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Dans le cadre de ses missions, le syndic doit honorer ses obligations légales. Cependant, il peut arriver qu'un syndic commette des fautes de gestion mettant en péril l’immeuble et/ou les copropriétaires. Comment réagir dans ce cas ? On vous explique en détail ce qu'est une faute professionnelle ainsi que les principaux recours qui s'offrent à vous.
Syndic professionnel : comment reconnaître une faute professionnelle ?
Un syndic de copropriété est soumis à des obligations légales strictes. Parmi celles-ci, il doit assurer la bonne tenue de l’immeuble et mener à bien des missions obligatoires telles que :
- Représenter légalement le syndicat des copropriétaires dans tous ses actes et ses actions en justice.
- Convoquer au moins une fois par an une assemblée générale pour voter le budget prévisionnel et approuver les comptes annuels.
- Veiller à la bonne exécution des décisions prises en assemblée générale.
- Collecter les charges de copropriété en envoyant les appels de fonds.
- Payer les fournisseurs de la copropriété.
- Veiller au bon déroulement des travaux dans la copropriété, le cas échéant.
- Faire respecter les dispositions du règlement de copropriété.
Si votre syndic ne respecte pas ces obligations, il commet alors potentiellement une faute de gestion. Voici quelques exemples de fautes professionnelles courantes :
- Non-application des décisions de l’assemblée générale concernant les travaux.
- Absence de convocation d’assemblée générale depuis plus d’un an.
- Retard dans la réalisation de travaux urgents, mettant en danger la salubrité de l’immeuble.
- Défaut de recouvrement des charges, mettant la copropriété en difficulté financière.
- Refus de fournir l’état daté en cas de vente d’un lot, retardant la transaction immobilière.
- Exécution de travaux pour un montant supérieur à celui voté en assemblée générale.
- Facturation excessive des honoraires non prévus au contrat.
Bon à savoir :
Les modèles en autogestion (syndic bénévole et syndic coopératif) doivent également respecter des obligations légales. Toutefois, la justice est plus clémente avec les syndics non-professionnels. Pour vous assurer d’être en conformité totale avec la loi, Matera accompagne les syndics coopératifs et bénévoles de A à Z. N’hésitez pas à nous contacter !
Quelle responsabilité engager en cas de faute du syndic professionnel ?
La responsabilité d'un syndic de copropriété peut être engagée lorsque ses actions ou négligences impactent défavorablement la gestion de la copropriété. Cette responsabilité se divise en deux : civile et pénale, chacune ayant des implications différentes pour le syndic et les copropriétaires.
La responsabilité civile du syndic en cas de faute
La responsabilité civile du syndic est engagée principalement pour des fautes de gestion, des négligences ou des omissions qui causent un préjudice direct ou financier aux copropriétaires ou à l'ensemble de la copropriété.
Voici quelques situations où cette responsabilité peut être mise en jeu :
- Erreurs comptables : Des inexactitudes dans la gestion des comptes de la copropriété peuvent mener à des pertes financières importantes pour les copropriétaires. Par exemple, une erreur dans la répartition des charges ou la non-réalisation des provisions nécessaires pour des travaux peut engendrer une situation de déficit.
- Défaut de maintenance : Si le syndic omet d'effectuer les réparations nécessaires sur les parties communes ou de suivre les décisions prises lors des assemblées générales concernant l'entretien de l'immeuble, cela peut entraîner des dommages physiques aux propriétés ou diminuer leur valeur.
- Non-respect des décisions de l'assemblée : Ignorer les décisions votées lors des assemblées générales, comme le refus d'exécuter des travaux approuvés, est une cause fréquente de litiges et peut justifier une demande de réparation pour non-exécution des obligations contractuelles.
Dans ces cas, les copropriétaires peuvent intenter une action en justice pour obtenir réparation des préjudices subis, souvent après avoir tenté de résoudre le conflit à l'amiable.
La responsabilité pénale du syndic en cas de faute
La responsabilité pénale, quant à elle, est engagée pour des fautes plus graves, impliquant des actes de malveillance, de fraude ou d'autres infractions criminelles. Voici quelques exemples de situations où la responsabilité pénale du syndic pourrait être questionnée :
- Fraude ou malversations financières : Inclut des situations où le syndic détourne des fonds de la copropriété à des fins personnelles ou falsifie des documents financiers pour masquer des irrégularités.
- Négligence grave : Si le manquement du syndic à ses devoirs de maintenance et de sécurité (notamment des travaux urgents non réalisés) entraîne un accident ou des blessures graves parmi les résidents ou visiteurs de l'immeuble.
- Emploi illégal : L'emploi de travailleurs non déclarés pour des travaux dans la copropriété peut également exposer le syndic à des poursuites pénales.
La procédure commence généralement par une mise en demeure, suivie, si nécessaire, par une action en justice visant à obtenir réparation ou à forcer le syndic à agir conformément à ses obligations.
Les conséquences pour le syndic peuvent inclure des amendes, des dommages-intérêts, voire des peines de prison, selon la gravité des infractions.
Qui peut engager la responsabilité du syndic en cas de faute professionnelle ?
Comme vu précédemment, toute faute de gestion commise par un syndic de copropriété peut justifier la mise en œuvre de sa responsabilité civile ou pénale.
Toutefois, il existe deux cas de figure :
- Soit toute la copropriété pâtit de la faute de gestion commise par le syndic : dans ce cas, l’action peut être intentée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;
- Soit un ou plusieurs copropriétaires pâtissent de la faute de gestion commise par le syndic : dans ce cas, l’action peut être intentée par les seuls copropriétaires concernés. On parle alors de responsabilité délictuelle.
Que faire contre un syndic qui ne fait rien ?
Lorsqu'un syndic de copropriété ne remplit pas ses fonctions, on parle de "carence de syndic". Pour y remédier, plusieurs solutions sont envisageables :
- Mise en demeure par le président du conseil syndical : Si le syndic refuse de convoquer une assemblée générale, le président du conseil syndical peut lui adresser une mise en demeure. Si le syndic ne répond pas dans les huit jours ou refuse d'agir, le président peut alors convoquer lui-même l'assemblée générale.
- Recours judiciaire : Si besoin, il est également possible de saisir le tribunal judiciaire afin qu'il désigne un mandataire de justice. Ce dernier aura pour mission de convoquer l'assemblée générale nécessaire.
De la même façon, si des travaux approuvés en assemblée générale ne sont pas mis en œuvre, un membre du conseil syndical peut envoyer un courrier recommandé au syndic pour demander des explications.
En l'absence de réponse satisfaisante, une mise en demeure peut être envoyée pour exiger la convocation d'une assemblée générale. Si cette étape ne conduit toujours pas à une résolution, le conseil syndical peut organiser l'assemblée générale pour procéder au changement du syndic.
Peut-on révoquer le syndic en cas de faute professionnelle ?
En cas de faute professionnelle, vous pouvez tout à fait procéder à la révocation anticipée de votre syndic de copropriété. Faites néanmoins attention à documenter clairement ces fautes pour prouver et justifier la révocation.
Pour révoquer votre syndic, vous devez suivre plusieurs étapes :
- Inscription à l'ordre du jour : La question de la révocation du syndic doit être formellement inscrite à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cela implique généralement l'envoi d'une notification écrite au syndic en place, lui communiquant le motif légitime et sérieux de sa révocation envisagée.
- Vote lors de l'Assemblée Générale : La révocation doit être approuvée par un vote à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée.
- Élection d'un nouveau syndic : Immédiatement après la révocation, il est essentiel de procéder à l'élection d'un nouveau syndic pour assurer la continuité de la gestion de la copropriété et éviter un vide administratif. Le choix d’un remplaçant doit être préparé en amont pour faciliter une transition fluide.
Bon à savoir :
Conformément à la loi de 1965, une copropriété ne peut pas se retrouver sans syndic. Ainsi, lors de la même assemblée générale, vous devrez voter l’élection d’un nouveau syndic. Pensez aux alternatives comme le syndic bénévole et le syndic coopératif qui ont de multiples avantages !
