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Instauré par la loi ALUR de 2014, le contrat-type de syndic de copropriété permet d’encadrer davantage la gestion du syndic et de mieux protéger les copropriétaires. Qu’est-ce qu’un contrat-type de syndic ? Que contient-il ? Est-il obligatoire ? On vous dit tout dans cet article.
Qu’est-ce qu’un contrat-type de syndic de copropriété ?
Un contrat-type de syndic de copropriété est un modèle de contrat rendu obligatoire par la loi ALUR de 2014. Pour rappel, le syndicat des copropriétaires est obligé de contracter avec le syndic (même dans le cas d'une petite copropriété avec peu de lot) afin de lui donner mandat et lui laisser la possibilité d’exercer son rôle et ses missions (comme l'immatriculation de la copropriété par exemple).
L'application du contrat-type est une avancée significative dans la régulation des relations entre les copropriétaires et les syndics.
Un contrat-type de syndic de copropriété est-il obligatoire ?
L’obligation du contrat-type de syndic de copropriété dépend du modèle de gestion et la loi du 10 juillet 1965 précise qu’il existe deux types de modèles :
- Le syndic professionnel : dans ce cas, le syndicat des copropriétaires fait appel à une société externe qui gère la copropriété en échange d’honoraires pour effectuer les prestations incluses dans le forfait de base. Pour tout service supplémentaire, des frais annexes seront facturés. C’est le cas par exemple en cas de mutation pour l’établissement d’un état daté ;
- Le syndic non-professionnel : ce mode de gestion immobilière englobe le syndic bénévole et le syndic coopératif. En syndic bénévole, un copropriétaire est élu en assemblée générale à la majorité absolue en qualité de syndic. Quant au syndic coopératif, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété sans intermédiaire. Même si, légalement, le président du conseil syndical détient la qualité de syndic ; dans les faits, tous les conseillers syndicaux participent à la gestion de la copropriété en s’organisant en pôles, ce qui permet plus de réactivité et de transparence.
Bien que le syndic bénévole et coopératif soient moins formels, ils doivent néanmoins respecter certaines obligations particulières inscrites dans le contrat-type.
Dans quels cas le contrat-type de syndic est-il obligatoire ?
Le contrat-type de syndic a été introduit par la loi ALUR pour limiter les abus des syndics de copropriété. Il est obligatoire dans tous les cas pour les syndics professionnels qui, comme tous les autres modèles de syndic, possède une responsabilité juridique.
En syndic bénévole, le contrat-type n’est obligatoire que s’il est rémunéré. Nous vous détaillerons ci-après les modalités de rémunération du syndic bénévole.
Concernant le syndic coopératif, la loi ALUR prévoit un contrat-type mais il n’est pas obligatoire. Toutefois, ce modèle peut être utile pour encadrer les missions du syndic et rassurer les copropriétaires.
Pourquoi le contrat-type de syndic est-il obligatoire ?
Avant la loi ALUR, les syndics pouvaient rédiger leur contrat à leur convenance. Cependant, en syndic professionnel notamment, le rapport de force entre le syndic et les copropriétaires était déséquilibré et le syndic pouvait ainsi abuser de son pouvoir facilement.
L’obligation du contrat-type permet ainsi de limiter les pratiques abusives des syndics et de redonner du pouvoir aux copropriétaires. En effet, grâce à ce modèle, ils peuvent notamment :
- Comparer plus facilement les contrats et les charges pour mettre leur syndic en concurrence ;
- Être plus exigeants concernant les prestations du syndic et sa rémunération ;
- Limiter les abus du syndic.
La mise en concurrence du syndic est un point clé à prendre en compte car elle permettra aux copropriétaires, souvent peu renseignés, de comparer les services proposés et les tarifications pratiquées par les différents modèles de syndic.
Que contient un contrat-type de syndic de copropriété ?
Comme vu précédemment, le contrat-type de syndic est encadré par la loi ALUR et le décret du 26 mars 2015. En effet, le syndic doit respecter la présentation de ce document, qui est applicable depuis le 2 juillet 2015. Voyons maintenant en détail les éléments qui doivent apparaître dans un contrat de syndic pour être conforme à la loi.
Les garanties professionnelles du syndic
Il est essentiel de vérifier que le professionnel :
- Est titulaire d'une carte professionnelle ;
- Est bien assuré ;
- Dispose d'une garantie financière.
Les références de ces éléments doivent être indiquées dans le contrat. De plus, dans le cas d'un syndic dit "professionnel", il est crucial de s'assurer de l'application stricte des normes et des exigences légales, notamment en ce qui concerne la carte professionnelle, l'assurance et la garantie financière.
La durée du mandat du syndic
Peu importe le modèle de gestion ou le gestionnaire, la durée du mandat de syndic peut aller de 1 à 3 ans renouvelables. Elle est choisie en assemblée générale au moment de la désignation du syndic. Les dates exactes de début et de fin d’exercice doivent figurer dans le contrat.
- Une décision contraire prise en assemblée générale des copropriétaires. Elle est prise alors à la majorité des voix des copropriétaires et aura lieu lors de l’AG qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic de copropriété ;
- En l’absence de conseil syndical. En effet, lorsque la copropriété n’a pas constitué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire.
À noter que dans le cadre d’une copropriété neuve, le promoteur immobilier désigne un syndic provisoire pour une durée d’un an. À l’issue de l’année, ce dernier doit convoquer une assemblée générale pour que les copropriétaires choisissent un nouveau syndic. Les copropriétaires peuvent également renouveler le syndic provisoire s’ils le souhaitent.
Les conditions de rémunération du syndic
La rémunération du syndic varie selon le modèle de gestion choisi. Voyons comment cela fonctionne.
En syndic professionnel, les copropriétaires versent des honoraires pour les missions incluses dans le contrat de base telles que :
- L’organisation et la tenue de l’assemblée générale annuelle ;
- La tenue de la comptabilité ;
- L’établissement du budget prévisionnel ;
- La collecte des charges de copropriété via l’envoi des appels de fonds ;
- La gestion des travaux et des sinistres ;
- Le recouvrement des charges impayées ;
- La gestion des contrats fournisseurs ;
- Etc.
- Les travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ou d'entretien courant ;
- Les travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
- Les travaux d'amélioration comme la transformation d’éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, la création ou l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
- Les études techniques comme les diagnostics et les consultations.
D'une manière générale, il s’agit de travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble. En supplément des honoraires, les copropriétaires peuvent être amenés à payer des frais annexes pour certaines prestations.
En ce qui concerne le syndic bénévole, la rémunération peut prendre deux formes :
- Soit le remboursement des frais engagés (déplacement, photocopies, etc.) ;
- Soit le versement régulier d’une somme fixe. Attention, dans ce cas, son montant ne peut excéder le revenu principal du syndic et est soumis à l’impôt sur le revenu au titre des bénéfices non commerciaux.
Enfin, le syndic coopératif n’est pas rémunéré pour effectuer sa mission de syndic. Les frais engagés par les membres du conseil syndical sont cependant remboursés par les copropriétaires selon la quote-part détenue par chacun.
Les missions du syndic
Peu importe le modèle, le contrat doit préciser que le syndicat des copropriétaires accepte de donner mandat au syndic pour qu’il exerce ses missions.
Le contrat-type mentionne que “l’objet de cette mission est notamment défini à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précitée et par le présent contrat.”
Quelles sont les autres clauses obligatoires dans le contrat-type de syndic de copropriété ?
D’autres clauses doivent figurer dans le contrat-type du syndic de copropriété telles que :
- Les modalités de révocation du syndic : il s’agit d’une rupture de contrat, qui n’est possible qu’en cas de motif légitime et sérieux comme la non-exécution d’une décision votée en assemblée générale ;
- Les modalités de démission du syndic : attention, il devra cependant respecter la durée du préavis inscrite dans le règlement de copropriété ;
- La fiche synthétique de copropriété : ce document contient toutes les informations financières, techniques et juridiques de la copropriété comme l’identité du syndicat des copropriétaires et celle du syndic, le nombre de lots, les éventuelles procédures en cours, etc. Le syndic a également l'obligation de mettre ce document à disposition des copropriétaires. Le contrat type précise qu'il doit la communiquer dans les quinze jours au copropriétaire qui en fait la demande. À défaut, il sera redevable de pénalités financières dont le montant est contractuellement prévu.
La clause annexe qui peut figurer dans le contrat-type du syndic de copropriété
Il existe une clause annexe qui peut figurer dans le contrat-type du syndic professionnel : le nombre de visites périodiques dans la copropriété.
Cette clause annexe souvent incluse pour assurer un suivi régulier est importante à surveiller car elle jouera grandement sur le niveau d'implication du syndic dans la gestion de la copropriété...
Zoom sur le nouveau contrat-type de syndic de copropriété
Prévu par le décret du 26 mars 2015, le contrat-type de syndic a été complété en 2020 via plusieurs textes. L’objectif est d’être davantage stricts avec les syndics, notamment professionnels, pour limiter les abus. Voyons quelques mesures phares du nouveau contrat-type.
Les frais annexes du syndic professionnel plus encadrés
L’un des objectifs de la dernière version du contrat-type de syndic est d’éviter les abus de facturation des frais annexes. Par exemple, en matière de tenue d’assemblée générale supplémentaire, le syndic ne peut plus prévoir dans son contrat, plusieurs modalités de rémunération. Auparavant, il pouvait en effet prévoir un montant fixe auquel s’ajoutait un coût variable en fonction du nombre de lots ou des heures passées.
Depuis le nouveau contrat-type, le syndic doit uniquement prévoir une majoration du tarif horaire en cas de dépassement de la durée mentionnée dans le contrat. Cette méthode permet de mieux encadrer les frais annexes liés aux assemblées extraordinaires, qui ont souvent été sources d’abus.
Les pénalités de retard plus strictes
Si un ou plusieurs copropriétaires réclament certains documents et que le syndic professionnel ne leur fournit pas, il s’expose à une pénalité de 15€ par jour de retard. Au-delà d’un mois d’inaction, le montant total de la pénalité est déduit de sa rémunération.
Un compte bancaire séparé dans tous les cas
Avant la loi ALUR, le syndic était obligé d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, sauf dispense donnée par l'assemblée générale.
Ensuite, le décret du 26 mars 2015 a limité la dispense aux copropriétés de moins de 15 lots.
Mais depuis le 31 décembre 2020, le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires pour toutes les copropriétés, et ce, sans exception.
Comment résilier un contrat-type de syndic de copropriété ?
On vous explique de manière plus détaillée les différentes étapes pour changer de syndic ! C’est l’ordonnance du 30 octobre 2019 qui définit les modalités de résiliation d’un contrat de syndic en cours.
Deux situations peuvent expliquer la rupture d’un contrat de syndic en cours de mandat :
- Si le syndic met un terme à son contrat en démissionnant ;
- Si le syndic a commis une faute de gestion et que les copropriétaires souhaitent le révoquer. Attention, pour cela, vous devez justifier d’un motif légitime et sérieux.
À noter que la révocation du syndic se vote à la majorité absolue en assemblée générale. Si la résolution n’a pas atteint cette majorité mais au moins un tiers des tantièmes, un second vote à la majorité simple peut avoir lieu au cours de la même assemblée générale.
En cas de faute de gestion de la part du syndic, les copropriétaires doivent suivre des procédures particulières pour justifier une révocation légitime et sérieuse.
