La majorité absolue de l’article 25 : définition et applications

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Qu’est-ce que la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965 ?

Pour comprendre le fonctionnement des règles de majorités en copropriété, il faut d’abord se pencher sur la définition de la copropriété selon la loi du 10 juillet 1965. Celle-ci dispose que la propriété d’un immeuble est répartie entre tous les copropriétaires. Chaque copropriétaire possède ainsi un ou plusieurs lots privatifs (appartement, box, cave, etc.) ainsi qu’une quote-part de parties communes de l’immeuble qui s’exprime en tantièmes. Cette quote-part va permettre de calculer le montant des charges de copropriété dû par chaque copropriétaire ainsi que le nombre de voix dont il disposera lors des assemblées générales.

En effet, tous les ans, le syndicat des copropriétaires se réunit et vote des décisions pour la copropriété. Voici quelques exemples de résolutions :

• L’établissement du budget prévisionnel ;
• L’approbation des comptes annuels ;
• Le quitus au syndic ;
• Les travaux de copropriété ;
• etc.

Bon à savoir :

Si l’un des copropriétaires possède à lui seul la majorité des tantièmes d’une copropriété, son nombre de voix est rabaissé à la somme des voix des autres copropriétaires conformément à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Chaque résolution est votée à une majorité fixée par la loi de 1965 : majorité simple, majorité absolue, double majorité ou unanimité. C’est l’importance et les conséquences des résolutions votées qui déterminent la majorité qui s’applique.

Ainsi, la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 concerne les résolutions qui ne relèvent pas de la gestion courante mais qui n’impliquent pas de modification notable dans les conditions d’usage et d’administration de l’immeuble.

Bon à savoir :

Les résolutions relatives à la gestion courante sont votées à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

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Comment obtenir la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965 ?

Pour obtenir la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965, il faut récolter le vote favorable de la majorité de tous les copropriétaires. En effet, la particularité de cette majorité est qu’elle prend en compte les copropriétaires abstentionnistes, absents ou non représentés.

Prenons l’exemple d’un immeuble avec 1 000 tantièmes répartis entre tous les copropriétaires. Voici le résultat du vote d’une résolution :

• Pour : 400
• Contre : 200
• Abstention : 150
• Absents : 250

La résolution n’est pas adoptée à la majorité absolue de l’article 25 car elle récolte seulement 400 tantièmes. La moitié des voix n’est donc pas atteinte.

Généralement, c’est l’absentéisme des copropriétaires en assemblée générale qui rend la majorité absolue de l’article 25 difficile à atteindre.En effet, nous pouvons voir dans l’exemple ci-dessus qu’un quart des tantièmes n’est même pas présent ou représenté lors de l’assemblée générale. Or, un copropriétaire absent peut tout de même voter aux résolutions de l’assemblée générale grâce à l’un des deux dispositifs suivants :

• Le pouvoir : Le copropriétaire absent donne son pouvoir à un tiers en amont de l’assemblée générale. Le mandataire se rend à l’assemblée générale, en physique ou en visioconférence, et vote au nom du copropriétaire absent qui est ainsi représenté. Cependant, le représentant n’a pas l’obligation de respecter les consignes de vote de son mandant ;
• Le vote par correspondance : Dans ce cas, le copropriétaire vote en amont de l’assemblée générale. Pour cela, il remplit un formulaire de vote qui est joint à la convocation à l’assemblée générale. Le copropriétaire doit ensuite l’envoyer au syndic de copropriété au moins trois jours francs avant la tenue de l’assemblée générale.

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La majorité absolue de l’article 25-1 : une passerelle de majorité qui facilite la prise de décision

Parfois, les dispositifs du vote par correspondance et du pouvoir ne sont pas suffisants pour lutter contre l’absentéisme en assemblée générale. Pour contourner cet obstacle qui bloque l’adoption de certaines résolutions, une passerelle de majorité a été mise en place.

Ainsi, conformément à la loi ELAN, toutes les résolutions relevant de la majorité absolue qui ont récolté au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires doivent être immédiatement soumises à un deuxième vote, cette fois à la majorité simple de l’article 24.

Reprenons notre exemple de l’immeuble avec 1 000 tantièmes répartis entre tous les copropriétaires. Pour rappel, voici le résultat obtenu pour l’une des résolutions à l’ordre du jour :

• Pour : 400
• Contre : 200
• Abstention : 150
• Absents : 250

La résolution a recueilli assez de votes favorables pour effectuer un nouveau vote à la majorité simple de l’article 24. En admettant que chaque copropriétaire vote de la même façon qu’au premier tour, la résolution est ainsi adoptée. En effet, la majorité simple ne prend pas en compte les abstentions et les voix des copropriétaires absents. Seuls les votes favorables ou défavorables des copropriétaires présents ou représentés sont comptabilisés.

La résolution est donc adoptée avec 400/600 tantièmes.

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Quelles sont les résolutions soumises à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965 ?

Comme dit précédemment, la majorité absolue de l’article 25 concerne les décisions plus importantes que la simple gestion courante de la copropriété. C’est pour cela qu’elle nécessite l’accord de la majorité des copropriétaires.

Les résolutions soumises à la majorité absolue de l’article 25 peuvent être réparties en quatre catégories.

Les décisions relatives aux organes de la copropriété

Sont votées à la majorité de l’article 25 certaines décisions qui concernent la désignation ou la révocation des organes de la copropriété :

• L’élection ou la révocation du syndic de copropriété ;
• L’élection ou la révocation du conseil syndical ;
• La délégation du pouvoir aux conseillers syndicaux de prendre certaines décisions relevant de la majorité simple ;

La dérogation de l’obligation de mise en concurrence du syndic.

Les décisions relatives à la sécurité de l’immeuble

Sont également votées à la majorité de l’article 25 les décisions relatives à la sécurité de l’immeuble telles que :

• L’autorisation permanente d’accès accordée aux forces de l’ordre ;
• Les modalités d’ouvertures des portes d’accès à l’immeuble ;
• L’installation d’un interphone ;
• L’autorisation de transmettre des images réalisées aux forces de l’ordre en vue de la protection des parties communes.

Les décisions relatives à la vente et à la répartition des charges

Sont votées à la majorité de l’article 25 certaines décisions relatives à la vente et à la répartition des charges comme par exemple :

• Les conditions de vente d'une partie commune résultant d'une obligation légale ou règlementaire : Il s’agit ici, par exemple, de tous les actes relatifs à la création d’une cour commune ou à la cession de droits de mitoyenneté ;
• La modification de la répartition des charges de copropriété suite au changement d'usage d’une partie privative : Si un copropriétaire transforme une partie privative à usage d’habitation en un local professionnel, cela peut générer une affluence de personnes et une utilisation accrue de certains équipements collectifs. Dans le cas, par exemple, de l’installation d’un cabinet médical dans un immeuble, le copropriétaire concerné peut voir le montant de ses charges augmenter (ascenseur et éclairage du hall d’entrée notamment).

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Les décisions relatives aux travaux

Sont votées à la majorité de l’article 25 certaines décisions concernant les travaux de copropriété tels que :

• Les travaux d’économie d’énergie : Il s’agit de tous les travaux visant à diminuer la consommation énergétique d’un bâtiment lorsqu’ils affectent les parties communes ou lorsqu’il s’agit de travaux d'intérêt collectif réalisés sur des parties privatives ;

Bon à savoir :

Un copropriétaire ne peut pas refuser la réalisation de travaux d’intérêt collectif dans ses parties privatives s’ils ont été approuvés en assemblée générale. Il peut s’agir par exemple de travaux d’isolation thermique des parois vitrées dans un logement, de la pose d’un répartiteur de frais de chauffage ou d’un compteur d’énergie thermique.

• Les travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration : Il s’agit de tous les travaux apportant un confort supplémentaire aux copropriétaires et une plus-value à l’immeuble. L’installation d’un ascenseur ou la création d’espaces verts sont considérées, par exemple, comme des travaux d’amélioration ;
• Les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble au frais d’un copropriétaire : Si un copropriétaire souhaite entreprendre des travaux dans les parties communes de l’immeuble, il doit obtenir l’autorisation du syndicat des copropriétaires en assemblée générale. Cela peut-être le cas pour la création d’un escalier réunissant deux logements, par exemple ;
• Les travaux d’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires ;
• Les travaux nécessaires pour l’individualisation des contrats de fourniture d’eau.