où se trouve l'immeuble. Le tribunal peut alors désigner un administrateur provisoire, dont la mission sera de gérer temporairement la copropriété et d'organiser une assemblée générale pour élire un nouveau syndic.
Quelles sont les missions et obligations du syndic de copropriété ?
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise les obligations du syndic de copropriété, qui concernent principalement l’administration de la copropriété et des parties communes.
Pour rappel, le règlement de copropriété distingue clairement les parties communes des parties privatives de l’immeuble.
Voici les principales missions que tout syndic de copropriété se doit d’accomplir, quelle que soit sa forme.
La gestion administrative
Le syndic est chargé de plusieurs tâches administratives essentielles :
- Il veille à l’immatriculation de la copropriété et à la mise à jour annuelle des informations financières auprès du Registre National des Copropriétés (RNC) ;
- Il organise et convoque une assemblée générale ordinaire chaque année, un moment clé pour les décisions importantes de la copropriété ;
- Le syndic gère également les mutations, c’est-à-dire les changements de propriété au sein de l’immeuble ;
- Etc.
La gestion financière
La gestion financière est cruciale pour la pérennité de la copropriété. Voici les principales responsabilités du syndic à ce titre :
- Il prépare le budget prévisionnel, qui doit être approuvé par les copropriétaires ;
- Le syndic tient à jour la comptabilité de la copropriété ;
- Il procède à l'ouverture d' un compte bancaire dédié au syndicat des copropriétaires pour garantir la transparence et la sécurité des fonds.
La représentation en justice
Le syndic représente la copropriété en justice pour tous les litiges relatifs à la gestion de l’immeuble. Cela inclut la défense des intérêts de la copropriété lors de contentieux (travaux, litiges avec des prestataires de la copropriété, etc.).
L’entretien et la maintenance de l’immeuble
Le maintien de la salubrité et de la sécurité des parties communes est une autre mission fondamentale. Dans ce cadre :
- Le syndic supervise les travaux nécessaires, tels que les rénovations énergétiques ou les travaux d’accessibilité, assurant ainsi la conformité et la sécurité de l’immeuble.
- L’entretien régulier des parties communes doit être assuré par le syndic pour préserver la valeur de l’immeuble et garantir le confort des copropriétaires.
Extranet en copropriété : est-ce obligatoire ?
Obligation légale de mise en place d’un extranet
Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, la mise en place d'un espace en ligne sécurisé pour mettre à disposition des copropriétaires certains documents est obligatoire. Cette plateforme doit être gratuite, accessible en ligne et sécurisée.
Quels sont les documents obligatoirement accessibles sur l’extranet ?
- Règlement de copropriété
- Carnet d’entretien
- Comptes du syndicat
- Appels de fonds et décomptes de charges
- PV des AG des trois dernières années
- Contrats d’entretien
Sanctions en cas de manquement
L'absence d'extranet constitue un manquement aux obligations du syndic, ce qui peut entraîner une contestation en justice ou le non-renouvellement du mandat.
- Révocation pour faute de gestion : En cas de manquements graves, comme l’inexécution des décisions votées en assemblée générale, une assemblée générale extraordinaire (AGE) peut être convoquée pour révoquer le syndic. Cette décision nécessite une majorité absolue des voix des copropriétaires.
- Non-renouvellement : Si les copropriétaires ne sont pas satisfaits de leur syndic (par exemple, parce qu’ils estiment que le niveau de prestations ne correspond pas aux honoraires), ils peuvent simplement voter le non-renouvellement du syndic.
Quelles sont les exigences légales et professionnelles incombant à un syndic ?
La loi du 10 juillet 1965 impose des exigences strictes aux syndics de copropriété pour assurer une gestion efficace et responsable des biens immobiliers en copropriété.
La carte professionnelle
Tout syndic professionnel doit détenir une carte professionnelle. Cette carte est délivrée par la chambre de commerce et d’industrie (CCI) après vérification des qualifications et de l'expérience du syndic dans la gestion immobilière. Cette carte atteste de la capacité du syndic à gérer des immeubles en copropriété.
L’assurance de Responsabilité Civile Professionnelle (RCP)
Un syndic de copropriété doit également souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle. Cette assurance protège le syndic contre les réclamations pouvant survenir en raison d’erreurs, d'omissions ou de négligences dans la gestion de la copropriété. Elle offre également une protection financière aux copropriétaires en cas de faute professionnelle avérée du syndic, couvrant les dommages qui pourraient autrement affecter l'ensemble des copropriétaires.
La garantie financière
Une autre obligation légale pour les syndics professionnels est la mise en place d’une garantie financière. Cette garantie est généralement fournie par une banque ou une compagnie d’assurance et vise à sécuriser les fonds de la copropriété gérés par le syndic. Elle garantit que les fonds peuvent être restitués aux copropriétaires en cas de défaillance financière ou de faillite du syndic.
Syndic de copropriété : professionnel, bénévole ou en ligne
Les copropriétaires ont le choix entre différents modèles de gestion de leur copropriété, tous étant encadrés par la loi de 1965. Ces modèles varient principalement entre gestion professionnelle et autogestion (syndic bénévole ou coopératif), répondant à des besoins différents en fonction des attentes des copropriétaires.
La gestion déléguée avec un syndic professionnel
C’est le mode de gestion le plus connu en France. Dans le cadre de la gestion professionnelle, le syndic professionnel est rémunéré par des honoraires payés via les charges de copropriété. En échange de ces honoraires, il assure une gestion complète des aspects administratifs, légaux et financiers de la copropriété.
L’atout principal de ce modèle est son efficacité à assurer le respect des normes légales et judiciaires. Toutefois, la charge de travail élevée par gestionnaire — un syndic gère généralement entre 40 et 60 copropriétés — peut affecter la qualité de la gestion. Il est donc conseillé aux copropriétaires de consulter des avis et témoignages avant de choisir un syndic.
L’autogestion avec un syndic bénévole ou un syndic coopératif
Il existe aussi des formes de syndic non-professionnel. Ce sont des modèles qui fonctionnent en autogestion. Ils sont moins connus des copropriétaires, même si la demande a augmenté ces dernières années. Il s’agit des modèles suivants :
- Le syndic bénévole : c'est un copropriétaire élu en assemblée générale qui détient la qualité de syndic et qui assure la gestion de la copropriété. Les copropriétaires peuvent décider d’octroyer une rémunération au syndic bénévole par un vote en assemblée générale à la majorité absolue. Dans ce cas, le montant de la rémunération sera imposé au titre des bénéfices non commerciaux (BNC) et ne devra pas excéder les revenus principaux du syndic bénévole ;
- Le syndic coopératif : c’est un mode de gestion collégiale où le conseil syndical assure les missions du syndic. Bien que l’ensemble des conseillers syndicaux peuvent se répartir les tâches de gestion en fonction de leurs affinités, c’est le président du conseil syndical qui détient la qualité de syndic. Il est aussi appelé président-syndic.
Dans le modèle de syndic bénévole ou coopératif, les copropriétaires participent activement à l'entretien et à la prise de décisions relatives à l’immeuble. Cela permet généralement de renforcer la convivialité au sein d’un immeuble, mais aussi de permettre une gestion plus personnalisée, plus proche des besoins spécifiques de la copropriété.
Chaque type de syndic offre des avantages distincts. Cela mérite donc une réflexion approfondie de la part des copropriétaires pour déterminer quel modèle correspond le mieux à leurs attentes et à la structure de leur copropriété. Nous vous avons listé 5 critères clés pour sélectionner un syndic qu’il ne faut pas oublier de vérifier. Pour vous aider à faire votre choix, vous pouvez aussi vous appuyer sur des comparateurs de syndics en ligne.
Une gestion dématérialisée avec le syndic en ligne
Le syndic de copropriété en ligne peut être un syndic professionnel ayant pour mission de se charger de la gestion d’une copropriété à distance. Autrement dit, l’ensemble des échanges se fait soit en visioconférence soit par voie dématérialisée (SMS, email, etc.).
Face à la hausse des coûts associés aux syndics professionnels traditionnels et à une satisfaction décroissante des copropriétaires vis-à-vis de leurs prestations, le modèle du syndic de copropriété en ligne émerge comme une solution moderne et efficace.
Les syndics en ligne, contrairement à leurs homologues traditionnels, se caractérisent par l'absence d’agences physiques pour l’accueil de leurs employés et clients. Cela réduit considérablement les frais généraux. Cette structure allégée permet également de limiter le nombre d'employés nécessaires, puisque les déplacements et les interactions physiques ne sont plus requis. Cette optimisation des ressources se traduit par des coûts plus bas pour les copropriétés.
Il est essentiel de souligner que les syndics en ligne sont tenus aux mêmes obligations légales que les syndics traditionnels. Ils doivent posséder une carte professionnelle valide, être couverts par une assurance responsabilité civile et disposer d'une garantie financière. Ces exigences garantissent que, même à distance, le syndic en ligne maintient des standards de professionnalisme et de sécurité financière stricts, assurant une gestion transparente et conforme aux réglementations en vigueur.
Avantages et inconvénients des syndics professionnels et non-professionnels ?
Chaque modèle de gestion de la copropriété présente ses avantages, mais aussi ses inconvénients. Nous vous les présentons ci-dessous dans un tableau récapitulatif.
Zoom sur le contrat du syndic : mentions, durée, grille tarifaire
Lorsqu'un nouveau syndic est élu ou que le mandat d'un syndic existant est renouvelé en assemblée générale, un contrat formalise cette relation entre le syndic et le syndicat des copropriétaires. Ce contrat est généralement signé par le président du conseil syndical, ou par le président de séance si aucun conseil syndical n'est en place.
Les mentions obligatoires du contrat de syndic
Le contrat de syndic, encadré par la loi ALUR de 2014, doit comporter des informations essentielles pour assurer la transparence et la compréhension des engagements pris. Il doit se baser sur le modèle du contrat-type de syndic de copropriété, notamment :
- Durée du mandat : La durée du mandat doit être spécifiée. Elle doit être comprise entre 1 an et 3 ans.
- Rémunération : Le contrat doit détailler les modalités de rémunération du syndic, incluant les honoraires et éventuels frais annexes.
- Missions du syndic : Une description des responsabilités et des missions que le syndic devra assumer.
- Clauses de révocation ou démission : Des dispositions en cas de révocation ou de démission du syndic doivent être prévues.
La grille tarifaire obligatoire pour les syndic professionnels
Depuis une loi du 22 janvier 2022, les syndics professionnels doivent remettre aux copropriétaires une fiche d’information standardisée sur le prix et les prestations qu’ils proposent, en plus du projet de contrat de syndic.
Les informations qui doivent figurer sur cette grille tarifaire sont :
- Les principaux éléments sur l’identification du contrat du syndic ;
- Les éléments sur la copropriété concernée ;
- La durée du contrat ;
- La quotité des heures ouvrables et les horaires de disponibilité ;
- Le contenu du forfait ;
- Les prestations particulières non comprises dans le forfait, en précisant si elles sont rémunérées au temps passé ou leur tarif forfaitaire total proposé : prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires, aux travaux et aux études techniques, aux litiges et contentieux ;
- La tarification pratiquée pour les principales prestations applicables au seul copropriétaire concerné.
À noter que dans le cadre d’une copropriété neuve, le promoteur immobilier désigne un syndic provisoire pour une durée d’un an. À l’issue de son mandat, le syndic provisoire doit obligatoirement convoquer une assemblée générale durant laquelle les copropriétaires élisent un nouveau syndic.
Quel est le rôle de Matera au sein de votre copropriété ?
Matera offre un service de syndic de copropriété local visant à moderniser la gestion des copropriétés. Ce service repose sur une plateforme qui fournit un haut niveau de transparence et permet aux copropriétaires de suivre la gestion en temps réel.
Matera Syndic Local repose sur des gestionnaires locaux, limitant ainsi leur portefeuille de clients pour garantir une attention plus détaillée et personnalisée à chaque copropriété.
Voici les principaux avantages du Syndic Local de Matera :
- Transparence : Les copropriétaires peuvent surveiller toutes les actions de gestion et les transactions financières via la plateforme en ligne de Matera.
- Proximité et connaissance locale : Les gestionnaires de Matera connaissent bien les spécificités régionales et les particularités des bâtiments qu'ils gèrent.
- Accompagnement par des experts : Matera assure le soutien de ses gestionnaires par une équipe de plus de 200 experts dans divers domaines (juridique, comptabilité, travaux, etc.), pour résoudre efficacement tout problème complexe.
- Réactivité : Les gestionnaires répondent aux questions des copropriétaires dans un délai de 24 heures.
Matera propose plus de trois offres différentes pour s'adapter à vos besoins. N'hésitez pas à nous contacter pour obtenir un devis personnalisé.
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