Travaux en copropriété : quelles sont les règles à respecter ?

Parties privatives et parties communes : qu’est-ce que c’est ?

Selon si les travaux touchent les parties privatives ou les parties communes de l’immeuble, alors les règles d’autorisation diffèrent. Faisons d’abord le point sur la définition des parties privatives et des parties communes.

Les parties privatives et les parties communes sont listées dans le règlement de votre copropriété. En cas de difficulté d’interprétation, vous pouvez vous référer à la loi du 10 juillet 1965 qui encadre le régime de la copropriété.

D’après la loi, les parties privatives sont définies comme les parties des bâtiments et des terrains qui sont réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Il s’agit par exemple d’un logement individuel, d’une box, d’une cave ou encore d’un garage. À noter que les locaux professionnels et commerciaux sont également considérés comme des parties privatives en copropriété.

À l’inverse, les parties communes sont partagées par l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble. Conformément à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont réputées parties communes :

• Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
• Le gros œuvre des bâtiments ;
• Les éléments d’équipement commun ;
• Les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
• Les locaux des services communs ;
• Les passages et corridors ;
• Tout autre élément incorporé dans les parties communes.

Il faut toutefois distinguer deux types de parties communes :

• Les parties communes générales que partage l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble ;
• Les parties communes spéciales que partage une partie des copropriétaires uniquement. Il s’agit par exemple de l’ascenseur qui ne concerne pas les copropriétaires d’un lot au rez-de-chaussée.

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Bon à savoir :

Conformément à la loi Elan, à partir de novembre 2021, tous les règlements de copropriété devront distinguer les parties communes générales et les parties communes spéciales. Les parties communes à jouissance privative comme les terrasses, les balcons ou encore les cours et jardins fermés devront également figurer dans le règlement de copropriété. Consultez notre article dédié pour savoir : comment mettre à jour le règlement de copropriété.

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La distinction est importante car elle conditionne les autorisations nécessaires pour effectuer des travaux en copropriété.

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Copropriété : quels sont les travaux que je peux faire sans autorisation ?

Les travaux dans les parties privatives qui n’affectent pas les parties communes comme par exemple la décoration, la peinture intérieure la couleur des murs de votre appartement ou la pose de placards ne nécessitent pas d’autorisation du syndicat des copropriétaires. Il en est de même pour les travaux de plus grande envergure comme l’installation de cloisons par exemple.

Le syndic de copropriété peut aussi entreprendre des travaux urgents sans obtenir l'accord des copropriétaires, seulement si la sauvegarde de l'immeuble ou la sécurité des résidents sont remises en cause. Cependant, le syndic devra tout de même convoquer par la suite une assemblée générale extraordinaire pour valider la décision et le budget.

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Attention :

Certains règlements de copropriété imposent toutefois de respecter certains horaires pour effectuer des travaux. Veillez donc bien à le consulter avant de vous lancer !

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Copropriété : quels sont les travaux qui nécessitent une autorisation ?

La plupart des travaux en copropriété nécessitent une autorisation du syndicat des copropriétaires en assemblée générale. On fait le point sur les différents types de travaux concernés.

Les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble

Si vous souhaitez effectuer des travaux, comme des travaux de rénovation ou des travaux d'accessibilité dans les parties communes de l'immeuble, il est nécessaire d’obtenir l’accord de l’assemblée générale. Selon le type de travaux, les règles de majorité vont varier. Il peut s’agir de travaux d’entretien tout comme de plus gros travaux comme un ravalement de façade, une réfection de toiture ou des travaux de rénovation énergétique.

Cette obligation s’étend à tous les travaux qui modifient l’aspect extérieur de l’immeuble comme par exemple le changement de la couleur des volets ou le remplacement des fenêtres.

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Attention :

Certaines dispositions du règlement de copropriété peuvent également préciser que certains travaux dans les parties privatives doivent être soumis à un vote en assemblée générale avant exécution. Veillez donc bien à consulter les dispositions du règlement de copropriété avant d’entamer les travaux.

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Les travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives

Introduite par la loi Grenelle II du 12 juillet 2010, la notion de travaux d’intérêt collectif visait initialement la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Ainsi, les travaux d’intérêt collectif permettaient de voter en assemblée générale, à la fois des travaux sur les parties communes (toiture, façade, etc.) mais également sur les parties privatives aux frais des copropriétaires.

Toutefois, la loi Elan est venue élargir la notion de travaux d’intérêts collectifs. Désormais, tous les travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires s’impose aux copropriétaires, et ce, même sur leurs parties privatives.

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Attention :

Si les travaux d’intérêt collectif portent sur vos parties privatives, vous devez assumer seul les frais de rénovation de votre appartement.

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Pour information, la liste des travaux d’intérêt collectif est fixée par le décret du 3 décembre 2012 et comprend :

• Les travaux d’isolation thermique des parois vitrées donnant sur l’extérieur ;
• La pose ou le remplacement d’organes de régulation ou d’équilibrage sur les émetteurs de chaleur ou de froid ;
• L’équilibrage des émetteurs de chaleur ou de froid ;
• La mise en place de compteurs pour évaluer les quantités d’énergies consommées par la copropriété ;
• La pose de fenêtres double vitrage dans le but de réaliser des économies d’énergie.

Si les travaux d’intérêt collectif sont approuvés en assemblée générale, alors en tant que copropriétaire, vous êtes dans l’obligation de les réaliser et d’assumer seul les frais inhérents à ces travaux.

Le cas particulier du rachat des parties communes

Le rachat des parties communes présente un double avantage pour le syndicat des copropriétaires et pour le copropriétaire acheteur :

• Pour le syndicat des copropriétaires : ce rachat va permettre une baisse significative des charges de copropriété puisque l’entretien de cette partie commune sera désormais à la charge du copropriétaire uniquement ;
• Pour le copropriétaire acheteur : ce rachat valorise son logement et participe à l’augmentation de son prix de vente. Pour un propriétaire bailleur, le rachat d’une partie commune peut également justifier une augmentation du prix du loyer.

Cependant, le rachat d’une partie commune implique un vote en assemblée générale sur plusieurs résolutions :

• L’achat en lui-même doit être approuvé à la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965 ;
• Si des travaux doivent être effectués sur le gros œuvre, c’est-à-dire affectant la stabilité, la solidité ou l’aspect extérieur du bâtiment, alors le syndicat des copropriétaires doit donner son accord. La règle de majorité qui s’applique est la majorité pour le type de travaux envisagés par le copropriétaire ;
• Enfin, les copropriétaires doivent valider en assemblée générale le nouvel état descriptif de division (EDD). Pour rappel, l’état descriptif de division est un document technique obligatoire réalisé par un géomètre ou un notaire. Il détermine et identifie tous les lots de la copropriété. Dans l’état descriptif de division, tous les lots sont numérotés et comprennent la quote-part des parties communes affectée à chacun d’entre eux. La modification de l’état descriptif de division se vote à la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965.

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Bon à savoir :

Dans le cadre d’un rachat d’une partie commune, c’est à vous de contacter un géomètre pour effectuer un projet de modification de l’état descriptif de division. N'oubliez pas de consulter notre article dédié au rachat des parties communes.

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Comment obtenir une autorisation de travaux en copropriété ?

Si vous souhaitez réaliser des travaux en copropriété et qu’ils affectent les parties communes ou nécessitent une autorisation en assemblée générale en copropriété, voici la procédure à suivre.

Étape n°1 : Réalisez des devis de prestataire et constituez votre dossier de projet de travaux

La première étape est de contacter différents prestataires et de faire établir des devis pour constituer votre dossier de projet de travaux. Cette étape est importante car elle vous permettra de convaincre les copropriétaires de voter pour votre projet en assemblée générale. Dans certains cas, faire appel à un architecte est aussi nécessaire. Ce dernier peut se charger pour vous de choisir les prestataires.

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Bon à savoir :

Si vos travaux portent sur les parties communes, nous vous conseillons d’en parler autour de vous, et notamment au conseil syndical. Cela vous aider à récolter des voix en assemblée générale et à discuter en amont de l’AG des possibles objections des copropriétaires.

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Étape n°2 : Contactez votre syndic pour mettre à l’ordre du jour votre projet de travaux

Une fois que vous avez mis en concurrence différents prestataires, vous pouvez envoyer une demande de mise à l’ordre du jour à votre syndic par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou remise en mains propres.

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Attention :

Vous devez envoyer votre demande de mise à l’ordre du jour avant que le conseil syndical n’ait envoyé les convocations d’assemblée générale. Concrètement, cela signifie que vous devez envoyer votre demande de mise à l’ordre du jour environ deux mois avant la date d’assemblée générale. À noter que la loi n’impose pas de délai précis.

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Étape n°3 : Remportez la majorité requise en assemblée générale

Le jour de l’assemblée générale, votre résolution est votée selon les règles de majorité qui s’appliquent.

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Bon à savoir :

Pour récolter le plus de voix possibles, pensez à demander aux copropriétaires absents de vous donner des pouvoirs ou de voter en anticipation de l’assemblée générale par correspondance !

Attention :

Certains travaux nécessitent d’obtenir des autorisations d’urbanisme (déclaration préalable de travaux, permis de construire, permis de démolir, etc.). L’autorisation des travaux en assemblée générale ne vous dispense pas d’effectuer en parallèle ces démarches auprès de votre commune.

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Étape n°4 : Attendez le délai légal puis commencez les travaux

Légalement, tout copropriétaire peut saisir le tribunal dans un délai de deux mois à partir de la notification du procès-verbal, pour contester une décision prise en assemblée générale. Vous devez donc attendre l’expiration de ce délai avant de commencer vos travaux.

Travaux en copropriété : qu’est-ce que je risque si je ne respecte pas les règles d’autorisation ?

L’autorisation des travaux en copropriété n’est pas à prendre à la légère. En effet, en cas de non-respect de ces règles, le syndicat des copropriétaires ou un copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire et ordonner la remise en état des lieux. En outre, il peut vous demander des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.