Tout sur le syndic non-professionnel

Syndic non-professionnel : définition et particularités

Quelle est la différence entre un syndic professionnel et un syndic non-professionnel ?

La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis établit deux modèles de gestion de la copropriété : le modèle de syndic professionnel et celui de syndic non professionnel. Cette dernière notion regroupe dans les faits deux modes de gestion : le syndic bénévole et le syndic coopératif.

Dans le cas d’un syndic professionnel, la copropriété élit à la majorité absolue une personne externe à la copropriété pour effectuer les missions de syndic, que nous détaillerons plus tard dans cet article.

À noter que le syndic professionnel doit remplir plusieurs conditions pour exercer légalement la profession de syndic. Il doit notamment :

• Posséder une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et de l’Industrie (CCI) portant la mention “syndic de copropriété” ;
• Posséder une garantie financière suffisante pour rembourser la copropriété en cas de faillite ;
• Être couvert par une assurance responsabilité civile en cas de faute de gestion.

Ces obligations s’appliquent à tous les cabinets de syndic professionnel conformément aux lois Alur et Hoguet. Le syndicat des copropriétaires verse au syndic des honoraires sous forme de forfait qui incluent toutes les prestations décrites dans le contrat du syndic.

Attention !

Toute prestation supplémentaire fera donc l’objet d’une facturation supplémentaire. Il s’agit par exemple de la tenue d’une assemblée générale extraordinaire, des frais de photocopies et des frais postaux ou encore de l’établissement d’un état daté en cas de vente.

A contrario, un syndic non-professionnel doit impérativement être propriétaire d’un ou plusieurs lots de la copropriété. En effet, le syndic non-professionnel est un modèle d’autogestion qui permet aux copropriétaires de se passer de syndic professionnel pour la gestion de leur copropriété. En supprimant l’intermédiaire qu’est le syndic professionnel, les copropriétaires reprennent les rênes de leur immeuble et réalisent des économies non négligeables sur les charges de copropriété.

Bon à savoir :

La loi ALUR interdit à toute personne d’exercer le rôle de syndic bénévole si elle n’est pas propriétaire de plein droit. Cela signifie que seul l’époux ou l’épouse d’un copropriétaire, mariés en sous le régime de biens communs, peut être élu.e en qualité de syndic bénévole. À l’inverse, le conjoint séparé de biens, le partenaire de PACS, les parents ou les enfants majeurs du copropriétaire ne pourront pas être élus en tant que syndic bénévole.

Comme son nom l’indique, le syndic non-professionnel n’est pas un professionnel. Le ou les copropriétaires élus en qualité de syndic ne sont donc évidemment pas tenus de posséder une carte professionnelle ou une garantie financière. Toutefois, le syndic bénévole ou coopératif est tenu de souscrire une assurance en responsabilité civile qui permet de la couvrir en cas de faute de gestion ou de manquement à l’une de ses obligations légales.

Il convient également de noter qu’un syndic non professionnel ne touche pas d’honoraires. En revanche, la copropriété lui rembourse les frais engagés pour la copropriété (frais de téléphonie ou de déplacement par exemple). Il peut également être décidé en assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25 de verser au syndic non-professionnel une rémunération au titre des missions effectuées.

Quelles sont les missions d’un syndic non professionnel ?

Tout comme un syndic professionnel, un syndic bénévole ou un syndic coopératif doit réaliser diverses missions :

• La gestion administrative de la copropriété : à ce titre, il se charge de mettre à jour annuellement les données d’immatriculation de la copropriété sur le registre national des copropriétaires et de souscrire une assurance de copropriété pour les parties communes. Il est également chargé d’organiser l’assemblée générale annuelle obligatoire par l’envoi des convocations par lettre recommandée avec accusé de réception à tous les copropriétaires ;
• La garantie de sécurité des habitants : pour cette raison, il peut décider de convoquer des travaux urgents de copropriété dans les parties communes si la sécurité des habitants est menacée. Il peut s’agir par exemple de réparer un mur qui est en train de s’effondrer ;
• La bonne tenue de la copropriété : le syndic doit veiller à l’application du règlement de copropriété et des décisions prises en assemblée générale ;
• La comptabilité : il réalise le budget prévisionnel de la copropriété, fait approuver les comptes en assemblée générale par un vote à la majorité absolue et réalise la comptabilité de la copropriété ;
• La représentation légale : en tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires, le syndic doit notamment signer les contrats et représenter la copropriété devant les tribunaux si celle-ci y est confrontée.

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Quels sont les types de syndic non-professionnel ?

Il existe deux modèles de gestion de copropriété non professionnels : le modèle de syndic bénévole et le modèle de syndic coopératif.

Qu’est-ce qu’un syndic bénévole ?

Comme évoqué plus haut, un syndic bénévole est propriétaire d’un ou plusieurs lots de copropriété, élu en qualité de syndic en assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25. Cela signifie qu’il doit être élu en obtenant la majorité des voix de tous les copropriétaires, y compris ceux abstentionnistes, absents ou non-représentés. Il sera alors lié avec le syndicat des copropriétaires par un contrat de syndic.

Il a un certain nombre d’obligations mais ne touche pas d’honoraires pour cela. Toutefois, la copropriété peut décider à la majorité absolue une nouvelle fois, de lui garantir un avantage financier. Conformément à la loi, cet avantage doit figurer au point 8 du contrat-type de syndic intitulé “Défraiement et rémunération du syndic non professionnel”.

Bon à savoir :

La rémunération du syndic bénévole n’est pas obligatoire mais en pratique, beaucoup de copropriétés le mettent en place pour remercier le syndic pour son travail et l’encourager.

Il existe existe deux façons de rémunérer votre syndic :

• Une rémunération au titre de sa mission de syndic : elle est soumise à l’impôt sur le revenu au titre des revenus non commerciaux et à des prélèvements sociaux.
• Une indemnisation au titre des frais engagés : le contrat de syndic doit alors indiquer le remboursement des sommes avancées par le syndic bénévole, comme une assurance responsabilité civile, un forfait mobile, des frais de déplacement sur chantier, etc.

Bon à savoir :

Pour calculer les prélèvements sociaux de la rémunération du syndic bénévole, vous devez :

• Appliquer un abattement forfaitaire pour frais professionnels de 34%, dont le montant minimum est de 305 euros ;
• Appliquer un taux de 15,5% au titre des prélèvements sociaux.

Bon à savoir :

Si vous êtes syndic bénévole, vous pouvez être exonéré des impôts sur le revenu sur les indemnités que vous avez perçues. Pour cela, veillez à bien conserver toutes les factures et documents permettant de justifier les frais avancés.

Il faut savoir que le syndic bénévole est épaulé dans ses missions par le conseil syndical. Ce dernier est composé de copropriétaires, appelés conseillers syndicaux, désignés à la majorité absolue en assemblée générale. Tout comme dans le cadre d’un syndic professionnel, le conseil syndical joue le rôle d’intermédiaire entre le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété. Sa désignation est facultative mais fortement recommandée car elle permet une gestion plus saine de la copropriété.

Qu’est-ce qu’un syndic coopératif ?

Souvent méconnu, le modèle de syndic coopératif est pourtant prévu et encadré par les articles 14 et 17-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Même si ce modèle ressemble au modèle de syndic bénévole dans la mesure où il permet une autogestion de la copropriété, il comporte quelques spécificités.

Tout d’abord, pour être gérée en syndic coopératif, une copropriété doit élire en assemblée générale les membres du conseil syndical à la majorité absolue. Les conseillers syndicaux vont ensuite élire en leur sein un président, appelé président-syndic. À ce titre, le syndic coopératif a les mêmes missions qu’un syndic professionnel ou bénévole et il lui est demandé de souscrire une assurance responsabilité civile, pour être couvert en cas de faute de gestion.

Attention !

Contrairement au syndic bénévole et au syndic professionnel, la désignation d’un conseil syndical dans le cadre d’un syndic coopératif est obligatoire.

En revanche, contrairement au syndic bénévole, le président-syndic ne réalise pas toutes les missions de la copropriété seul. Il est accompagné des autres membres du conseil syndical qui peuvent se répartir les tâches en fonction de leurs affinités et obligations personnelles.

Pour s’organiser au mieux en syndic coopératif, il est conseillé de répartir les conseillers syndicaux en commissions dédiées à des sujets particuliers de la copropriété :

• Administrative : sa mission sera alors de convoquer les copropriétaires aux assemblées générales, d’envoyer les procès verbaux, de mettre à jour les données d’immatriculation de la copropriété, de tenir à jour le carnet d’entretien de la copropriété ;
• Comptable et financière : envoi des appels de fonds, recouvrement des charges de copropriété, paiement des prestataires, négociation des contrats ;
• Juridique : elle s’assure que les contrats avec les fournisseurs sont respectés et qu’il n’y a pas de malfaçons ;

Bon à savoir :

Les experts juridiques de Matera vous guident dans le choix de vos contrats prestataires et sont disponibles pour répondre à vos questions d’ordre juridique.

• Sinistres et petits travaux : il s’agit ici de choisir des prestataires en cas de fuites d’eau par exemple, de gérer les devis des petits chantiers et de suivre leur déroulement ;
• Gros travaux : les personnes dans cette commission sont en charge de travaux plus importants comme les travaux de réfection de toiture, de ravalement de façade ou de rénovation énergétique ;
• Communication : il s’agit d’informer les copropriétaires des dernières nouvelles de la copropriété, d’afficher les informations de travaux dans les parties communes et les ascenseurs, et de maintenir une cohésion entre voisins.

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Pourquoi choisir le modèle de syndic non professionnel ?

Il existe de nombreux avantages à choisir une gestion non professionnelle de la copropriété :

• Des économies de charges : le syndic bénévole ou coopératif ne touche pas d’honoraires, ce qui réduit considérablement les charges qui pèsent sur la copropriété. Grâce à ces économies, vous pouvez soit réinjecter le montant gagné dans des projets de travaux par exemple, ou tout simplement baisser le montant de vos appels de fonds ;

• Plus de réactivité : le syndic bénévole ou coopératif étant un copropriétaire de l’immeuble, il a les mêmes intérêts que ses voisins et a toutes les raisons de s’impliquer dans la gestion efficace de la copropriété. De la même façon, comme le syndic bénévole ou coopératif est un copropriétaire, il agit dans les intérêts de l’immeuble. Il va notamment plus régulièrement mettre en concurrence les contrats fournisseurs, faire avancer les choses dans la copropriété pour que les biens prennent de la valeur, etc ;
• Une gestion plus transparente de la copropriété : sans intermédiaire, les copropriétaires ont un accès plus direct à ce qu’il se passe dans la copropriété, ce qui permet une compréhension plus efficace des problématiques qu’elle rencontre ;
• Une prise de décision accélérée : comme les décisions sont prises directement entre copropriétaires, la communication est plus rapide et les prises de décision, accélérées.

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Quels sont les outils qui existent pour accompagner le syndic non professionnel ?

Si certains copropriétaires peuvent encore avoir des doutes quant à la capacité d’une personne non professionnelle d’assumer la gestion d’une copropriété, il existe maintenant des outils très intuitifs et faciles d’utilisation pour les aider.

En effet, Matera accompagne les syndics bénévoles et coopératifs dans la gestion de la copropriété grâce à deux leviers principaux :

• Une plateforme de gestion pour les sujets courants ;
• Des experts en interne qui prennent le relai sur les sujets techniques : travaux, juridique, comptabilité. Les juristes de Matera sont disponibles pour accompagner les copropriétés en répondant à toutes leurs interrogations et en relisant si besoin vos convocations et procès-verbaux d’assemblées générales par exemple. Les experts travaux sont également dédiés aux copropriétés dans la gestion de leurs projets puisqu’ils les accompagnent du choix des prestataires jusqu’aux réceptions de chantiers et à la levée des réserves.

Bon à savoir :

Un annuaire de fournisseurs recommandés par la communauté est également mis à disposition des copropriétés clientes. Toutes les entreprises qui s’y trouvent ont été testées et notées par des utilisateurs de Matera. Vous pouvez notamment le consulter au moment de renégocier vos contrats fournisseurs. Plomberie, chauffage, toiture, électricité, ménage, tous les corps de métiers de la copropriété sont représentés dans l’annuaire. Trouvez le fournisseur qui vous convient, près de chez vous !

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Choisir un syndic non-professionnel : la procédure à suivre

Quelque soit le modèle de syndic non-professionnel privilégié dans une copropriété, il faut savoir qu’il est possible de changer de syndic dans deux cas bien distincts :

• Lors de l’assemblée générale annuelle : tous les ans, il est possible de voter la résolution de changement de syndic. N’importe quel copropriétaire peut décider d’ajouter cette résolution à l’ordre du jour en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic actuel. Pour respecter le délai légal d’envoi des convocations de 21 jours avant la tenue de l’AG, nous vous conseillons d’envoyer votre demande de mise à l’ordre du jour au moins deux mois avant celle-ci ;

Attention !

La demande de mise à l’ordre du jour du changement de syndic doit contenir les éléments suivants :

• L’inscription à l’ordre du jour d’une résolution portant sur l’élection d’un syndic bénévole ;
• La durée du mandat : elle peut être d’un ou trois ans en fonction des copropriétés. Toutefois, nous vous conseillons d’opter pour des contrats annuels, qui permettent de se faire une idée de la qualité de gestion du syndic sans “s’enfermer” dans un contrat à long terme ;
• Un modèle de contrat type s’il s’agit d’un syndic bénévole qui est proposé.

• Si la copropriété souhaite révoquer son syndic : en cas de faute de gestion de son syndic, une copropriété possède un motif légitime et sérieux pour annuler son contrat. À ce moment, et sans attendre la fin de son mandat, elle peut organiser une assemblée générale et élire un nouveau syndic.

Bon à savoir :

Dans le cas d’une copropriété neuve, elle peut aussi choisir un syndic non-professionnel dès la première assemblée générale qui met en concurrence le syndic provisoire.

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