Quitus au syndic : définition et conséquences

Qu’est-ce que le quitus au syndic de copropriété ?

Le quitus approuve officiellement la bonne gestion de l’immeuble par le syndic de copropriété en place. Il s’agit d’une résolution qui se vote en assemblée générale des copropriétaires. Lors de cette assemblée générale, votre syndic de copropriété dressera un rapport sur le travail effectué. L’assemblée générale pourra ensuite pleinement décider de voter pour ou contre cette résolution.

Quelle majorité pour donner quitus au syndic ?

Il s’agit d’une résolution qui se vote à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965. Pour rappel, la majorité simple ne prend pas en compte les voix des copropriétaires absents, mais uniquement ceux des copropriétaires présents et représentés. La majorité simple est approuvée s’il y a plus de votes pour que de votes contre.

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Mais comment évaluer la gestion de votre syndic de copropriété ? Une gestion efficace se caractérise notamment par :

• L’organisation de l’assemblée générale annuelle et l’envoi des convocations et des procès-verbaux dans les délais fixés par la loi. Pour rappel, les convocations d’assemblées générales doivent être envoyées au moins 21 jours avant l’AG et le procès-verbal au maximum un mois après l'AG ;
• La tenue à jour de la comptabilité du syndicat des copropriétaires et de chaque copropriétaire ;
• Le recouvrement des charges impayées ;
• La renégociation des contrats fournisseurs à chaque date d’anniversaire pour réaliser des économies de charges de copropriété ;
• Une réactivité du syndic à toutes les demandes des copropriétaires ;
• Etc.

La résolution du quitus n’est pas obligatoire, mais dans les faits, elle est presque systématiquement mise à l’ordre du jour par les syndics de copropriété.

Quelle différence entre quitus au syndic et approbation des comptes ?

Il ne faut pas confondre l’approbation des comptes et le quitus au syndic. En effet, lors de l’assemblée générale annuelle, le syndicat des copropriétaires doit également approuver l’exercice comptable qui vient de s’écouler. Il s’agit bien de deux résolutions différentes qui sont ajoutées à l’ordre du jour. L'approbation des comptes est une résolution obligatoire en assemblée générale. Approuver les comptes, cela signifie être en accord avec les dépenses effectuées par la copropriété par rapport au budget prévisionnel voté lors de la précédente assemblée générale. Vous pouvez donc tout à fait voter l'approbation des comptes de la copropriété sans pour autant donner quitus au syndic.

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Pourquoi donner quitus au syndic de copropriété ?

Donner quitus au syndic de copropriété est un moyen d’approuver sa gestion de la copropriété et de reconnaître la qualité de son travail accompli. Le quitus est ainsi considéré comme une marque de confiance donnée au syndic par le syndicat des copropriétaires. Pour rappel, le syndicat des copropriétaires désigne l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble. Doté d’une personnalité juridique, cet organe est créé automatiquement sans aucune formalité.

Le quitus au syndic concerne aussi bien le syndic professionnel que le syndic non-professionnel. Dans le second cas, donner quitus au syndic non-professionnel permet de féliciter le copropriétaire en syndic bénévole ou le conseil syndical organisé en syndic coopératif.

Bon à savoir :

Le syndic coopératif est un mode de gestion collégiale où tous les conseillers syndicaux peuvent se répartir les missions du syndic. Légalement, c’est le président du conseil syndical qui détient la qualité de syndic.

Au contraire, refuser de donner quitus peut être perçu comme une preuve de méfiance envers le syndic de copropriété. Il faut cependant faire attention, car le quitus n’est pas uniquement un gage de confiance. Le quitus possède en effet une valeur juridique qui a plusieurs conséquences que nous allons détailler ci-après.

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Donner quitus au syndic avec ou sans réserve ?

En cas de satisfaction totale de la gestion du syndic, le quitus peut être donné « sans réserve ». Il s’agit ainsi une preuve de confiance totale du travail effectué par le syndic. 

Il peut également être accordé « avec réserve ». Dans ce cas, les points de désaccord doivent être mentionnés. Cela permet de donner sa confiance au syndic en place, tout en émettant des points de retenue qui permettront de se protéger à l’avenir. C'est ce que nous vous conseillons de faire en cas de doute sur certains points de gestion.

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Donner quitus au syndic : quelles conséquences ?

L’exonération de responsabilité du syndic de copropriété

Une fois le quitus voté en assemblée générale, le syndic de copropriété est déchargé de sa responsabilité contractuelle sur tous les actes de gestion effectués pendant l’exercice comptable qui vient de s’écouler, comme la gestion administrative de la copropriété, la gestion des travaux de la copropriété, le recouvrement des impayés, etc.

En donnant quitus au syndic de copropriété, le syndicat des copropriétaires renonce ainsi à une action éventuelle pour faute de gestion contre le syndic. Or, certains actes du syndic de copropriété peuvent être constatés après le vote du quitus, comme une dette fournisseur non réglée par exemple. Les copropriétaires doivent donc faire attention à ne pas passer à côté d’une erreur de gestion apparente avant de donner quitus au syndic.

Bon à savoir :

Le syndicat des copropriétaires peut accorder le quitus en émettant quelques réserves sur certains actes de gestion. Le fait d’émettre des réserves permet aux copropriétaires de se protéger et de garder la possibilité de poursuivre en justice le syndic. La faute de gestion est également un motif légitime pour justifier la révocation du syndic. Les réserves doivent être mentionnées lors du vote, puis inscrites dans le procès-verbal de l’assemblée générale pour prendre effet.

Quitus : les limites de l'exonération de responsabilité du syndic

Il faut toutefois nuancer l’exonération de responsabilité contractuelle du syndic de copropriété car celle-ci comporte des limites :

• Le quitus ne concerne que les actes de gestion portés à la connaissance de l’assemblée générale. Si certains actes fautifs ont été cachés aux yeux des copropriétaires et commis pendant que le syndic était en mandat, les copropriétaires peuvent toujours invoquer sa responsabilité contractuelle et éventuellement révoquer le syndic de copropriété ;

Attention !

Pour révoquer votre syndic, vous devez disposer d’un motif légitime et sérieux. Il peut s’agir par exemple de travaux votés en assemblée générale et non exécutés. La révocation du syndic se vote à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965. Cependant, pour éviter que la copropriété se retrouve dépourvue de syndic, vous devez voter lors de la même assemblée générale la désignation d’un nouveau syndic.

• Le quitus n’est valable que pour l’exercice comptable qui vient de s’écouler. L'exonération de responsabilité du syndic ne vaut donc que pour les actes de gestion effectués au cours de cette période ;
• Le quitus n’est valable que sur la responsabilité liée au mandat du syndic de copropriété. Il est toujours possible d’engager la responsabilité délictuelle du syndic s’il cause un préjudice à un ou plusieurs copropriétaires ou sa responsabilité pénale dans des cas plus graves.

Exemple :

En cas de dégradation d’une porte de parking, si le syndic n’effectue pas des travaux urgents et qu’un incident a lieu (par exemple : une voiture d’un copropriétaire se fait voler), alors le copropriétaire pourra engager la responsabilité délictuelle du syndic, et ce, même si le quitus a été voté lors de la dernière assemblée générale.

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Refus de quitus au syndic : quelles conséquences ?

Comme nous l’avons vu précédemment, ne pas donner quitus au syndic peut apparaître comme un acte de défiance à l’égard du syndic en place.

Lorsque vous votez contre le quitus, cela indique que vous ne validez pas le mode de gestion. Ainsi, la situation entre le syndic et les copropriétaires va se tendre, et les relations pourraient en périr. 

Si le syndicat des copropriétaires désire changer de syndic de copropriété, il est à noter que le refus de quitus n’entraînera pas automatiquement la révocation du syndic.

La révocation du syndic se fait par vote en assemblée générale à la majorité absolue. Si la résolution n’est pas adoptée en première lecture mais obtient au moins un tiers des tantièmes, alors il est possible de voter cette résolution, cette fois à la majorité simple, au cours de la même assemblée générale. C’est la passerelle prévue par l’article 25-1 de la loi de 1965. 

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Devez-vous donner quitus au syndic de copropriété ?

Comme le quitus est une marque de confiance envers le syndic de copropriété, certains copropriétaires n’osent pas voter contre et s’imaginent qu’ils sont obligés de donner quitus au syndic. Or, comme nous venons de le voir, donner quitus au syndic n’est pas sans conséquence.

C’est pourquoi nous vous recommandons de vous réunir en amont de l’assemblée générale pour discuter de la qualité de gestion du syndic en place et peser le pour et le contre avant de donner quitus au syndic. À noter qu’en cas de réserve, il est préférable de voter contre la résolution de quitus au syndic.

Bon à savoir :

Refuser de donner quitus au syndic ne signifie pas révoquer le syndic de copropriété. Même en cas de refus du quitus, le mandat du syndic en place continue. Cependant, si vous n’êtes pas satisfait de la qualité de gestion de votre syndic, nous vous recommandons de changer de syndic et d’opter pour une solution adaptée à votre copropriété. En particulier, le syndic coopératif comporte de nombreux avantages : économies de charges, transparence dans la gestion, convivialité, etc.