.png)
Le syndic dispose de nombreux pouvoirs qui engendrent de fait sa responsabilité juridique. Il s'agit d'une personne physique ou morale chargée de représenter le syndicat des copropriétaires. Selon la loi du 10 juillet 1965, il est possible d’engager la responsabilité juridique du syndic en place en cas de carence ou d’inaction de ce dernier afin d’obtenir réparation du préjudice subi.
L’organisation juridique en copropriété : le syndic est responsable juridiquement d’une copropriété
Comment fonctionne le syndic de copropriété ? Selon la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété, il existe trois modèles de syndic :
- Le syndic professionnel : dans ce cas c’est un prestataire externe qui assure ces missions en contrepartie d’honoraires ;
- Le syndic bénévole : dans ce modèle, c’est un copropriétaire qui est élu par le syndicat des copropriétaires en qualité de syndic et qui assure donc toutes ses missions ;
- Le syndic coopératif : ici, légalement, c’est le président du conseil syndical (élu par les membres du conseil syndical) qui assure la fonction de syndic. Mais dans les faits, les conseillers se répartissent les tâches selon leurs affinités et disponibilités, ce qui permet davantage d’efficacité, de transparence et de réactivité.
L'organisation juridique de la copropriété repose sur trois entités qui ont des rôles complémentaires :
Qu’est ce que la responsabilité juridique du syndic de copropriété ?
La responsabilité juridique est définie comme l’obligation de répondre de ses agissements devant la justice en cas de faute de gestion. En effet, il peut arriver qu’un syndic commette une ou plusieurs erreurs au cours de l'exécution de ses missions qui peuvent être préjudiciables pour la copropriété. Dans ce cas, sa responsabilité peut être engagée.
Il existe deux types de responsabilité, chacune impliquant des termes différents.
La responsabilité civile du syndic de copropriété
Celle-ci est engagée lorsque le syndic a causé des dommages à autrui et que le préjudice subi doit être réparé. On distingue :
- La responsabilité envers le syndicat des copropriétaires : dans ce cas il s’agit d’un préjudice collectif. Les sources de responsabilité sont multiples telles que les fautes de gestion, les fautes liés aux travaux ou encore les fautes de négligences liées aux assemblées générales ;
- La responsabilité envers un ou plusieurs copropriétaires ou même des tiers : ici, la responsabilité est engagée lorsque la faute de gestion a impliqué un préjudice personnel. La jurisprudence fournit des exemples tels qu’une opposition injustifiée en cas de vente.
La responsabilité pénale du syndic de copropriété
La responsabilité pénale d’un syndic est engagée lorsqu’il y a infraction aux dispositions pénales, même si aucun préjudice n’a été subi. Cela implique par exemple les détournements de fonds, l’abus de confiance, l’infraction au droit du travail, etc.
Par qui peut être engagée la responsabilité juridique du syndic ?
La responsabilité juridique du syndic peut être engagée par :
- Le syndicat des copropriétaires ;
- Un copropriétaire individuellement ;
- Des tiers à la copropriété s’ils sont liés par un contrat, par exemple les fournisseurs de la copropriété ;
- Des tiers à la copropriété non liés par un contrat : la responsabilité du syndic peut être engagée si un tiers chute dans les parties communes de la copropriété en raison de verglas qui n’aurait pas été enlevé par le syndic par exemple.
Quand la responsabilité juridique du syndic peut-elle être engagée ?
Les missions étendues du syndic de copropriété
Pour remplir ses missions, le syndic dispose de pouvoirs qui impliquent une certaine responsabilité. De plus, les changements apportés par la loi ALUR puis ELAN ont considérablement modifié et étendu les missions du syndic de copropriété. Aujourd’hui, le syndic est chargé de :
- L’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ;
- La mise en place d’un fonds travaux. Ce sont des provisions annuelles spéciales dont le montant doit être supérieur ou égal à 5% du budget prévisionnel de la copropriété. Il existe toutefois quelques exceptions, notamment dans le cadre d’une copropriété neuve ;
- L’immatriculation auprès du Registre National des Copropriétés à la naissance de la copropriété puis la mise à jour annuelle des données financières au cours des deux mois suivant l'approbation des comptes en assemblée générale. Cette procédure permet d’établir la fiche synthétique qui est obligatoire pour toute copropriété ;
- La dénonciation des marchands de sommeil mettant en location des logements indignes. Cela implique les logements qui présentent un risque pour la santé et la sécurité des occupants par exemple les risque de stabilité, d’intoxication au monoxyde de carbone ou d’électrocution ;
- L’établissement du budget prévisionnel et l’envoi des appels de fonds trimestriels ainsi que le recouvrement des charges impayées, le cas échéant ;
- L’envoi de convocations pour les assemblées générales et la tenue de l’assemblée générale annuelle ;
- La rédaction et l’envoi du procès-verbal dans le mois suivant la tenue de l’assemblée générale ;
- La bonne exécution de toutes les décisions votées en assemblée générale ;
- La communication de listes de documents obligatoires sur l’extranet ;
- La mise en conformité du règlement de copropriété.
Les cas où la responsabilité juridique du syndic est engagée
Lorsque le syndic commet une négligence qui entraîne un préjudice pour la copropriété ou un copropriétaire, sa responsabilité peut être engagée, qu’elle soit civile ou pénale.
Cependant, l'article 1992 du Code civil précise que le syndic a une obligation de moyen, ce qui veut dire qu’il n’engage pas sa responsabilité s’il a mis en œuvre tous les moyens pour atteindre l’objectif voulu. Par exemple, dans un cas où des travaux importants doivent être effectués, mais que l’assemblée générale refuse d’y procéder suite à une proposition du syndic, dans ce cas, la responsabilité sera celle du syndicat des copropriétaires. Les juges doivent s’assurer que le syndic a bien fait la part des choses dans les délais nécessaires. Ainsi, dès lors que le syndic professionnel ou non-professionnel a accompli sa mission, il ne peut pas voir sa responsabilité engagée en cas de problèmes dans la copropriété.
L’exonération de responsabilité juridique pour le syndic
Le syndic peut être exonéré de responsabilité si le quitus a été voté lors de l’assemblée générale.
Le quitus représente une marque de confiance accordée au syndic par le syndicat des copropriétaires qui approuve officiellement la bonne gestion de l’immeuble. Il s’agit d’une résolution votée en assemblée générale à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965. Pour rappel, cette règle de majorité comptabilise le nombre de voix des copropriétaires présents ou représentés.
Cette exonération a cependant certaines limites. Il reste possible pour le syndicat des copropriétaires ou un copropriétaire ayant subi un préjudice personnel d’engager la responsabilité civile délictuelle du syndic, comme le vol de la voiture d’un copropriétaire suite à la non exécution de travaux urgents de la porte du garage par exemple.
Dans les cas les plus graves comme un détournement de fonds par exemple, il est également possible d’engager la responsabilité pénale du syndic, même si vous avez voté le quitus au syndic.
Que risque le syndic lorsque sa responsabilité juridique est engagée ?
La responsabilité juridique du syndic professionnel
Si votre copropriété est gérée par un syndic professionnel, il est possible d’intenter une action contre ce dernier uniquement pour obtenir le paiement de dommages et intérêts qui seront alloués au syndicat des copropriétaires.
En revanche, il sera impossible d’obtenir la résiliation du contrat de syndic au tribunal. Si vous souhaitez mettre fin au contrat de votre syndic en cours de mandat, il faudra lancer une procédure de révocation. Cette décision est votée à la majorité absolue des copropriétaires. Cette majorité comptabilise les voix des copropriétaires présents, représentés ou absents.
La responsabilité juridique du syndic bénévole ou coopératif
Le syndic bénévole ou coopératif assure les mêmes missions qu’un syndic professionnel, il est ainsi exposé à des fautes, erreurs ou négligences dans le cadre de l'exécution de ses missions. Cependant, la responsabilité d'un syndic bénévole ou coopératif est atténuée. Les tribunaux se montrent en effet plus cléments envers les syndics non professionnels. Les condamnations relèvent généralement de responsabilité pénale, c’est-à-dire en cas de malversations financières ou de conflits d’intérêts par exemple.
En syndic coopératif, lorsque la gestion est collégiale, si la faute est commise par un conseiller syndical, chaque membre du conseil syndical est responsable à titre individuel pour les fautes commises dans le cadre de ses fonctions. En effet, le conseil syndical n’ayant pas de personnalité juridique propre, il n’est pas possible d’engager sa responsabilité juridique.
Comment engager la responsabilité juridique de son syndic de copropriété ?
Depuis la loi ELAN, le syndicat et les copropriétaires n’ont plus 10 ans mais 5 ans pour intenter une action en justice à partir du moment où le dommage est survenu.
Pour engager la responsabilité juridique de votre syndic, voici les étapes à suivre :
Étape 1 : Trouver un accord à l'amiable
Afin d’éviter toute procédure longue et coûteuse, nous vous recommandons de trouver une solution à l’amiable avec votre syndic.
Étape 2 : Faire intervenir l’assurance de responsabilité civile
Si cela ne fonctionne pas, vous pouvez faire intervenir l’assurance responsabilité civile de votre syndic, et ce, sans passer par une action en justice. Pour saisir l’assurance de votre syndic, vous devez envoyer une mise en demeure à votre syndic par lettre recommandée avec accusé de réception en détaillant les faits et les préjudices reprochés, si possible accompagnés de preuves (courriers, échanges de mails, etc.).
Étape 3 : Intenter une action en justice
Si cela reste infructueux, le syndicat des copropriétaires, le copropriétaire ou le tiers qui a subi un préjudice pourra engager une procédure judiciaire contre le syndic, les différentes procédures sont détaillées ci-dessous :
- Si c’est le syndicat des copropriétaires qui décide de lancer la procédure :
La décision d’engager une action en justice doit être votée en assemblée générale. La résolution peut être ajoutée par n’importe quel copropriétaire. La demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception. L’envoi doit se faire au moins deux mois avant la date fixée pour l’assemblée générale accompagnée d’au moins deux devis de cabinets d’avocats.
L’assemblée générale doit ensuite voter à la majorité simple la décision de lancer une action en justice contre le syndic ainsi que le devis d’un avocat. L’avocat désigné en assemblée générale est chargé de rédiger l’assignation. Ce dernier doit indiquer toutes les fautes du syndic ainsi que le montant des dommages et intérêts réclamés par le ou les copropriétaires.
L’assignation précisant la date de l'audience est envoyée au syndic de copropriété par un huissier de justice. À la fin de l’audience, le juge rend sa décision et les parties prenantes disposent d’un délai de deux mois pour faire appel au jugement.
- Si c’est un copropriétaire seul qui décide de lancer la procédure :
La loi permet à un copropriétaire d’agir seul contre le syndic, sans passer par le syndicat des copropriétaires. Pour cela, le copropriétaire devra faire appel à un avocat qui se chargera de prouver la faute du syndic, le préjudice subi ainsi que le lien de causalité entre les deux.
L’avocat pourra ensuite demander réparation pour le préjudice et fixer le montant des dommages et intérêts.
- Si c’est un tiers ayant subi un préjudice qui décide de lancer la procédure, alors trois actions sont envisageables :
Le tiers peut engager lui-même l’action contre le syndic. Pour ce faire, il devra engager un avocat, ce dernier indiquera les fautes du syndic et le montant des dommages et intérêts réclamés par son client. Comme pour la procédure précédente, le juge rend à l’issue de l’audience sa décision et les parties prenantes peuvent faire appel à un jugement dans un délai de deux mois ;
Le tiers peut engager une action contre le syndicat des copropriétaires, de la manière vue précédemment. Le syndicat des copropriétaires engagera à son tour une action en justice contre le syndic ;
Le tiers peut demander en assemblée générale que le syndicat des copropriétaires engage une action contre le syndic.
Comment choisir son syndic ?
Choisir le bon syndic pour votre copropriété est crucial. Il est conseillé de considérer plusieurs critères tels que l'expérience, la réputation, la proximité et les tarifs proposés. N'hésitez pas à demander des devis et à comparer les services offerts. Un bon syndic doit être en mesure d'offrir un service complet, adapté aux besoins spécifiques de votre copropriété. La transparence et la communication sont également des aspects importants. Pensez à un nouveau syndic comme à un partenaire à long terme pour la gestion de votre propriété. Le choix est d'autant plus important lorsque vous choisissez un syndic pour un immeuble neuf, de nombreux problèmes liés à la restitution des travaux pouvant avoir lieu.
Retrouvez notre page dédiée aux syndics présents partout en France et faites un choix éclairé pour élire votre nouveau syndic.
Le rôle du syndic et du gestionnaire de copropriété
Le syndic et le gestionnaire de copropriété jouent un rôle essentiel dans la bonne marche d'un immeuble. Leur mission principale est la gestion administrative, financière et technique de la copropriété. Ils s'occupent de l'application du règlement de copropriété, de la préparation des budgets, de la collecte des charges et de la supervision des travaux. Leur rôle inclut également la gestion contractuelle avec les différents prestataires et la représentation de la copropriété dans les actes juridiques. Ils doivent veiller à la conservation et à la valorisation du patrimoine immobilier, tout en assurant une communication fluide avec les copropriétaires. Même lorsque vous êtes une petite copropriété la présence d'un syndic de copropriété est obligatoire.
Comment sont gérées les charges de copropriété ?
Les charges de copropriété sont des dépenses nécessaires à l'entretien et à la conservation de l'immeuble. Elles incluent les coûts relatifs à l'entretien courant des parties communes, tels que le nettoyage, l'éclairage ou encore l'entretien des espaces verts. Il est important pour chaque copropriétaire de souscrire à ces charges, car elles assurent le maintien de la valeur et de la qualité de vie dans l'immeuble. Les charges peuvent varier d'une année à l'autre en fonction des besoins de l'immeuble et des décisions prises en assemblée générale, notamment concernant les travaux de rénovation ou d'amélioration. Vous souhaitez où vous vous situez ? Profitez de notre comparateur de charges !
Elles sont calculées en fonction du nombre de lots que vous détenez dans l'immeuble et de ce qu'ils représentent sur le global. On parle alors de tantièmes et de millièmes pour estimer vos parts.
