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Aujourd’hui, certaines copropriétés se retrouvent à payer des honoraires de syndic extrêmement chers pour des prestations qui ne sont pas toujours à la hauteur. Pourtant, il existe de réelles astuces pour payer son syndic moins cher. Découvrez tous nos conseils dans cet article.
Syndic pas cher : à quoi cela fait-il référence ?
Comment est calculé le prix d’un syndic ?
Une copropriété gérée par un syndic professionnel lui verse des honoraires pour les missions qu’il effectue. Ces honoraires couvrent les prestations incluses dans le contrat du syndic, c’est-à-dire généralement :
- L’organisation des assemblées générales annuelles de copropriété par l’envoi des convocations au syndicat des copropriétaires au moins 21 jours avant la date butoir ;
- L’envoi des procès verbaux après l’assemblée générale et la mise en application des décisions votées comme le lancement de travaux de copropriété par exemple ;
- La mise à jour annuelle des données financières d’immatriculation au registre national des copropriétés ;
- L’établissement du budget prévisionnel et la tenue des comptes de copropriété ;
- La mise en application des dispositions du règlement de copropriété.
Le prix du syndic professionnel diffère également selon la taille de la copropriété administrée, c’est-à-dire du nombre de lots de l’immeuble, et de la zone géographique dans laquelle se situe l’immeuble. Un syndic facturera ses prestations plus cher en région parisienne qu’en province par exemple.
En plus des honoraires dits de base, le syndic de copropriété professionnel facture également des frais annexes pour toute prestation qui n’est pas incluse dans le contrat du syndic. Il existe 5 types de frais annexes principaux qui sont :
- L’organisation d’assemblées générales extraordinaires (AGE) pour voter des résolutions urgentes comme par exemple des travaux ;
- L’envoi de convocations ou autres documents en format papier ;
- Les commissions sur les travaux : en moyenne, un syndic touche 4% du montant HT des travaux effectués en copropriété, soit 800€ pour 20 000€ de travaux HT ;
- La facturation d’un éventuel reliquat entre ce qui n’est pas couvert par l’assurance multirisque immeuble et les honoraires de syndic ;
- La réalisation de pré-états datés ou d’états datés en amont de la vente d’un lot de copropriété.
Ce sont donc les honoraires de syndic et les frais annexes qui constituent le prix d’un syndic.
Attention aux promesses de syndic pas cher
Après avoir considéré le prix d’un syndic, il est nécessaire de mettre l’accent sur les promesses de “syndic pas cher” qui sont souvent mensongères.
En effet, de nombreux syndics professionnels promettent aux copropriétés de facturer moins cher que les concurrents mais ce n’est pas le cas en réalité. Les syndics professionnels peuvent alors utiliser plusieurs méthodes :
- Les honoraires versés par la copropriété sont peu élevés mais peu de prestations sont proposées ;
- Les honoraires sont peu élevés mais le syndic professionnel facture de nombreux frais annexes ;
- Le syndic fait payer moins cher les copropriétés mais doit s’occuper de plus en plus d’immeubles pour être rentable, ce qui entraîne une dégradation de la qualité de service.
Comment se prémunir contre les offres de syndic pas cher ?
Attention donc à ne pas vous fier uniquement au prix proposé par un syndic professionnel, “pas cher” ne veut pas dire “rentable” pour votre copropriété, surtout si celle-ci doit payer de nombreux frais annexes. Fiez-vous plutôt aux avis des différentes copropriétés déjà gérées par le syndic professionnel en question, vous aurez comme cela une meilleure idée du rapport qualité/prix proposé. Pour cela, vous pouvez notamment consulter les avis Google des différentes offres de syndic que vous recevez.
De plus, le syndic étant lié à votre copropriété par un contrat, il est souvent extrêmement difficile de s’en séparer, même si la qualité de gestion ne convient pas ou que le prix s’avère finalement plus élevé qu’au départ. Sauf en cas de faute de gestion qui vous permettrait de révoquer votre syndic, vous êtes lié au syndic pendant toute la durée de son mandat, soit de 1 à 3 ans. Veillez à comparer plusieurs offres avant de vous engager. Nous vous recommandons par ailleurs de privilégier les mandats d’un an pour pouvoir faire volte-face en cas de dégradation de la qualité de gestion.
Nos astuces pour payer un syndic pas cher
Éviter au maximum les frais annexes
Si vous souhaitez à tout prix faire appel à un syndic professionnel pour la gestion de votre copropriété, voici quelques conseils pour limiter les frais annexes et donc le prix du syndic :
- Tenez vos assemblées générales avant 18h pour éviter des frais supplémentaires ;
- Préférez l’envoi par email des courriers : les copropriétaires qui optent pour ce choix doivent en informer le syndic par un accord signé en assemblée générale ou par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception à tout moment. Dès lors, il sera alors possible de mettre en œuvre l’envoi des lettres recommandées électroniques dans la copropriété, pour les convocations par exemple ;
- Négociez en assemblée générale la commission que peut toucher le syndic sur le montant de vos travaux ;
- Si vous vendez votre lot, assurez-vous que le montant de l’état daté n’excède pas 380€ TTC, plafond fixé par la réforme de la copropriété depuis le 1er juin 2020 ;
- La déclaration de sinistres (fuite d’eau par exemple) ne devrait pas faire l’objet de frais additionnels : si votre syndic vous en facture, vous pouvez refuser de les payer.
Changer de mode de gestion pour payer un syndic moins cher
La méthode la plus économique et la plus simple pour payer son syndic le moins cher est de faire le choix de l’autogestion.
Pour rappel, depuis la loi du 10 juillet 1965, toute copropriété doit être gérée par un syndic de copropriété, mais il n’est pas obligatoire que ce dernier soit un syndic professionnel. En effet, il existe une alternative trop souvent oubliée : le syndic non-professionnel. Il en existe deux types :
- Le syndic bénévole : ici, c’est un copropriétaire qui assure les obligations de syndic. La copropriété peut décider ou non de le rémunérer après un vote à la majorité absolue de l’article 25. Il peut être dédommagé des frais engagés dans le cadre de la gestion de la copropriété ou toucher une rémunération si elle n’excède pas les revenus principaux de l’intéressé ;
- Le syndic coopératif : dans ce modèle, il s’agit d’une gestion collégiale de la copropriété. En effet, les conseillers syndicaux et le président du conseil syndical, appelé ici le président-syndic, se répartissent les missions de gestion en fonction de leurs affinités respectives et de leurs disponibilités. Cela permet une gestion plus efficace, plus transparente et plus collégiale de la copropriété. D’ailleurs, ce modèle comporte de nombreux avantages, dont celui de créer du lien et de la convivialité dans l’immeuble.
Choisir le mode de gestion du syndic non-professionnel est donc la solution la plus économique pour les copropriétés qui ne versent plus d’honoraires ou de frais annexes. La gestion par un syndic non-professionnel permet alors aux copropriétés de faire d’importantes économies de charges, qui sont en moyenne de 30% chaque année.
De plus, le syndic bénévole ou coopératif étant toujours un copropriétaire, il a les mêmes intérêts que les autres habitants et fera en sorte d’économiser. Par exemple, là où un syndic professionnel aura tendance à faire gonfler les devis de travaux pour toucher une commission plus élevée, un syndic non-professionnel aura tout intérêt à réduire cette facture pour réduire le montant de ses charges.
Enfin, le syndic non-professionnel permet de reprendre le contrôle de son immeuble. Vous avez enfin toutes les cartes en main pour faire avancer les projets dans votre copropriété. Vous pouvez notamment renégocier vous-même vos contrats fournisseurs pour réaliser des économies conséquentes et mettre en place des projets qui vous tiennent à cœur !
