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En copropriété, en assemblée générale, les décisions se votent selon différentes règles de majorité et il n’est pas simple de saisir toutes leurs différences. Nous allons étudier de près l’une d’entre elles : la majorité simple de l’article 24. Comment l’obtenir ? Quelles sont ses particularités et son champ d’application ? Les réponses dans cet article.
Qu’est-ce que la majorité simple de l’article 24 en copropriété ?
La copropriété est définie par la loi du 10 juillet 1965 comme un immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs copropriétaires. Chacun d’eux possède une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes. Les copropriétaires se réunissent tous les ans lors d’une assemblée générale durant laquelle ils votent des résolutions concernant l’immeuble à la hauteur des tantièmes qu’ils possèdent.
Pour qu’une résolution soit adoptée par le syndicat des copropriétaires, il faut respecter les différentes règles de majorité inscrites dans la loi de 1965 : majorité simple, majorité absolue, double majorité, unanimité, etc.
La majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 est considérée comme la majorité la plus facile à obtenir. En effet, elle nécessite seulement l’obtention de la majorité des tantièmes des copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale. Elle a la particularité de ne pas prendre en contre les abstentions ou les copropriétaires absents.
Le copropriétaire absent lors de l’assemblée générale peut également voter par correspondance. Dans ce cas, le copropriétaire remplit un formulaire de vote fourni avec la convocation et vote par anticipation de l’assemblée générale. Il renvoie ensuite le formulaire dûment rempli à son syndic qui doit le réceptionner au moins trois jours francs avant la tenue de l’assemblée générale.
Prenons le cas d’une copropriété avec 1 000 tantièmes répartis entre plusieurs copropriétaires. Les copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale possèdent 400 tantièmes. Le résultat du vote concernant une résolution est le suivant :
- Pour : 300
- Contre : 100
- Absents : 600
La résolution est adoptée à la majorité simple de l’article 24 car elle récolte 300/400 tantièmes.
Les décisions relevant de la majorité simple de l’article 24
La majorité simple de l’article 24 concerne les décisions relevant de la gestion courante de la copropriété. Ainsi, comme cette majorité est la plus simple à obtenir, elle permet de ne pas bloquer la prise de décisions à cause de l’absentéisme, souvent élevé, en assemblée générale.
On peut diviser toutes les décisions relevant de la majorité simple de l’article 24 en trois catégories.
Les décisions relatives aux organes de la copropriété
Sont votées à la majorité de l’article 24 certaines décisions qui concernent le fonctionnement des organes de la copropriété :
- L’élection du président de séance lors d’une assemblée générale ;
- L’organisation et le fonctionnement du conseil syndical ;
- L'octroiement du quitus au syndic, c’est-à-dire l’approbation des actes de gestion du syndic de copropriété au cours de l’exercice qui vient de s’écouler ;
- L’autorisation pour le syndic d’agir en justice.
Les décisions relatives aux travaux et équipements
Sont votées à la majorité de l’article 24 certaines décisions concernant les travaux et les équipements collectifs :
- Les travaux nécessaires : Il s’agit des travaux liés à la bonne conservation, à l’entretien de l’immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants. On peut citer, par exemple, la réfection de la toiture, l’entretien des canalisations ou le remplacement d’équipements vétustes ;
- Les travaux d'accessibilité : Ce sont tous les travaux qui ont pour but de faciliter l’accès de l’immeuble aux personnes à mobilité réduite et qui n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels. L’installation d’une rampe d’accès ou l’aménagement d’une place de stationnement entrent notamment dans cette catégorie ;
- Les travaux obligatoires : Des textes législatifs ou réglementaires rendent obligatoires certains travaux. Il peut, par exemple, s’agir d’un ravalement de façade imposé par la mairie ;
- L’installation de bornes collectives de recharges électriques pour tous les propriétaires de véhicules électriques dans l’immeuble ;
Les décisions relatives à l'administration de la copropriété
Sont votées à la majorité de l’article 24 certaines décisions concernant l'administration de la copropriété, à savoir :
- Le budget prévisionnel et l’approbation des comptes annuels ;
- La réalisation d’un diagnostic technique global ;
- La modification du règlement de copropriété pour qu’il soit conforme à la loi. Par exemple, conformément à la loi ELAN, toutes les copropriétés devront mettre à jour leur règlement de copropriété avant le 23 novembre 2021 pour énoncer, le cas échéant, les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative dans la copropriété.
Majorité simple de l’article 24 et pouvoir étendu au conseil syndical
Depuis la réforme du droit de la copropriété du 1er juin 2020, le syndicat des copropriétaires peut voter à la majorité absolue de l’article 25 la délégation de certains pouvoirs au conseil syndical. Dans ce cas, certaines décisions qui relèvent normalement de la majorité simple peuvent être approuvées par les conseillers syndicaux.
Pour être éligible à ce dispositif, le conseil syndical doit être composé d’au moins trois membres. Pour rappel, les conseillers syndicaux sont mandatés pour une durée maximale de deux ans renouvelables par un vote à la majorité absolue de l’article 25 en assemblée générale.
La prise de décision au sein du conseil se fait à la majorité des membres. En cas d’égalité, c’est la voix du président du conseil syndical qui tranche.
À noter que la délégation des pouvoirs concerne uniquement des résolutions qui se votent à la majorité simple de l’article 24, comme par exemple, la réalisation de travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble.
En revanche, certaines décisions importantes pour la copropriété ne peuvent pas être déléguées au conseil syndical. Il s’agit par exemple de :
- La modification du règlement de copropriété pour qu’il soit conforme à la loi ;
- Le budget prévisionnel et l’approbation des comptes annuels.
Ce dispositif a pour but d'accélérer la prise de décisions. En effet, en mettant en place la délégation du pouvoir dans une copropriété, il n’est plus nécessaire de passer par une assemblée générale pour prendre certaines décisions.
