Révocation du syndic : motifs légitimes et procédures

Révocation du syndic en cours de mandat : définition

La révocation du syndic est un droit donné au syndicat des copropriétaires par l’article 25 de la loi de 1965 qui régit le statut de la copropriété des immeubles bâtis. La révocation du syndic de copropriété intervient lorsque les copropriétaires de l’immeuble souhaitent changer de syndic en cours de mandat. En effet, la révocation est la rupture du contrat de syndic votée à la majorité absolue par les copropriétaires lors d’une assemblée générale. Concrètement, lorsque le syndic est révoqué, ce dernier perd immédiatement la qualité de syndic de l’immeuble.

Pour révoquer un syndic, il est impératif d’invoquer un motif légitime et sérieux qui prouve un manquement sur la gestion administrative ou financière de la copropriété. Sans cela, la révocation du syndic est impossible.

Bon à savoir :

Il ne faut pas confondre la révocation du syndic en cours de mandat et le non-renouvellement du syndic en fin de mandat. La loi de 1965 dispose que les copropriétaires peuvent librement changer de syndic une fois son mandat arrivé à terme. Dans ce cas, les copropriétaires renouvellent le contrat du syndic actuel ou optent alors pour un nouveau syndic professionnel ou non-professionnel, et ce, sans aucune révocation.

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Révoquer un syndic : les motifs légitimes et sérieux

La loi ne dispose que d’un seul motif de révocation qui est le défaut d’édition de la fiche synthétique. Les autres motifs sont définis par la jurisprudence, en voici quelques exemples :

• L’absence d’avertissement auprès des copropriétaires et des locataires en cas de non-respect du règlement de copropriété ;
• L’absence de documents administratifs obligatoires (carnet d’entretien, diagnostic technique global, descriptif de division, etc.) ;
• La négligence de l’entretien des parties communes ;
• La non-ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ;
• Le redressement fiscal du syndicat des copropriétaires à la suite d’une mauvaise gestion financière du syndic ;
• La facturation d’un état-daté au-dessus du plafond de 380€ TTC imposé par la réforme de la copropriété en juin 2020 ;
• Le non-respect de la périodicité d’envoi des appels de fonds ;
• L’absence de procédure engagée pour le recouvrement des impayés de copropriété ;
• Le refus de convoquer une assemblée générale sur demande en bonne et due forme du conseil syndical ;
• Le refus d’ajouter à l’ordre du jour une résolution proposée par un copropriétaire ou le conseil syndical ;
• Le non-respect des décisions prises en assemblée générale ;
• Le choix d’un prestataire différent de celui retenu par les copropriétaires en assemblée générale ;
• La réalisation de travaux non-urgents sans obtenir l’autorisation du syndicat des copropriétaires ;
• La non-souscription aux assurances obligatoires comme l’assurance multirisque immeuble ;
• Etc.

Bon à savoir :

Cette liste des motifs de révocation du syndic est issue de la jurisprudence. Elle n’est donc pas exhaustive et implique d’étudier individuellement chaque demande. Matera accompagne les copropriétés qui souhaitent révoquer leur syndic de copropriété au plus vite !

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Qu’est-ce qu’une révocation abusive du syndic de copropriété ?

La révocation du syndic sans motif légitime est considérée comme une révocation abusive.

Dans ce cas, le syndic peut porter plainte contre le syndicat des copropriétaires auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Si le juge donne raison au syndic, le syndicat des copropriétaires est condamné à verser des dommages et intérêts au syndic en réparation du préjudice subi. Le montant s’élève généralement aux honoraires qu’auraient dû toucher le syndic entre le jour de sa révocation et la date initiale d'échéance du mandat.

Voici quelques exemples de révocation qui ont été jugés irrecevables en justice :

• Le manque de confiance envers le syndic ou le manque de transparence dans la gestion courante de la copropriété ;
• Le retard dans la communication des documents comptables ;
• L’absence de mise en concurrence des prestataires en assemblée générale ;
• La facturation de frais de syndic annexes jugés abusifs par les copropriétaires mais conformes au contrat-type signé ;
• Etc.

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Révoquer son syndic : la procédure à suivre en 3 étapes

La procédure de révocation du syndic de copropriété en cours de mandat s’apparente à celle du changement de syndic en fin de mandat. La différence réside principalement dans la justification du motif de révocation. Nous vous détaillons ci-dessous la procédure pour révoquer un syndic en 3 étapes.

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Étape 1 : La mise à l’ordre du jour de la révocation du syndic en cours de mandat

Pour pouvoir voter la révocation du syndic en cours de mandat, le projet de résolution doit être ajouté à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Pour cela, un copropriétaire ou un membre du conseil syndical doit envoyer au syndic une lettre recommandée avec accusé de réception afin de demander la mise à l’ordre du jour de la révocation.

Nous recommandons d’envoyer ce courrier au moins deux mois avant la date de tenue de l’assemblée générale. En effet, le syndic a pour obligation de transmettre une convocation d’AG au moins 21 jours avant sa tenue. Si le courrier est envoyé après l’envoi des convocations, il ne sera plus possible de modifier l’ordre du jour.

Bon à savoir :

En plus du projet de révocation, il est impératif d’ajouter à l’ordre du jour un projet de nomination du syndic. En effet, comme la révocation du syndic est immédiate, il faut désigner lors de la même assemblée générale un nouveau syndic.

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Étape 2 : La mise en concurrence et le choix de plusieurs syndics candidats

C’est généralement le conseil syndical qui procède à la mise en concurrence du syndic et à la sélection de plusieurs candidats. Cependant, les copropriétaires peuvent aussi trouver un syndic et proposer les contrats de leurs choix.

Il existe trois modèles de gestion à mettre en concurrence pour la gestion de la copropriété :

• Un syndic professionnel : un cabinet prend en charge la gestion de la copropriété en échange d’honoraires. Les syndics professionnels doivent être obligatoirement titulaires d’une carte professionnelle délivrée par la Chambre des Commerces et d’Industrie (CCI) pour une durée de 3 ans, d’une garantie financière et d’une assurance professionnelle en responsabilité civile ;
• Un syndic bénévole : la gestion de la copropriété est confiée à un unique copropriétaire élu en assemblée générale qui détient la qualité de syndic. Si les copropriétaires le souhaitent, il peuvent octroyer au syndic bénévole une rémunération par un vote à la majorité absolue en assemblée générale ;
• Un syndic coopératif : c’est un modèle de gestion collégiale où tous les conseillers syndicaux assurent la gestion administrative et financière de la copropriété. Cependant, c’est uniquement le président du conseil syndical qui détient la qualité de syndic. Il est aussi appelé président-syndic. En syndic coopératif, chaque membre du conseil syndical peut donc s’investir en fonction de ses affinités et disponibilités.

Bon à savoir :

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Étape 3 : La justification et le vote de la révocation du syndic en assemblée générale

Lors de l’assemblée générale, la révocation du syndic est votée à la majorité absolue. Cela signifie que les tantièmes des copropriétaires présents, représentés et absents sont comptabilisés.

Le projet de révocation est validé si la résolution obtient au moins la moitié des tantièmes de la copropriété. Ainsi, le gestionnaire de copropriété est immédiatement destitué de sa qualité de syndic et l’assemblée générale se poursuit par la désignation d’un nouveau syndic. Une fois élu, le nouveau syndic prend ses fonctions, termine l’assemblée générale et envoie aux copropriétaires le procès-verbal d’AG.

Le syndic révoqué dispose d’un mois pour transférer l’ensemble des archives administratives et comptables du syndicat des copropriétaires au nouveau syndic de copropriété.

Bon à savoir :

Si la résolution n’est pas approuvée mais obtient au moins un tiers des tantièmes, les copropriétaires peuvent voter une deuxième fois au cours de la même assemblée générale, cette fois à la majorité simple. C’est la passerelle de l’article 25-1 de la loi de 1965 qui permet ce second vote.

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FAQ Révocation du syndic

Comment révoquer le syndic de copropriété ?

Un copropriétaire ou conseiller syndical doit d’abord demander la mise à l’ordre du jour de la résolution du projet de révocation et de désignation d’un nouveau syndic. Lors de l’assemblée générale, la révocation du syndic est votée à la majorité absolue de l'article 25 de la loi de 1965.

Quels sont les motifs de révocation d’un syndic ?

Le seul motif légitime défini par la loi de 1965 est le défaut de réalisation de la fiche synthétique. Les motifs de révocation valables selon la jurisprudence sont néanmoins plus exhaustifs :

• Des défauts dans la comptabilité ou la gestion administrative de la copropriété ;
• Le refus du syndic de convoquer une assemblée générale ou d’ajouter à l’ordre du jour les résolutions des copropriétaires ;
• La non-souscription aux assurances obligatoires ;
• Etc.

Qui peut demander la révocation du syndic ?

N’importe quel copropriétaire peut demander la révocation du syndic, mais généralement, c’est le conseil syndical qui s’en charge. En effet, il est obligatoire de présenter un projet de désignation d’un nouveau syndic en même temps que la révocation du syndic actuel. Cela nécessite donc la mise en concurrence de syndics professionnels, bénévoles ou coopératifs. Sachez enfin que le syndic lui-même peut également demander à mettre fin à son contrat en cours !

Que deviennent les documents de la copropriété ?

Le syndic sortant doit assurer la passation et donc transmettre certains documents de la copropriété au nouveau syndic qui sont les suivants.

Documents à remettre dans un délai de 15 jours à partir de l'arrêt des fonctions :

• La situation de trésorerie de la copropriété ;
• Les références des comptes bancaires du syndicat de copropriétaires et coordonnées de la banque.

Documents à remettre dans un délai de 1 mois à partir de l'arrêt des fonctions :

• L’ensemble des documents et archives du syndicat de copropriétaires et ensemble des documents dématérialisés liés à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés, dans un format téléchargeable et imprimable. Ces documents doivent être accompagnés d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Le syndic doit remettre une copie de ce bordereau au conseil syndical. Lorsque le syndicat a fait le choix de confier ses archives à un prestataire spécialisé, le syndic doit dans ce délai de 1 mois, informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic ;
• L’ensemble des documents contractuels ou techniques concernant l'immeuble (notamment le diagnostic technique global).

Documents à remettre dans un délai de 3 mois à partir de l'arrêt des fonctions :

L’état des comptes des copropriétaires et du syndicat de copropriétaires après apurement et clôture.