Conformément à la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le régime de la copropriété, la désignation d’un syndic de copropriété est obligatoire, et ce, même pour les petites copropriétés. Ces dernières ont cependant certaines particularités, qui peuvent influencer le choix du modèle de syndic. Qu’est-ce qu’une petite copropriété ? Quelles sont les particularités liées à leur gestion ? Quel type de syndic de copropriété est le plus adapté à celles-ci ? On fait le point dans cet article pour vous aider à faire votre choix !
Les petites copropriétés suivent des règles spécifiques et bien différentes des copropriétés “classiques”. Le but de ces réglementations, notamment l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020, est de principalement simplifier leur gestion. Zoom sur la définition des petites copropriétés, leurs spécificités ainsi que leur fonctionnement. Vous vous demandez également pour quel syndic de copropriété opter ? Découvrez la réponse dans cet article !
Tout savoir les petites copropriétés
Bien qu'elle soit logée à la même enseigne que ces plus grandes soeurs en terme de statut, la petite copropriété comprend de nombreuses caractéristiques qui lui sont propres.
Définition d’une petite copropriété
Tout d'abord, même si la réponse à cette question peut paraître évidente : qu'entend-on par petite copropriété ? Une petite copropriété est un bâtiment de taille modeste, constitué de cinq lots maximum à usage de logements, de bureaux ou de commerces. Elle ne fait généralement pas appel à un gardien et n’est pas équipée d'ascenseurs. Ainsi, le montant liés à ses charges de fonctionnement et d'entretien mais aussi la gestion de son compte sont très allégées. Le budget prévisionnel moyen (dépenses relatives à l’entretien courant) sur une période de trois exercices consécutifs ne dépasse pas 15 000€.
Les spécificités d’une petite copropriété
Une petite copropriété bénéficie de la liberté de constituer ou non, un conseil syndical. Dès lors qu'un immeuble entre dans cette catégorie, le conseil syndical devient facultatif. C’est aux copropriétaires de trancher concernant cette décision. Pour rappel, le conseil syndical a un rôle d'accompagnement et de soutien du syndic de copropriété dans ses tâches.
Par ailleurs, la règle stipule que toutes les copropriétés sont dans l’obligation de tenir une comptabilité en partie double, une règle comptable qui exige une symétrie entre les transactions de débits et de crédits. Une petite copropriété a la possibilité de bénéficier d’une comptabilité simplifiée et d’un assouplissement qui lui permet un gain de temps considérable.
Une comptabilité simplifiée rime également avec facilité de gestion. Les petites copropriétés ont la possibilité de prendre des décisions en dehors des Assemblées Générales à travers une consultation écrite, une visioconférence ou une réunion informelle. Toutefois, il est obligatoire de prendre l’avis de l’ensemble des copropriétaires et la majorité de vote est exigée. Le syndic de copropriété se charge de consulter leur avis.
Petites copropriétés : Des réglementations allégées et plusieurs dispenses
À compter du 1er juin 2020, les petites copropriétés ont commencé à bénéficier d’un fonctionnement simplifié. Les règles applicables aux très petites copropriétés avec deux lots, sont d’autant plus allégées. Selon l’ordonnance du 30 octobre 2019 et le décret du 2 juillet 2020 en application de la loi ELAN, les petites copropriétés ne seront pas dispensées de faire une Assemblée Générale annuelle. Le but ? Voter un budget prévisionnel et approuver les comptes de l’exercice précédent.
Par ailleurs, la constitution d’un conseil syndical n’est pas obligatoire. Les grosses décisions peuvent être approuvées en dehors des assemblées générales, à condition que l’ensemble des copropriétaires donnent leur avis par écrit.
Petites copropriétés : Prises de décision
Les décisions concernant la gestion de copropriété sont prises lors d’une Assemblée Générale, tenue obligatoirement une fois par an, pour approuver les comptes et voter le nouveau budget prévisionnel. En petite copropriété, la communication est très fluide vu le nombre limité de copropriétaires. Ainsi, les décisions peuvent parfois être prises dans un cadre informel lors d’une réunion sans convocation, organisée par le syndic ou par un autre copropriétaire.
L’avantage que présentent les petites copropriétés demeure dans le fait que l’ensemble des réunions peuvent se dérouler dans un cadre détendu et moins formel. Les échanges peuvent avoir lieu dans les parties communes, autour d’un dîner chez l’un des copropriétaires ou encore dans un endroit décontracté dans une ambiance conviviale.
La consultation écrite peut également être autorisée, ce qui signifie qu’une discussion de groupe sur les réseaux sociaux (WhatsApp ou Messenger) est totalement prise en compte lors de la prise de décision.
L’assurance est-elle obligatoire dans une petite copropriété ?
La souscription à une assurance est obligatoire peu importe la taille de la copropriété. D’après la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en son article 9-, la copropriété doit souscrire à une assurance responsabilité civile. En effet, chaque syndicat de copropriétaires doit s’assurer contre les risques auxquels il doit répondre.
Cette garantie couvre les copropriétaires des dommages qui peuvent résulter de sinistres survenus dans les parties communes et portant atteinte à des parties privatives ou encore à des tiers.
En outre de l’assurance responsabilité civile, l’immeuble doit souscrire à une assurance multirisque immeuble pour une couverture complète et optimale. Cette dernière permet la prise en charge des coûts de réparation en cas de dégâts causés au bâtiment, comme les conséquences tragiques d’une tempête qui endommagerait le toit.
Petite copropriété : pour quel syndic opter ?
Même si la petite copropriété bénéficie d'une réglementation allégée, il est primordial de choisir votre type de syndic en fonction des attentes et des possibilités de l'ensemble des copropriétaires.
Les différents types de syndic en petite copropriété
La loi du 10 juillet 1965 impose à l’ensemble des copropriétés, peu importe leur taille, d’être gérée par un syndic de copropriété. Il existe différents modèles de gestion d’une copropriété.
- Le syndic professionnel : contrat avec une société tierce qui gère l’immeuble en échange d’honoraires
- Le syndic bénévole : un copropriétaire désigné lors d’une AG qui se chargera de gérer la copropriété
- Le syndic coopératif : le syndic est une émanation du conseil syndical. C’est un ensemble de copropriétaires qui est élu en qualité de syndic de copropriété. Le président de comité syndical agit en qualité de syndic mais il est assisté dans ses tâches par les autres membres du conseil syndical.
Pour les petites copropriétés, les syndics non-professionnels restent les modèles de gestion les plus avantageux. Opter pour cette option présente de nombreux avantages financiers.
Un syndic bénévole ou coopératif permet aussi de créer des liens de proximité avec l’ensemble des copropriétaires et implique ainsi une plus grande réactivité et transparence, étant donné que le syndic non-professionnel partage les mêmes intérêts que les autres copropriétaires.
Les missions d’un syndic de copropriété non-professionnel en petite copropriété
Le syndic de copropriété en charge de la gestion de l’immeuble a les mêmes missions, peu importe la taille de la copropriété. Dans une petite copropriété, elles sont toutefois simplifiées comme vu précédemment.
Au nom des copropriétaires, il gère les finances en mettant en place le budget prévisionnel et en réglant les différents fournisseurs. Il doit également ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat pour s’assurer que toutes les sommes dépensées ou reçues seront au nom et pour le compte du syndicat. Il joue également un rôle administratif. Il est chargé de l’immatriculation de la copropriété, la mise à jour annuelle des données financières auprès du Registre National des Copropriétés (RNC), la tenue et la convocation d’une assemblée générale ordinaire par an et la gestion des mutations dans l’immeuble.
Zoom sur le syndic bénévole en petite copropriété
En ayant en tête les aspects propres aux petites copropriétés, un type de syndic semble parfaitement répondre aux problématiques de gestion de celles-ci : le syndic bénévole. En effet, en optant pour un syndic bénévole, un seul copropriétaire sera responsable du syndic, ce qui réduira considérablement les délais de réponse et/ou d'intervention liés la multiplication des interlocuteurs. La gestion d'un syndic de copropriété peut nécessiter des connaissances administratives, juridiques et comptables dans les moyennes et grandes copropriétés. En revanche, grâce à la la réglementation spécifique des petites copropriétés, le copropriétaire syndic bénévole n'aura pas de mal à assurer ses différentes missions.
Vous l'aurez compris, le syndic de copropriété joue un rôle de médiateur. Il assure le respect du règlement intérieur, l’encaissement des charges, et le lancement des poursuites judiciaires lors d’impayés. Il a pour mission également le suivi des travaux entrepris dans la copropriété. Une fois par an lors de l’Assemblée Générale, le syndic rend compte de sa gestion et de toutes les actions menées pour la copropriété. N'hésitez pas à vous renseigner sur la solution Matera et à demander un devis pour simplifier la gestion de votre copropriété...
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