Que faire en cas de faute professionnelle de votre syndic de copropriété ?

Un syndic défaillant est un syndic qui n'assure plus ses missions légales : pas d'assemblée générale depuis plus d'un an, travaux votés jamais lancés, comptes opaques, courriers sans réponse. La copropriété n'est pas démunie : elle dispose de recours gradués, de la mise en demeure à la révocation, et peut engager la responsabilité du syndic en cas de faute professionnelle. Cet article décrit les signes d'une faute de gestion, les responsabilités en jeu, puis les étapes à suivre jusqu'au changement de syndic.

Syndic professionnel : comment reconnaître une faute professionnelle ?

Un syndic de copropriété est soumis à des obligations légales strictes. Parmi celles-ci, il doit assurer la bonne tenue de l’immeuble et mener à bien des missions obligatoires telles que :

• Représenter légalement le syndicat des copropriétaires dans tous ses actes et ses actions en justice.
• Convoquer au moins une fois par an une assemblée générale pour voter le budget prévisionnel et approuver les comptes annuels.
• Veiller à la bonne exécution des décisions prises en assemblée générale.
• Collecter les charges de copropriété en envoyant les appels de fonds.
• Payer les fournisseurs de la copropriété.
• Veiller au bon déroulement des travaux dans la copropriété, le cas échéant.
• Faire respecter les dispositions du règlement de copropriété.

Si votre syndic ne respecte pas ces obligations, il commet alors potentiellement une faute de gestion. Voici quelques exemples de fautes professionnelles courantes :

• Non-application des décisions de l’assemblée générale concernant les travaux.
• Absence de convocation d’assemblée générale depuis plus d’un an.
• Retard dans la réalisation de travaux urgents, mettant en danger la salubrité de l’immeuble.
• Défaut de recouvrement des charges, mettant la copropriété en difficulté financière.
• Refus de fournir l’état daté en cas de vente d’un lot, retardant la transaction immobilière.
• Exécution de travaux pour un montant supérieur à celui voté en assemblée générale.
• Facturation excessive des honoraires non prévus au contrat.
  

Bon à savoir :

Les modèles en autogestion (syndic bénévole et syndic coopératif) doivent également respecter des obligations légales. Toutefois, la justice est plus clémente avec les syndics non-professionnels. Pour vous assurer d’être en conformité totale avec la loi, Matera accompagne les syndics coopératifs et bénévoles de A à Z. N’hésitez pas à nous contacter !

Quelle responsabilité engager en cas de faute du syndic professionnel ?

La responsabilité d'un syndic de copropriété peut être engagée lorsque ses actions ou négligences impactent défavorablement la gestion de la copropriété. Cette responsabilité se divise en deux : civile et pénale, chacune ayant des implications différentes pour le syndic et les copropriétaires.

La responsabilité civile du syndic en cas de faute

La responsabilité civile du syndic est engagée principalement pour des fautes de gestion, des négligences ou des omissions qui causent un préjudice direct ou financier aux copropriétaires ou à l'ensemble de la copropriété.

Voici quelques situations où cette responsabilité peut être mise en jeu :

• Erreurs comptables : Des inexactitudes dans la gestion des comptes de la copropriété peuvent mener à des pertes financières importantes pour les copropriétaires. Par exemple, une erreur dans la répartition des charges ou la non-réalisation des provisions nécessaires pour des travaux peut engendrer une situation de déficit.
• Défaut de maintenance : Si le syndic omet d'effectuer les réparations nécessaires sur les parties communes ou de suivre les décisions prises lors des assemblées générales concernant l'entretien de l'immeuble, cela peut entraîner des dommages physiques aux propriétés ou diminuer leur valeur.
• Non-respect des décisions de l'assemblée : Ignorer les décisions votées lors des assemblées générales, comme le refus d'exécuter des travaux approuvés, est une cause fréquente de litiges et peut justifier une demande de réparation pour non-exécution des obligations contractuelles.

Dans ces cas, les copropriétaires peuvent intenter une action en justice pour obtenir réparation des préjudices subis, souvent après avoir tenté de résoudre le conflit à l'amiable.

Attention !

Si vous votez le quitus au syndic, le syndicat ne pourra plus engager sa responsabilité contractuelle pour les actes de gestion de l'exercice écoulé portés à la connaissance de l'assemblée. Les fautes dissimulées, la responsabilité pénale et l'action individuelle d'un copropriétaire restent possibles. Il est donc important de réfléchir avant de voter le quitus ou bien d’émettre des réserves lors de l’assemblée générale.

La responsabilité pénale du syndic en cas de faute

La responsabilité pénale, quant à elle, est engagée pour des fautes plus graves, impliquant des actes de malveillance, de fraude ou d'autres infractions criminelles. Voici quelques exemples de situations où la responsabilité pénale du syndic pourrait être questionnée :

• Fraude ou malversations financières : Inclut des situations où le syndic détourne des fonds de la copropriété à des fins personnelles ou falsifie des documents financiers pour masquer des irrégularités.
• Négligence grave : Si le manquement du syndic à ses devoirs de maintenance et de sécurité (notamment des travaux urgents non réalisés) entraîne un accident ou des blessures graves parmi les résidents ou visiteurs de l'immeuble.
• Emploi illégal : L'emploi de travailleurs non déclarés pour des travaux dans la copropriété peut également exposer le syndic à des poursuites pénales.

La procédure commence généralement par une mise en demeure, suivie, si nécessaire, par une action en justice visant à obtenir réparation ou à forcer le syndic à agir conformément à ses obligations.

Les conséquences pour le syndic peuvent inclure des amendes, des dommages-intérêts, voire des peines de prison, selon la gravité des infractions.

Qui peut engager la responsabilité du syndic en cas de faute professionnelle ?

Comme vu précédemment, toute faute de gestion commise par un syndic de copropriété peut justifier la mise en œuvre de sa responsabilité civile ou pénale.

Toutefois, il existe deux cas de figure :

• Soit toute la copropriété pâtit de la faute de gestion commise par le syndic : dans ce cas, l’action peut être intentée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;
• Soit un ou plusieurs copropriétaires pâtissent de la faute de gestion commise par le syndic : dans ce cas, l’action peut être intentée par les seuls copropriétaires concernés. On parle alors de responsabilité délictuelle.

Pour agir au nom du syndicat sans attendre, l'assemblée générale peut déléguer au président du conseil syndical le pouvoir d'engager une action en justice contre le syndic (article 25 i de la loi du 10 juillet 1965).

Attention !

Le syndicat des copropriétaires ne peut pas intenter une action en justice si le quitus a été voté lors de la dernière assemblée générale et que la faute de gestion porte sur l’un des actes effectués lors de l’exercice qui vient de s’écouler et portés à la connaissance de l'assemblée. En revanche, toute action individuelle (par un ou plusieurs copropriétaires) est possible.

Que faire contre un syndic qui ne fait rien ?

Lorsqu'un syndic de copropriété ne remplit pas ses fonctions, on parle de "carence de syndic". Pour y remédier, plusieurs solutions sont envisageables :

1. Mise en demeure par le président du conseil syndical : Si le syndic refuse de convoquer une assemblée générale, le président du conseil syndical peut lui adresser une mise en demeure. Si le syndic ne répond pas dans les huit jours ou refuse d'agir, le président peut alors convoquer lui-même l'assemblée générale.
2. Recours judiciaire : Si besoin, il est également possible de saisir le tribunal judiciaire afin qu'il désigne un mandataire de justice. Ce dernier aura pour mission de convoquer l'assemblée générale nécessaire.

De la même façon, si des travaux approuvés en assemblée générale ne sont pas mis en œuvre, un membre du conseil syndical peut envoyer un courrier recommandé au syndic pour demander des explications.

En l'absence de réponse satisfaisante, une mise en demeure peut être envoyée pour exiger la convocation d'une assemblée générale. Si cette étape ne conduit toujours pas à une résolution, le conseil syndical peut organiser l'assemblée générale pour procéder au changement du syndic.

Bon à savoir :

Être membre du conseil syndical offre un avantage notable. Cela permet de bénéficier d’un suivi rapproché des affaires de la copropriété, de rester informé des enjeux de gestion et d'agir efficacement lorsque le syndic se montre défaillant. Les membres du conseil sont élus par les copropriétaires lors de l'assemblée générale. C’est une très bonne opportunité pour les copropriétaires désireux de contribuer activement à la gestion de leur résidence.

Syndic défaillant : que faire, étape par étape ?

Face à un syndic défaillant, agissez dans l'ordre : constituer le dossier, mettre en demeure, faire convoquer l'assemblée générale, puis révoquer ou ne pas renouveler le syndic. Le juge n'intervient qu'en dernier recours, et chaque étape prépare la suivante : gardez une copie de tous vos courriers.

1. Constituez le dossier. Rassemblez les procès-verbaux d'AG, les décisions non exécutées, les devis votés et les relances restées sans réponse. Ces pièces prouveront l'inexécution devant l'assemblée, puis devant le juge si besoin.
2. Envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle liste les manquements et fixe un délai pour y remédier. C'est le préalable à presque tous les recours : convocation de l'AG par le président du conseil syndical, puis saisine du juge (articles 8, 49 et 50 du décret du 17 mars 1967).
3. Faites inscrire la fin du mandat à l'ordre du jour. Le conseil syndical adresse au syndic une demande motivée de résiliation du contrat pour inexécution suffisamment grave (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Si le syndic ne convoque pas l'AG dans les deux mois qui suivent la première présentation de la lettre recommandée, le président du conseil syndical la convoque lui-même.
4. Votez en assemblée générale la fin du mandat et la désignation du successeur, à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 c de la loi du 10 juillet 1965). Si le contrat se termine bientôt, le non-renouvellement est plus simple : l'AG tenue dans les trois mois avant le terme désigne le nouveau syndic, sans indemnité (article 18 VII). Notre guide pour changer de syndic détaille le vote et la passation.
5. Saisissez le juge si le syndic bloque tout. Tout intéressé peut l'assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire pour faire désigner un administrateur ad hoc, après une mise en demeure restée sans effet pendant plus de huit jours, sauf urgence (article 49 du décret du 17 mars 1967). Si la copropriété se retrouve sans syndic, le juge désigne sur requête un administrateur provisoire (article 47 du même décret) : voir notre article sur l'absence de syndic.

Un syndic bénévole peut lui aussi être défaillant. Les étapes sont les mêmes, et notre article sur les risques du syndic bénévole précise ce qu'il engage personnellement.

Le syndic ne convoque pas l'AG : qui peut la convoquer à sa place ?

Le président du conseil syndical peut convoquer l'assemblée générale lui-même, après une mise en demeure du syndic restée sans effet pendant plus de huit jours (article 8 du décret du 17 mars 1967). Il faut d'abord que la convocation ait été demandée au syndic par le conseil syndical, ou par des copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires : cette demande, notifiée au syndic, précise les questions à inscrire à l'ordre du jour.

Sans conseil syndical, ou si son président n'agit pas, tout copropriétaire peut demander au président du tribunal judiciaire, en référé, d'habiliter un copropriétaire ou un mandataire de justice à convoquer l'AG. Là encore, une mise en demeure restée sans effet pendant plus de huit jours doit précéder l'assignation (article 50 du décret du 17 mars 1967). Rappel utile pour motiver le courrier : le syndic doit convoquer au moins une AG par an (article 7 du décret), et l'AG qui vote le budget se tient dans les six mois qui suivent la clôture de l'exercice (article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965). La convocation faite à sa place respecte les mêmes règles de forme et de délai, expliquées dans notre mode d'emploi de la convocation d'assemblée générale.

Peut-on révoquer le syndic en cas de faute professionnelle ?

En cas de faute professionnelle, vous pouvez tout à fait procéder à la révocation anticipée de votre syndic de copropriété. Faites néanmoins attention à documenter clairement ces fautes pour prouver et justifier la révocation.

Pour révoquer votre syndic, vous devez suivre plusieurs étapes :

1. Inscription à l'ordre du jour : La question de la révocation du syndic doit être formellement inscrite à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Le conseil syndical adresse au syndic une demande motivée d'inscription, par lettre recommandée ; si le syndic ne convoque pas l'assemblée dans les deux mois qui suivent sa première présentation, le président du conseil syndical peut la convoquer lui-même (article 18 VIII de la loi du 10 juillet 1965).
2. Vote lors de l'Assemblée Générale : La révocation doit être approuvée à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, absents compris. Si la résolution est rejetée mais recueille au moins le tiers des voix, la même assemblée revote aussitôt à la majorité de l'article 24 (article 25-1).
3. Élection d'un nouveau syndic : Immédiatement après la révocation, vous devez procéder à l'élection d'un nouveau syndic pour assurer la continuité de la gestion de la copropriété et éviter un vide administratif. Le choix d’un remplaçant doit être préparé en amont pour faciliter une transition fluide.

Bon à savoir :

Conformément à la loi de 1965, une copropriété ne peut pas se retrouver sans syndic. Ainsi, lors de la même assemblée générale, vous devrez voter l’élection d’un nouveau syndic. Pensez aux alternatives comme le syndic bénévole et le syndic coopératif qui ont de multiples avantages !

Questions fréquentes

Que faire si le syndic ne répond pas ?

La loi ne fixe pas de délai général dans lequel le syndic doit répondre à un copropriétaire. Le conseil syndical, lui, peut exiger toute pièce de gestion : au-delà d'un mois sans transmission, des pénalités par jour de retard sont déduites des honoraires du syndic (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). Face au silence, passez au courrier recommandé : c'est la mise en demeure qui fait courir les délais des recours décrits plus haut.

Refus de quitus au syndic : quelles conséquences ?

Refuser le quitus ne révoque pas le syndic, dont le mandat continue. En revanche, le syndicat garde la possibilité d'engager sa responsabilité pour la gestion de l'exercice, ce que le quitus aurait fermé. Si vous contestez la gestion, votez contre le quitus ou assortissez-le de réserves, et faites inscrire la révocation à l'ordre du jour. Notre article sur le quitus au syndic détaille le vote et ses effets.

Quel délai pour agir contre un syndic défaillant ?

L'action en responsabilité contre le syndic se prescrit par cinq ans, à compter du jour où vous avez connu ou auriez dû connaître les faits (article 2224 du code civil). Le délai est beaucoup plus court pour contester une décision d'assemblée générale : deux mois après la notification du procès-verbal, et seulement pour les copropriétaires opposants ou défaillants (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). Ne laissez donc pas une AG entériner une gestion que vous contestez.

Syndic bénévole défaillant : les recours sont-ils les mêmes ?

Oui. Un syndic non professionnel a les mêmes missions qu'un syndic professionnel (article 18 de la loi du 10 juillet 1965) : il peut être mis en demeure, révoqué à la majorité de l'article 25 et poursuivi pour ses fautes. Il doit rester copropriétaire : s'il vend son dernier lot, son mandat devient caduc trois mois plus tard (article 17-2). Nos articles sur les obligations du syndic bénévole et sur ses risques précisent ce qu'il engage personnellement. Pour la marche à suivre pas à pas, lisez notre guide syndic bénévole défaillant : comment réagir et le remplacer.

Le syndic ne paie pas les factures de la copropriété : est-ce une faute ?

Oui, si la trésorerie le permet : régler les fournisseurs fait partie de l'administration courante confiée au syndic (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Si des impayés de copropriétaires vident le compte, le syndic doit les recouvrer : après une mise en demeure restée sans effet pendant 30 jours, toutes les provisions de l'exercice deviennent exigibles (article 19-2 de la même loi). Demandez au conseil syndical de consulter les relevés du compte séparé pour savoir si le problème vient de la trésorerie ou de la gestion.