Que faire en cas d’abus de pouvoir d’un syndic de copropriété ?

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Malheureusement, les cas d’abus de pouvoir des syndics de copropriétés sont nombreux. Ils consistent la plupart du temps à supprimer des clauses dans le contrat conclu avec le syndicat des copropriétaires ou à surfacturer des prestations aux copropriétés. Dans cet article, on vous livre nos conseils pour vous en prémunir.

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Quels peuvent être les abus de pouvoir d’un syndic de copropriété ?

Concrètement, il y a abus de pouvoir lorsqu’un syndic profite de sa position pour tromper la copropriété cliente ou lorsqu’il agit seul sans discussion avec le syndicat des copropriétaires. Il peut abuser de son pouvoir dans plusieurs situations que l’on va vous détailler ci-après.

Des abus de syndic dans la rédaction du contrat

Des abus de pouvoir de la part du syndic de copropriété peuvent survenir dès la rédaction du contrat qui le lie avec la copropriété. En effet, de nombreux syndics professionnels profitent de la méconnaissance des syndicats de copropriétaires pour établir un contrat qui va les désavantager dans le futur.

Par exemple, certains syndics suppriment certaines clauses ou paragraphes du contrat pour donner l’impression aux copropriétaires d’être dans l’impossibilité de révoquer le syndic, ce qui est bien sûr totalement interdit.

Il faut savoir que toute suppression de clause est totalement illégale puisque depuis la loi Alur du 24 mars 2014, le contrat du syndic, qu’il soit professionnel ou non-professionnel est encadré et réglementé. En effet, il existe un contrat-type que l’ensemble des syndics de copropriété doit respecter.

Des abus de syndic dans la facturation des services

De nombreux syndics professionnels en profitent également pour facturer aux copropriétés des services et prestations supplémentaires qui sont normalement compris dans le forfait de base proposé à toutes les copropriétés. Par exemple :

• La facturation de la gestion des archives : en effet, selon l'article 33 du décret du 17 mars 1967 relatif à la copropriété, toutes les archives doivent être gérées dans le cadre de la gestion courante. Le syndic professionnel est donc obligatoirement chargé de cette mission sauf s’il fait voter aux copropriétaires son externalisation par une entreprise tierce à la majorité absolue de l’article 25 en assemblée générale ;
• La surfacturation pour gestion de sinistres : il faut savoir que toute déclaration aux assurances doit en principe être incluse au forfait de base du syndic lorsqu'un sinistre provient d'une partie commune. Cependant, certains syndics n’appliquent pas cette règle et en profitent pour facturer des frais annexes aux copropriétés ;
• La facturation d’honoraires pour les travaux en assemblée générale : en effet, même si les syndics sont autorisés à prélever des honoraires exceptionnels pour la réalisation de gros travaux comme un ravalement de façade, il est impératif que ces honoraires soient votés en assemblée à la majorité absolue de l’article 25. Pourtant, cette règle est loin d’être systématiquement respectée par les syndics professionnels ;
• La surfacturation pour la rédaction d’un état daté dans la copropriété : il faut savoir que depuis le 1er juin 2020 et conformément à la loi Alur, un syndic ne peut facturer l’état daté au-delà de 380€ TTC. Malgré la loi, ce plafonnement n’est pas toujours respecté.

Cette liste n’est pas exhaustive mais elle résume les anomalies le plus souvent constatées.

Des abus de syndic dans la gestion de la copropriété

Il arrive quelquefois que le syndic de copropriété abuse des pouvoirs qui lui sont conférés dans le cadre du règlement de copropriété comme par exemple :

• Des prises de décisions non votées en assemblée générale ;
• La partialité dans sa gestion de la copropriété : cela signifie qu’il peut prendre le parti d’un copropriétaire unique, qui refuserait des travaux par exemple. Il peut aussi privilégier ses intérêts personnels avant ceux de la copropriété, en augmentant la facture des devis de travaux sur lesquels il touche une commission par exemple ;

Bon à savoir :

Un syndic professionnel touche en moyenne 4% de commission sur le montant des travaux HT réalisés dans une copropriété.

• La modification d'informations comme le relevé de compteurs par exemple ;
• La négligence d’un sinistre survenant dans les parties communes : dans des cas les plus graves, s’il survient un accident notamment, le syndic pourra engager sa responsabilité pénale pour faute de gestion ;
• Le refus d’effectuer des travaux pourtant nécessaires : il peut s’agir du renforcement d’un mur qui menace de s’effondrer, le changement d’une chaudière ancienne, etc. ;
• La non-intervention pour faire cesser un trouble comme par exemple un trouble de jouissance, c’est-à-dire par exemple lorsqu’un propriétaire bailleur ne garantit pas au locataire le confort nécessaire dans son habitation, ou un trouble du voisinage.

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Quelles sont les solutions en cas d’abus de pouvoir du syndic de copropriété ?

Abus de pouvoir du syndic de copropriété : comment le révoquer ?

En cas d’abus de pouvoir avéré et constaté, le syndicat des copropriétaires a le pouvoir de demander la révocation du syndic, conformément à l’article 25 de la loi de 1965. En effet, une faute de gestion tout comme un abus, constituent un motif légitime et valable pour révoquer le syndic d’une copropriété, et ce même en cours de mandat.

Bon à savoir :

Le contrat de syndic ne peut prévoir aucune clause privant le syndicat des copropriétaires de révoquer son syndic, à partir du moment où il le fait pour un motif légitime. Cela peut d’ailleurs être précisé dans le règlement de copropriété pour ôter tout doute possible.

Pour révoquer son syndic en bonne et due forme, il faut respecter la marche à suivre :

• Étape 1 : faire parvenir la demande d’ajout de de révocation du syndic à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale par lettre recommandée avec accusé de réception. Il faut savoir que cette demande peut être faite par un ou plusieurs copropriétaires, ou par le conseil syndical, et que le délai conseillé pour l’envoi de la demande est de deux mois avant la date de l’assemblée. Le syndic ne peut en aucun cas refuser cette demande si celle-ci a été faite conformément à la loi.
• Étape 2 : voter la révocation du syndic en assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25, c’est-à-dire en comptant les voix des copropriétaires abstentionnistes, absents ou non-représentés. Si la résolution n’obtient pas la majorité absolue mais au moins un tiers des tantièmes, la même assemblée peut procéder à un second vote à la majorité simple cette fois. C’est la passerelle de la majorité de l’article 25-1 de la loi de 1965.
• Étape 3 : choisir un nouveau syndic de copropriété. En effet, conformément à la loi du 10 juillet 1965, une copropriété sans syndic est interdite. Ainsi, lorsqu’est votée la révocation du syndic, il est nécessaire d’en élire un nouveau. Pour cela, il ne faut pas oublier d’ajouter la résolution en question à l’ordre du jour de l’assemblée générale de révocation du syndic en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic actuel.

Bon à savoir :

Un syndic, face à son abus de pouvoir avéré, peut aussi faire le choix de démissionner, ce qui est son droit et évite de voter la révocation du syndic en assemblée. Il doit cependant respecter un préavis de 3 mois avant de quitter définitivement ses fonctions.

Des cas graves d’abus du syndic de copropriété : quand et comment engager une procédure judiciaire ?

Dans des cas plus graves, comme par exemple un syndic qui n’aurait pas engagé des travaux urgents dans la copropriété ayant entraîné un accident, le syndicat des copropriétaires a la possibilité de se retourner contre lui.

Dans un premier temps, les copropriétaires peuvent lui envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception puis engager une procédure de négociation à l’amiable avec l’aide d’un médiateur par exemple.

En cas d’échec, il est possible d’intenter une action en justice auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, qui désignera alors un administrateur provisoire en attendant l’élection d’un nouveau syndic après mise en concurrence de plusieurs candidatures.

Bon à savoir :

Syndics bénévoles, pas de panique ! La justice est particulièrement clémente avec les syndics non-professionnels, considérés comme non sachants, et à ce jour, aucun syndic non-professionnel n’a été condamné par la justice en cas d’erreur de gestion. Seules les fautes délibérées comme des malversations de fonds ont été punies.

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Nos conseils pour éviter les abus de pouvoir du syndic de copropriété ?

Le choix d’un syndic professionnel : comment se prémunir des abus de pouvoir ?

Il existe des astuces simples pour éviter les abus de pouvoir d’un syndic professionnel. En voici quelques unes :

• Vérifier que la tenue des assemblées générales annuelles soit comprise dans le forfait annuel de base payé par la copropriété au syndic ;
• Demander le détail des frais annexes qui peuvent être facturés à la copropriété : de nombreux syndics omettent de préciser quelles sont les prestations exceptionnelles que devront payer les copropriétaires comme l’organisation d’assemblées générales extraordinaires, la rédaction de pré-états datés, etc.

Bon à savoir :

Seul l’état daté doit obligatoirement être réalisé par le syndic. Le pré-état daté, quant à lui, peut être réalisé par le copropriétaire vendeur.

Bon à savoir :

Les rédactions de pré-états datés et d’états datés sont complètement automatisés pour les copropriétés clientes Matera.

• Éviter les mandats de trois ans : il est préférable de s’engager avec un syndic sur une durée de un an seulement pour évaluer sa qualité de gestion et être en mesure de changer de syndic si celle-ci ne convient pas ;
• Faire attention aux conflits d’intérêts : de nombreux cabinets de syndic professionnel entretiennent des relations étroites avec des fournisseurs qu’ils avantagent dans la réalisation de contrats avec la copropriété.

Changer de mode de gestion de la copropriété pour éviter les abus de pouvoir

Il existe un autre modèle de gestion qui permet aux copropriétés d’éviter au maximum les abus de pouvoir : c’est le syndic non-professionnel.

En effet, ce modèle est un modèle d’autogestion de la copropriété légalisé depuis la loi de 1965. Il se décline sous deux formes :

• Le syndic bénévole : ici, un seul et unique copropriétaire remplit les missions de syndic. Il est épaulé dans ses obligations par les conseillers syndicaux, qui réalisent notamment la vérification des comptes annuels de copropriété ;
• Le syndic coopératif : dans ce cas, ce sont les conseillers syndicaux et le président du conseil syndical qui gèrent la copropriété. Ils se répartissent les missions de gestion en fonction de leurs compétences et de leurs disponibilités.

Le syndic non-professionnel, qu’il soit bénévole ou coopératif, permet de mieux éviter les abus de pouvoir puisqu’étant un copropriétaire, il agit dans son intérêt et donc dans ceux de la copropriété.

Bon à savoir :

Matera vous aide à passer en syndic coopératif et à reprendre le contrôle de votre copropriété ! Voici comment nous procédons :

• Nous mettons à l’ordre du jour le passage en syndic coopératif avec Matera à la prochaine assemblée de votre copropriété ;
• Les copropriétaires votent pour le passage en syndic coopératif avec Matera à la majorité absolue de l’article 25 ;
• Après récupération des archives, votre espace Matera est paramétré par nos experts comptables pour une gestion sereine et efficace de votre copropriété.