Travaux en copropriété : quelles sont les règles à respecter ?

Travaux en copropriété : quelles sont les règles à respecter ?

En copropriété, il est possible d’effectuer des travaux, soit dans les logements individuels, soit dans les parties communes de l’immeuble. Mais selon le type de travaux, certaines règles doivent être respectées. On fait le point dans cet article.

Sommaire

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Parties privatives et parties communes : qu’est-ce que c’est ?

Selon si les travaux touchent les parties privatives ou les parties communes de l’immeuble, alors les règles d’autorisation diffèrent. Faisons d’abord le point sur la définition des parties privatives et des parties communes.

Les parties privatives et les parties communes sont listées dans le règlement de votre copropriété. En cas de difficulté d’interprétation, vous pouvez vous référer à la loi du 10 juillet 1965 qui encadre le régime de la copropriété.

D’après la loi, les parties privatives sont définies comme les parties des bâtiments et des terrains qui sont réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Il s’agit par exemple d’un logement individuel, d’une box, d’une cave ou encore d’un garage. À noter que les locaux professionnels et commerciaux sont également considérés comme des parties privatives en copropriété.

À l’inverse, les parties communes sont partagées par l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble. Conformément à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont réputées parties communes :

Il faut toutefois distinguer deux types de parties communes :

Bon à savoir :

Conformément à la loi Elan, à partir de novembre 2021, tous les règlements de copropriété devront distinguer les parties communes générales et les parties communes spéciales. Les parties communes à jouissance privative comme les terrasses, les balcons ou encore les cours et jardins fermés devront également figurer dans le règlement de copropriété. Consultez notre article dédié pour savoir : comment mettre à jour le règlement de copropriété.

La distinction est importante car elle conditionne les autorisations nécessaires pour effectuer des travaux en copropriété.

Copropriété : quels sont les travaux que je peux faire sans autorisation ?

Les travaux dans les parties privatives qui n’affectent pas les parties communes comme par exemple la décoration, la peinture intérieure la couleur des murs de votre appartement ou la pose de placards ne nécessitent pas d’autorisation du syndicat des copropriétaires. Il en est de même pour les travaux de plus grande envergure comme l’installation de cloisons par exemple.

Le syndic de copropriété peut aussi entreprendre des travaux urgents sans obtenir l'accord des copropriétaires, seulement si la sauvegarde de l'immeuble ou la sécurité des résidents sont remises en cause. Cependant, le syndic devra tout de même convoquer par la suite une assemblée générale extraordinaire pour valider la décision et le budget.

Attention !

Certains règlements de copropriété imposent toutefois de respecter certains horaires pour effectuer des travaux. Veillez donc bien à le consulter avant de vous lancer !

Copropriété : quels sont les travaux qui nécessitent une autorisation ?

La plupart des travaux en copropriété nécessite une autorisation du syndicat des copropriétaires en assemblée générale. On fait le point sur les différents types de travaux concernés.

Les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble

Si vous souhaitez effectuer des travaux, comme des travaux de rénovation ou des travaux d'accessibilité dans les parties communes de l'immeuble, il est nécessaire d’obtenir l’accord de l’assemblée générale. Selon le type de travaux, les règles de majorité vont varier. Il peut s’agir de travaux d’entretien tout comme de plus gros travaux comme un ravalement de façade, une réfection de toiture ou des travaux de rénovation énergétique.

Cette obligation s’étend à tous les travaux qui modifient l’aspect extérieur de l’immeuble comme par exemple le changement de la couleur des volets ou le remplacement des fenêtres.

Attention !

Certaines dispositions du règlement de copropriété peuvent également préciser que certains travaux dans les parties privatives doivent être soumis à un vote en assemblée générale avant exécution. Veillez donc bien à consulter les dispositions du règlement de copropriété avant d’entamer les travaux.

Les travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives

Introduite par la loi Grenelle II du 12 juillet 2010, la notion de travaux d’intérêt collectif visait initialement la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Ainsi, les travaux d’intérêt collectif permettaient de voter en assemblée générale, à la fois des travaux sur les parties communes (toiture, façade, etc.) mais également sur les parties privatives aux frais des copropriétaires.

Toutefois, la loi Elan est venue élargir la notion de travaux d’intérêts collectifs. Désormais, tous les travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires s’impose aux copropriétaires, et ce, même sur leurs parties privatives.

Attention !

Si les travaux d’intérêt collectif portent sur vos parties privatives, vous devez assumer seul les frais de rénovation de votre appartement.

Pour information, la liste des travaux d’intérêt collectif est fixée par le décret du 3 décembre 2012 et comprend :

Si les travaux d’intérêt collectif sont approuvés en assemblée générale, alors en tant que copropriétaire, vous êtes dans l’obligation de les réaliser et d’assumer seul les frais inhérents à ces travaux.

Le cas particulier du rachat des parties communes

Le rachat des parties communes présente un double avantage pour le syndicat des copropriétaires et pour le copropriétaire acheteur :

Cependant, le rachat d’une partie commune implique un vote en assemblée générale sur plusieurs résolutions :

Bon à savoir :

Dans le cadre d’un rachat d’une partie commune, c’est à vous de contacter un géomètre pour effectuer un projet de modification de l’état descriptif de division. N'oubliez pas de consulter notre article dédié au rachat des parties communes.

Comment obtenir une autorisation de travaux en copropriété ?

Si vous souhaitez réaliser des travaux en copropriété et qu’ils affectent les parties communes ou nécessitent une autorisation en assemblée générale en copropriété, voici la procédure à suivre.

Étape n°1 : Réalisez des devis de prestataire et constituez votre dossier de projet de travaux

La première étape est de contacter différents prestataires et de faire établir des devis pour constituer votre dossier de projet de travaux. Cette étape est importante car elle vous permettra de convaincre les copropriétaires de voter pour votre projet en assemblée générale. Dans certains cas, faire appel à un architecte est aussi nécessaire. Ce dernier peut se charger pour vous de choisir les prestataires.

Bon à savoir :

Si vos travaux portent sur les parties communes, nous vous conseillons d’en parler autour de vous, et notamment au conseil syndical. Cela vous aider à récolter des voix en assemblée générale et à discuter en amont de l’AG des possibles objections des copropriétaires.

Étape n°2 : Contactez votre syndic pour mettre à l’ordre du jour votre projet de travaux

Une fois que vous avez mis en concurrence différents prestataires, vous pouvez envoyer une demande de mise à l’ordre du jour à votre syndic par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou remise en mains propres.

Attention !

Vous devez envoyer votre demande de mise à l’ordre du jour avant que le conseil syndical n’ait envoyé les convocations d’assemblée générale. Concrètement, cela signifie que vous devez envoyer votre demande de mise à l’ordre du jour environ deux mois avant la date d’assemblée générale. À noter que la loi n’impose pas de délai précis.

Étape n°3 : Remportez la majorité requise en assemblée générale

Le jour de l’assemblée générale, votre résolution est votée selon les règles de majorité qui s’appliquent.

Bon à savoir :

Pour récolter le plus de voix possibles, pensez à demander aux copropriétaires absents de vous donner des pouvoirs ou de voter en anticipation de l’assemblée générale par correspondance !

Attention !

Certains travaux nécessitent d’obtenir des autorisations d’urbanisme (déclaration préalable de travaux, permis de construire, permis de démolir, etc.). L’autorisation des travaux en assemblée générale ne vous dispense pas d’effectuer en parallèle ces démarches auprès de votre commune.

Étape n°4 : Attendez le délai légal puis commencez les travaux

Légalement, tout copropriétaire peut saisir le tribunal dans un délai de deux mois à partir de la notification du procès-verbal, pour contester une décision prise en assemblée générale. Vous devez donc attendre l’expiration de ce délai avant de commencer vos travaux.

Travaux en copropriété : qu’est-ce que je risque si je ne respecte pas les règles d’autorisation ?

L’autorisation des travaux en copropriété n’est pas à prendre à la légère. En effet, en cas de non-respect de ces règles, le syndicat des copropriétaires ou un copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire et ordonner la remise en état des lieux. En outre, il peut vous demander des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

ÉCRIT PAR
Pierre-Axel Spettel
Pierre-Axel Spettel
Expert travaux
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