La copropriété

La loi du 10 juillet 1965 définit le régime de la copropriété des immeubles bâtis en France. Dans une copropriété, plusieurs personnes se partagent la propriété d’un immeuble collectif, ce qui implique des responsabilités administratives et financières.

Cependant, la gestion de la copropriété n’est pas directement assurée par les copropriétaires, mais par le syndic de copropriété et le conseil syndical. Qu’est-ce qu’une copropriété ? Quel est le rôle exact des copropriétaires ? On fait le point dans cet article pour mieux comprendre la copropriété.

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Définition de la copropriété

En France, c’est la loi du 10 juillet 1965 qui régit le statut de la copropriété des immeubles bâtis. La copropriété, aussi abrégée “copro”, est définie par l’article 1 de cette même loi comme un immeuble bâti ou un groupe d’immeubles bâtis dont l’usage est destiné, totalement ou partiellement, à l’habitation. Par conséquent, la propriété d’un immeuble en copropriété est partagée entre les différents propriétaires d’appartements. Ces personnes sont aussi appelées des copropriétaires.

Chaque copropriétaire détient au minimum un lot, qui se définit de la manière suivante :

• Une partie privative : c’est un espace dont seul le copropriétaire en détient l’usage exclusif. Une partie privative est un appartement, un local commercial, une cave, une box ou encore un garage ;
• Une quote-part des parties communes : c’est le règlement de copropriété (RCP) qui désigne les parties communes de la copropriété. Par définition, ce sont les espaces partagés comme les voies d’accès, les corridors ou encore les espaces verts. Les quotes-parts détenues par les copropriétaires sont définies en tantièmes et millièmes dans l’état descriptif de division (EDD) de la copropriété par un géomètre.
  

Le modèle de copropriété le plus connu est celui de la copropriété verticale, à savoir la gestion d’un immeuble collectif. Cependant, il existe aussi la copropriété horizontale qui consiste à l’administration de maisons individuelles et d’équipements communs sur un terrain partagé. Il est à noter que ce modèle est en régression, car les propriétaires de maison préfèrent opter pour une gestion en association syndicale libre (ASL).

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Bon à savoir :

La création d’une copropriété est obligatoire dès lors que la propriété d’un immeuble est répartie entre au moins deux personnes. Pour les immeubles de rapport, c’est-à-dire lorsqu’une personne ou société unique est propriétaire du bâtiment, la mise en copropriété de l’immeuble n’est pas nécessaire. De plus, depuis la loi ALUR de 2014, les copropriétés doivent être immatriculées auprès du registre national des copropriétés (RNC) dès leurs naissances.

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Les parties prenantes de la copropriété

Plusieurs parties prenantes existent dans un immeuble en copropriété. Ce ne sont pas les copropriétaires qui gèrent la copropriété, mais le syndic de copropriété et le conseil syndical. Nous vous détaillons ci-dessous les trois principales entités de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires se constitue sans formalité à la naissance de la copropriété. Il regroupe obligatoirement l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble. Juridiquement, il est considéré comme une personne morale, ce qui signifie que le syndicat des copropriétaires est doté d’une personne juridique et qu’il est apte à agir en justice en son nom.

La mission principale du syndicat des copropriétaires est de se réunir au moins une fois par an lors des assemblées générales (AG) de copropriété. Lors de cette réunion, les copropriétaires votent avec plusieurs règles de majorité les décisions prises concernant la copropriété :

• Le budget prévisionnel pour l’exercice comptable à venir ;
• Les travaux à réaliser au sein de l’immeuble ;
• La modification du règlement de copropriété ;
• La désignation du syndic et des membres du conseil syndical ;
• Etc.

Bon à savoir :

Chaque copropriétaire reçoit une convocation d’assemblée générale au moins 21 jours avant la tenue de la réunion. Cette dernière contient l’ordre du jour de l’assemblée, c’est-à-dire l’ensemble des résolutions qui y sont votées. Cependant, il n’est pas obligatoire pour les copropriétaires de se présenter en assemblée générale. Nous recommandons tout de même aux copropriétaires d’y assister pour faire valoir leur avis ou bien de donner leur pouvoir à autrui.

Le syndic de copropriété

Le syndic de copropriété assure la gestion administrative et financière de la copropriété, ainsi que la bonne tenue de l’immeuble. Ce sont les copropriétaires qui élisent leur syndic lors d’une assemblée générale de copropriété, et ce, pour une durée de 1 à 3 ans.

Ses missions au sein d’une copropriété sont les suivantes :

• La convocation et la tenue des assemblées générales ;
• L’ouverture d’un compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires ;
• La tenue à jour de la comptabilité et des documents administratifs de la copropriété (carnet d’entretien, fiche synthétique, diagnostic technique, etc.) ;
• La collecte des charges de copropriété et des provisions pour le fonds de travaux par l’envoi des appels de fonds ;
• Le recouvrement des impayés ;
• Etc.

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Par ailleurs, la loi du 10 juillet 1965 dispose de trois modèles de gestion d’une copropriété :

• Le syndic professionnel : les copropriétaires délèguent la gestion de la copropriété à une société externe en échange d’honoraires. Attention toutefois, un syndic professionnel facture des frais annexes pour toute prestation non incluse dans le contrat-type, comme l’édition d’un état daté ou d’un pré-état daté et la réalisation de travaux dans la copropriété ;
• Le syndic bénévole : c’est un copropriétaire qui détient la fonction de syndic dans la copropriété. Ce dernier peut être rémunéré sur décision des copropriétaires en assemblée générale à la majorité absolue ;
• Le syndic coopératif : le conseil syndical assure la gestion de la copropriété et le président du conseil syndical devient le syndic, il est aussi appelé président-syndic. Les conseillers syndicaux peuvent se répartir librement les tâches de gestion en fonction de leurs affinités et de leurs disponibilités.
  

Bon à savoir :

Matera accompagne les syndics coopératifs et bénévoles avec une plateforme clé en main en ligne pour gérer de A à Z la copropriété (préparation et envoi des convocations d’AG, appels de fonds, comptabilité, etc.) et des experts juridiques, travaux et comptabilités qui prennent le relais sur les sujets complexes. Avec Matera, les copropriétaires réalisent en moyenne 30% d’économies sur leurs charges de copropriété, et jusqu’à 50% sur le coût du syndic !

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Le conseil syndical

Le conseil syndical d’un immeuble en copropriété est composé de copropriétaires élus membres à la majorité absolue en assemblée générale. Le rôle et l’obligation de nomination d’un conseil syndical diffèrent en fonction du modèle de gestion d’une copropriété :

• Lorsque la gestion est assurée par un syndic professionnel ou bénévole, le conseil syndical a pour mission d'assister le syndic et de contrôler ses actions. Bien que le conseil syndical joue le rôle d’intermédiaire entre le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété, sa constitution est dans ce cas facultative ;
  

Bon à savoir :

Pour renoncer à la nomination d’un conseil syndical, les copropriétaires doivent voter la décision à la majorité absolue en assemblée générale.

• Lorsque la copropriété est gérée en syndic coopératif, comme précisé précédemment, le conseil syndical et ses membres assurent la gestion de l’immeuble. Cependant, dans ces conditions, il est impératif que la copropriété possède un conseil syndical et il est alors impossible de renoncer à sa constitution.
  

Peu importe le modèle de gestion de la copropriété, les conseillers syndicaux ne peuvent être rémunérés. Cependant, les membres du conseil syndical peuvent obtenir un défraiement des dépenses liées à l’exercice de la fonction : une assurance responsabilité civile, un abonnement mobile ou bien un forfait kilométrique pour des déplacements.

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La vie en copropriété : les droits et les obligations des copropriétaires

Les copropriétaires possèdent plusieurs droits et obligations au sein de l’immeuble collectif, notamment imposés par la loi de 1965 et le règlement de copropriété.

Les règles de vie commune d’une copropriété sont les suivantes :

• Chaque copropriétaire doit respecter le règlement de copropriété. Dans le cas contraire, le syndic est en droit de rappeler à l’ordre un copropriétaire. Des poursuites judiciaires sont possibles, mais seulement lors de nombreuses ou importantes récidives ;
• Chaque copropriétaire a le droit de disposer à sa guise de ses parties privatives, tant que l’usage reste conforme à la destination de l’immeuble. Ainsi, il est possible de réaliser des travaux sans obtenir l’autorisation des copropriétaires ;
  

Attention !

C’est le règlement de copropriété qui définit exactement l’utilisation et l’administration des parties communes de l’immeuble. Dans certains cas, ce document peut considérer le balcon ou les fenêtres des logements comme des parties communes, généralement pour des soucis d’esthétique extérieure du bâtiment. Dans ce cas, les travaux requièrent au préalable le vote de l’assemblée générale à la majorité absolue.

• Chaque copropriétaire doit respecter les parties communes de la copropriété. En effet, aucune modification sur les parties communes ne peut être effectuée sans autorisation de l’assemblée générale. Les règles de vie commune et de bienséance sont aussi de rigueur, comme l’arrêt des nuisances sonores à partir d’une certaine heure (en fonction de la commune).
• Chaque copropriétaire est tenu de payer les charges de copropriété qui lui incombent. La répartition des charges est calculée en fonction du budget prévisionnel et des tantièmes de copropriété. Le syndic collecte les charges par l’envoi des appels de fonds à chaque trimestre, ou à une périodicité si le règlement de copropriété le définit.
  

Bon à savoir :

Lorsqu’un appartement est mis en location, le règlement de copropriété s’applique à la fois au copropriétaire bailleur et au locataire. De plus, si le copropriétaire ne peut se présenter lors d’une assemblée générale, il peut donner son accord pour que son locataire le représente lors de la réunion.

FAQ Copropriété

Qu’est-ce que la copropriété en immeuble ?

La copropriété désigne le régime juridique de l’administration d’un immeuble collectif. Dans une copropriété, les propriétaires de biens immobiliers se partagent la propriété de l’immeuble. Le statut de la copropriété des immeubles bâtis est défini par la loi du 10 juillet 1965.

Quelle est la différence entre un propriétaire et un copropriétaire ?

Un propriétaire est une personne physique ou morale (entreprise) qui possède la propriété d’un ou plusieurs biens immobiliers. A l’inverse, un copropriétaire partage la propriété d’un bien avec d’autres personnes. Dans le cas d’un immeuble en copropriété, une personne est alors propriétaire de son logement individuel et à la fois copropriétaire de l’immeuble collectif.

Quelles sont les règles que doivent respecter les copropriétaires ?

Les copropriétaires doivent respecter les règles imposées par le règlement de copropriété, comme le paiement en temps et en heures des charges de copropriété ou le maintien de la propreté des parties communes. Les locataires sont aussi soumis aux règles qui concernent la propreté et l’utilisation des parties communes.

Quelles sont les parties communes de la copropriété ?

Les parties communes d’une copropriété sont définies par le règlement de copropriété. Des différences peuvent ainsi exister entre plusieurs copropriétés. Généralement, les parties communes sont : les voies d’accès, les cours et jardins extérieurs, les halls d’entrée, les couloirs, les cages d’escalier, les locaux communs, les parkings ainsi que les équipements collectifs (canalisations, ascenseurs, chaudières, etc.).