Lorsqu’un copropriétaire cesse de payer ses charges, la santé financière de toute la copropriété peut rapidement être mise en danger. Le syndic, en sa qualité de mandataire, a des obligations légales en matière de recouvrement des créances. Cet article détaille ces obligations afin de permettre aux copropriétaires de mieux comprendre leur cadre juridique.
Le rôle du syndic face aux impayés
Le syndic de copropriété est chargé par la loi (loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967) de veiller au bon fonctionnement financier de la copropriété. Cela implique non seulement la gestion des charges courantes, mais également le recouvrement des créances impayées.
Lorsqu'un copropriétaire ne règle pas ses charges, le syndic doit obligatoirement intervenir rapidement afin d’éviter que les dettes ne s'accumulent et fragilisent les finances de la copropriété.
Obligation de diligence et de rapidité
L'une des premières obligations du syndic est la réactivité. La loi impose au syndic une obligation de diligence, signifiant qu'il doit agir rapidement face à une situation d'impayé.
Il doit ainsi adresser au copropriétaire défaillant une relance amiable, généralement sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant ses obligations financières. Cette relance permet souvent de résoudre la situation sans recours judiciaire.
La mise en demeure : une obligation légale
Si la relance amiable reste infructueuse, le syndic a l'obligation de procéder à l'envoi d'une mise en demeure. Cette étape, réglementée par l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965, constitue une étape juridique obligatoire avant toute procédure judiciaire.
Cette mise en demeure doit impérativement préciser :
- La somme exacte due par le copropriétaire ;
- Le délai accordé pour régler cette somme (souvent 30 jours).
La mise en demeure permet de formaliser la créance et de préparer les éventuelles procédures judiciaires à venir.
Recours à une procédure judiciaire : une obligation en cas d’échec amiable
Si le copropriétaire persiste dans son refus ou son incapacité à payer après la mise en demeure, le syndic a alors l'obligation légale d’engager une procédure judiciaire.
La procédure d’injonction de payer
La procédure la plus courante et efficace dans ce cadre est l’injonction de payer. Elle est rapide, peu coûteuse, et permet d'obtenir un titre exécutoire rapidement.
Le syndic doit adresser une requête au tribunal judiciaire compétent, accompagnée des justificatifs des sommes réclamées. Une fois l'ordonnance d’injonction de payer obtenue, le syndic pourra demander à un huissier (aujourd’hui commissaire de justice) de procéder à une saisie sur les comptes bancaires du copropriétaire défaillant.
L’assignation au fond
Si le copropriétaire conteste la créance, une procédure plus longue dite d’assignation au fond peut être nécessaire. Cette procédure, bien que plus coûteuse et complexe, reste une obligation pour le syndic si les conditions l’exigent.
La transparence des démarches et l’information des copropriétaires
Le syndic est tenu à une obligation de transparence. Il doit informer régulièrement l’assemblée générale des copropriétaires de l’état des créances et des procédures engagées. Cette obligation permet aux copropriétaires de prendre des décisions éclairées lors des assemblées générales.
Chaque année, le syndic présente un état détaillé des impayés dans les comptes annuels soumis à l'approbation de l'assemblée générale.
Obligation de prudence et de bonne gestion
Outre ses obligations juridiques, le syndic doit également respecter une obligation générale de prudence et de bonne gestion. Il est tenu d'agir dans l'intérêt collectif de la copropriété en veillant notamment à ne pas laisser se creuser les impayés et à ne pas générer inutilement de frais de justice élevés.
Dans ce cadre, la négociation d’un échéancier de paiement peut constituer une bonne pratique afin de faciliter la résolution amiable des litiges financiers.
Les syndics de copropriété ont des obligations précises et strictes en matière de recouvrement des créances impayées. Le respect de ces obligations permet d’assurer une bonne gestion financière, de préserver la copropriété de difficultés financières et de maintenir un cadre juridique clair et sécurisant pour l’ensemble des copropriétaires.
