Syndic de copropriété : une obligation légale

En France, pour toutes les copropriétés, la nomination d’un syndic est obligatoire. Cette obligation est régie par la loi du 10 juillet 1965 qui fixe les règles du régime de la copropriété.

Outre le fait que le syndic de copropriété soit une obligation légale, il s’agit également d’un organe essentiel pour la bonne gestion d’une copropriété, et ce, peu importe le nombre de lots !

Bon à savoir :

Un lot est composé d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes exprimée en tantièmes, qui sont tous deux indissociables. Il existe deux types de lots : les lots principaux (appartement, boutique, local commercial etc.) et les lots secondaires (cave, garage etc.). Le nombre de lots détenu par un copropriétaire détermine le montant des charges de copropriété qu’il aura à payer ainsi que le nombre de voix qu’il détiendra en assemblée générale.

Beaucoup pensent qu’un nombre réduit de lots et un budget moindre constituent des raisons légitimes pour se passer d’un syndic. Or, peu importe la taille d’une copropriété, c’est le syndic, en tant que personne morale, qui assure le bon fonctionnement d’une copropriété en ayant diverses missions de gestion (administrative et financière, entre autres) qui font partie de ses obligations légales. Sans cela, la copropriété risque d’être mal gérée et mal entretenue. Voici une liste non-exhaustive des missions d’un syndic :

• Collecter les charges de copropriété en envoyant les appels de fonds selon la périodicité définie dans le règlement de copropriété. Il s’agit généralement d’appels de fonds trimestriels ;
• Gérer les travaux de copropriété : du choix des prestataires au suivi du chantier. Le syndic se charge également d’effectuer la levée des réserves à la livraison. Cela signifie qu’il doit vérifier si les travaux exécutés sont conformes au contrat signé entre le prestataire et le syndicat des copropriétaires et s’il n’y a pas de malfaçons ;
• Gérer les contrats avec les fournisseurs : souscription, résiliation, paiement des factures, etc. Même si cela n’est pas une obligation légale, le syndic se doit de renégocier régulièrement les contrats fournisseurs pour obtenir un meilleur rapport qualité-prix et faire réaliser des économies à la copropriété ;
• Assurer la bonne tenue des parties communes de l’immeuble ;
• Tenir au moins une assemblée générale par an et voter les résolutions nécessaires à la bonne gestion de la copropriété, comme par exemple, le budget prévisionnel, l'approbation des comptes ou encore la mise en concurrence du syndic ;
• Envoyer les convocations aux assemblées générales dans un délai minimum de 21 jours avant l’assemblée générale en incluant les éléments suivants : le lieu, la date et l’heure de l’AG ; l’ordre du jour ; les modalités pour consulter les justificatifs des charges ;
• Tenir à jour la comptabilité de la copropriété.
• Veiller au recouvrement des charges en cas d’impayés ;
• Gérer les sinistres au sein de la copropriété ;
• Assurer l’immatriculation de l’immeuble au registre national des copropriétés et la mettre à jour chaque année pour actualiser les données de la copropriété.

Bon à savoir :

Conformément aux règles de majorité, le syndic de copropriété est élu en assemblée générale, à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965. Pour atteindre cette majorité, il faut récolter le vote favorable de la majorité des copropriétaires, en tenant compte des abstentions, des absents et des non-représentés.

Par ailleurs, outre l’obligation légale d’avoir un syndic de copropriété, en être dépourvu peut poser problème lorsque les copropriétaires observent une quelconque anomalie qui peut constituer un litige. En effet, ces derniers ne peuvent pas agir en justice puisqu’il n’y a personne à attaquer. D’où l’importance de désigner obligatoirement un syndic !

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Syndic obligatoire : existe-t-il des exceptions à la règle ?

Il existe une exception à la règle d’obligation d’avoir un syndic. C’est le cas lorsqu’une seule personne est propriétaire d’un immeuble composé d’appartements, dans son entièreté. C’est ce qui s’appelle la mono-propriété.

Bon à savoir :

Hormis cette exception, l’obligation légale d’avoir un syndic s’applique à toutes les copropriétés, qu’il s’agisse d’une copropriété verticale ou horizontale. Dans le cas d’une copropriété neuve, le promoteur élit un syndic provisoire pendant une durée d’un an, à l’issue de laquelle il devra convoquer une assemblée générale pour que le syndicat des copropriétaires puisse élire un nouveau syndic ou renouveler le mandat du syndic provisoire.

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Copropriété sans syndic : que faire dans ce cas ?

Même si avoir un syndic est obligatoire, il se peut qu’une copropriété se retrouve sans syndic dans certains cas :

• En cas de désaccord, où les copropriétaires n’ont pas fait consensus lors de l’assemblée générale pour choisir un syndic ;
• Dans des cas exceptionnels où le syndic ne peut plus exercer ses fonctions décès, maladie, accident grave etc. ;
• En cas de carence de syndic, soit parce que la copropriété ne renouvelle pas le mandat de son syndic, soit parce qu’il y a eu révocation du syndic ;
• En cas de faillite du syndic, dans le cas d’un syndic professionnel.

Dans cette situation, le syndicat des copropriétaires doit convoquer urgemment une nouvelle assemblée générale pour désigner un nouveau syndic. Si à la suite de cette assemblée générale, aucun accord n’est trouvé, le tribunal judiciaire peut être saisi par n’importe quel copropriétaire pour désigner un administrateur provisoire, en attendant la nomination définitive d’un syndic pour la copropriété. Ce dispositif est issu de la loi Macron du 06 août 2015.

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Syndic obligatoire : quel modèle de gestion choisir ?

En France, la plupart des copropriétés sont gérées par un syndic professionnel. Cependant, le terme « syndic » englobe en réalité trois modèles différents :

· Le syndic professionnel : ici, les copropriétaires confient la gestion de leur immeuble à un cabinet de syndic où un gestionnaire s’occupe de l’administration des parties communes de la copropriété. L’avantage de ce modèle est que les copropriétaires n’ont pas à se soucier de la gestion de leur copropriété. Néanmoins, les gestionnaires gèrent en moyenne 40 immeubles et manquent donc de réactivité. Par ailleurs, les honoraires des syndics professionnels augmentent d’année en année, ce qui pèse sur le budget des ménages, et ce, sans compter les frais annexes facturés pour toutes prestations supplémentaires (pré-état daté, convocation d’une assemblée générale extraordinaire, frais postaux, etc.) ;

Bon à savoir :

Ces dernières années, le marché des syndics a évolué et a vu émerger de nouveaux acteurs. Parmi eux, les syndics en ligne, qui sont des syndics professionnels sans agence physique. Si ce modèle de gestion peut permettre à la copropriété de réaliser des économies pérennes, les syndics en ligne souffrent souvent d’un manque de réactivité.

· Le syndic bénévole : dans ce cas, c’est l’un des copropriétaires qui est élu en assemblée générale en qualité de syndic de copropriété. Il exerce seul les missions d’un syndic de copropriété ;

Bon à savoir :

Dans le cadre d’un syndic bénévole, le conseil syndical joue le même rôle qu’avec un syndic professionnel. Il fait le lien entre le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété et s’occupe notamment de contrôler la gestion des comptes du syndic. À noter toutefois que la nomination d’un conseil syndical est facultatif pour ces deux modèles mais reste fortement conseillé pour avoir une gestion de copropriété saine et efficace.

· Le syndic coopératif : Ici, ce n’est pas un seul copropriétaire, mais le conseil syndical, composé de plusieurs copropriétaires, qui reprend le contrôle de la copropriété. Aussi, c’est le président du conseil syndical qui a le rôle de syndic. Ce modèle est idéal pour les copropriétaires désireux de reprendre en main la gestion de leur immeuble et qui sont prêts à consacrer un peu de leur temps dans cette mission. L’avantage principal du syndic coopératif est l’économie de charges, mais il y a également la liberté dans la gestion.

Sur le marché, il existe aussi des organismes qui ne sont pas des syndics, mais qui croient en un autre modèle que celui du syndic professionnel, souvent choisi par défaut. C’est le cas de Matera, qui prône le syndic coopératif via deux leviers :

• Un outil en ligne intuitif qui automatise les tâches chronophages de la gestion de copropriété ;
• Des experts en interne qui prennent le relai sur les sujets techniques (comptabilité, juridique, travaux).

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Choisir un syndic est obligatoire, la mise en concurrence aussi

Pour choisir un syndic de manière efficace et claire, la loi Alur du 24 mars 2014 oblige les copropriétaires à mettre en concurrence le syndic avec différents devis lors de l’assemblée générale.

La mise en concurrence du syndic se divise en trois grandes étapes :

• D’abord, le conseil syndical ou n’importe quel copropriétaire se charge d’obtenir plusieurs devis ;
• Ensuite, la mise en concurrence doit être mise à l’ordre du jour pour l’assemblée générale ;

Bon à savoir :

Pour ajouter une résolution à l’ordre du jour, un copropriétaire doit d’abord suivre une procédure stricte décrite par l'article 10 du décret du 17 mars 1967. Ensuite, il doit envoyer la demande au syndic dans un délai suffisamment long avant la prochaine assemblée générale. L’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception est fortement recommandé.

• Enfin, le vote en assemblée générale a lieu. Le changement de syndic doit être approuvé à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965.

Bon à savoir :

L'ordonnance du 30 octobre 2019 a facilité la mise en concurrence du syndic puisqu’elle oblige le conseil syndical à mettre en concurrence son syndic chaque année en assemblée générale, au lieu de tous les trois ans auparavant.

À la suite de tout ce processus de récolte d’informations sur les différents modèles de syndic, la mise en concurrence de ces derniers, et le choix de l’un d’entre eux, les copropriétaires sont en règle. Vous l’aurez compris, peu importe les préférences et les besoins d’une copropriété, un syndic de copropriété est obligatoire.

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