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Petite copropriété : définition
Qu'est-ce qu'une petite copropriété ? La réforme du 1er juin 2020 du droit de la copropriété des immeubles bâtis a pour mission d’alléger le régime de gestion des petites copropriétés. Une petite copropriété se définit de deux manières :
- Par sa taille : le syndicat des copropriétaires comprend au maximum cinq lots principaux (logements, bureaux ou commerces).
- Par un critère budgétaire : le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois ans doit être inférieur à 15 000 €.
Petite copropriété : faut-il absolument un syndic ?
La réponse est oui. Bien que les petites copropriétés bénéficient de règles de gestion allégées, un syndic reste obligatoire conformément à la loi du 10 juillet 1965. Le syndic est essentiel pour les missions administratives et financières. Cependant, il n'est pas nécessaire qu'il s'agisse d'un syndic professionnel. Un syndic bénévole ou un syndic coopératif peut également être désigné.
Absence de syndic dans une petite copropriété : que faire ?
Lorsqu'une petite copropriété se retrouve sans syndic, il est nécessaire d'agir rapidement pour se conformer à la loi et assurer la bonne gestion de l'immeuble. Voici les étapes à suivre :
Convocation d'une Assemblée Générale
Depuis la loi Macron du 6 août 2015, tout copropriétaire a le droit de convoquer une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic. Cette démarche est essentielle pour régulariser la situation. Voici comment procéder :
- Initiative individuelle : un copropriétaire peut prendre l’initiative de convoquer l'assemblée générale. Il doit informer tous les copropriétaires de la date, de l'heure et du lieu de la réunion.
- Ordre du jour : l'ordre du jour de cette assemblée doit inclure la désignation d'un nouveau syndic. Les copropriétaires devront discuter et voter sur cette proposition.
Vote à la majorité : pour que la désignation du syndic soit validée, elle doit obtenir la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés lors de l'assemblée. Si la majorité n’est pas atteinte, d'autres solutions doivent être envisagées.
Saisine du Tribunal Judiciaire
Si la convocation d’une assemblée générale n'aboutit pas à la désignation d'un nouveau syndic, tout copropriétaire, même issu d'une petite copropriété, peut saisir le tribunal judiciaire compétent pour demander la désignation d’un administrateur provisoire. Voici les étapes :
- Demande officielle : un copropriétaire adresse une requête au tribunal judiciaire du lieu où se situe l’immeuble. Cette demande vise à nommer un administrateur provisoire.
- Nomination de l'administrateur provisoire : le tribunal désigne un administrateur provisoire qui prendra en charge la gestion de la copropriété temporairement.
- Convocation d'une nouvelle assemblée générale : l’administrateur provisoire convoque une nouvelle assemblée générale pour tenter de désigner un syndic. Son rôle est de gérer les affaires courantes et de préparer cette réunion.
Désignation d'un syndic judiciaire : si la nouvelle assemblée générale échoue encore à nommer un syndic, le tribunal peut nommer un syndic judiciaire. Ce syndic aura pour mission de gérer la copropriété jusqu'à ce qu'une solution pérenne soit trouvée.
Dans quels cas une petite copropriété peut se retrouver sans syndic ?
Une petite copropriété se retrouve parfois sans syndic pour plusieurs raisons :
- Le syndic a quitté ses fonctions ou ne peut plus les assumer alors que son mandat n’est pas terminé (par exemple, pour cause de décès, maladie, accident grave…) ;
- Le syndic est révoqué par l’assemblée générale des copropriétaires pour des motifs sérieux (mise en péril de la conservation de l’immeuble, de la santé ou de la sécurité des occupants, etc.) ;
- Les copropriétaires n’arrivent pas à réunir la majorité absolue des votes de l’ensemble des copropriétaires, bloquant ainsi la désignation d’un nouveau syndic ;
- Le mandat du syndic est expiré, mais le syndic a oublié de convoquer l’assemblée générale pour le réélire ou en élire un nouveau ;
- Le mandat du syndic est invalide ;
- Le syndic professionnel a fait faillite.
Envie d'éviter d'en arriver là et d'être en situation illégale ? Le mieux reste encore de se mettre d'accord et de faire appel à un syndic bénévole ou un syndic coopératif pour sa petite copropriété.
Quelles alternatives aux syndics professionnels pour les petites copropriétés ?
Un syndic bénévole ou un syndic coopératif peut être désigné en cas d'absence du syndic professionnel et pour éviter une carence de syndic notamment.
Tableau comparatif : syndic bénévole vs syndic coopératif
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Des règles de gestion allégées en petite copropriété
Bonne nouvelle ! Pour simplifier la gestion des petites copropriétés, l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a introduit des règles spécifiques qui allègent considérablement les obligations des copropriétaires de petites résidences. Ces ajustements visent à rendre la gestion plus fluide et moins contraignante, tout en maintenant une structure de gouvernance efficace.
Exemptions et simplifications spécifiques
- Absence de conseil syndical obligatoire : contrairement aux copropriétés plus importantes, les petites copropriétés ne sont pas tenues de constituer un conseil syndical. Cela réduit les formalités administratives et facilite la gestion quotidienne.
- Prises de décisions simplifiées : Dans les petites copropriétés, les décisions peuvent être prises à l'unanimité des copropriétaires par le biais de consultations écrites ou lors de réunions organisées par le syndic ou à la demande d'un copropriétaire. Il n'est pas nécessaire de convoquer une assemblée générale (AG) pour chaque décision, sauf pour des sujets essentiels comme le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes. Si l'unanimité ne peut être atteinte, une AG peut être organisée pour trancher.
- Comptabilité simplifiée : les petites copropriétés bénéficient d'une comptabilité allégée, exemptée de la comptabilité en partie double. Cette simplification réduit la charge administrative et les coûts associés à la gestion comptable, facilitant ainsi la tenue des comptes pour les copropriétaires non professionnels.
- Dispense de fonds travaux : si l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut choisir de ne pas constituer de fonds de travaux. Cette décision doit être prise à l'unanimité lors de l'assemblée générale. Le fonds de travaux, normalement destiné à financer les rénovations et réparations importantes, devient ainsi facultatif, ce qui peut alléger les charges financières pour les copropriétaires.
Règles classiques toujours en vigueur
Malgré ces assouplissements, certaines obligations demeurent inchangées pour garantir une gestion ordonnée et conforme à la loi :
- Règlement de copropriété : chaque copropriété, quelle que soit sa taille, doit disposer d'un règlement de copropriété qui définit les droits et obligations des copropriétaires, ainsi que les règles de fonctionnement de l'immeuble.
- Budget prévisionnel : l'établissement d'un budget prévisionnel reste obligatoire pour prévoir les charges de copropriété. Ce budget doit être voté en assemblée générale.
- Assemblées Générales (AG) : bien que les prises de décisions soient simplifiées, des AG sont toujours nécessaires pour des décisions importantes comme l'approbation des comptes annuels et le vote du budget prévisionnel.
La tech pour faciliter la gestion des petites copropriétés
La gestion des petites copropriétés peut être considérablement simplifiée grâce à la technologie. Les plateformes de gestion en ligne, comme Matera, offrent une multitude de fonctionnalités qui couvrent tous les aspects de la gestion d'une copropriété. Voici quelques-unes des fonctionnalités clés :
Gestion des finances
- Suivi en temps réel : la plateforme permet un suivi instantané des dépenses et des revenus de la copropriété, assurant ainsi que le budget est respecté.
- Paiements en ligne : l'automatisation des paiements des charges via des systèmes en ligne réduit les retards et minimise les erreurs de paiement.
Communication efficace
- Messagerie intégrée : les outils numériques facilitent la communication entre copropriétaires et syndic, permettant de résoudre rapidement les problèmes et de prendre des décisions efficaces.
- Notifications automatiques : des rappels automatiques pour les dates importantes, assemblées générales et échéances de paiement assurent que tous restent informés et à jour.
Planification et suivi des travaux
- Suivi des travaux en cours : les plateformes comme Matera offrent des fonctionnalités pour suivre l'avancement des projets de maintenance ou de rénovation en temps réel.
- Historique des travaux : Un registre des travaux passés est maintenu, facilitant la gestion et la planification future en vérifiant ce qui a été fait, quand, et à quel coût.
Bien que la gestion d'une petite copropriété sans syndic puisse sembler complexe, des solutions existent pour assurer la continuité de la gestion et se conformer aux obligations légales. Que ce soit par la convocation d'une assemblée générale, la saisine du tribunal ou l'utilisation d'outils comme Matera, il est possible de surmonter cette difficulté et de maintenir une gestion efficace de votre copropriété.
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