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Quel modèle de syndic est le plus adapté pour une petite copropriété ?

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Syndic petite copropriété
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Quel modèle de syndic est le plus adapté pour une petite copropriété ?

Conformément à la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le régime de la copropriété, la désignation d’un syndic est obligatoire, et ce, même pour les petites copropriétés. Ces dernières ont cependant certaines particularités, qui peuvent influencer le choix du modèle de syndic. 

Qu’est-ce qu’une petite copropriété ? Quelles sont les particularités liées à leur gestion ? Quel type de syndic est le plus adapté aux petites copropriétés ? On fait le point dans cet article pour vous aider à faire votre choix !

Sommaire

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Syndic en petite copropriété : qu’est-ce qu’une petite copropriété ?

La loi du 10 juillet 1965 définit une copropriété comme étant un immeuble ou un ensemble d’immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes appelées copropriétaires. Une “petite copropriété” se caractérise par l’une de ces deux conditions : 

  • Un nombre maximum de 5 lots de type appartement, bureau ou commerce. À noter que les lots annexes de type garage ou cave ne sont pas comptabilisés ;
  • Un budget prévisionnel sur une période de trois exercices consécutifs inférieur à 15.000€. Pour rappel, le budget prévisionnel représente les dépenses courantes à couvrir pour assurer la bonne tenue de l’immeuble. Il est établi par le syndic de copropriété et le conseil syndical.

Quelles sont les différences entre une petite et une grande copropriété ? 

Selon l’ordonnance du 30 octobre 2019 et le décret du 2 juillet 2020 en application de la loi ELAN, les petites copropriétés bénéficient d’un régime dérogatoire permettant certaines simplifications. Voyons les dérogations en détail.

L’obligation de mettre en place un conseil syndical 

La mise en place d’un conseil syndical n’est pas obligatoire dans une petite copropriété. En effet, le nombre réduit de copropriétaires rend cette obligation difficile à honorer. Pour rappel, le conseil syndical est un organe de la copropriété qui joue le rôle d’intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic de copropriété. Ses membres sont élus en assemblée générale par l’ensemble des copropriétaires.

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Attention !
Dans le cas où la copropriété a choisi d’opter pour le modèle du syndic coopératif pour assurer sa gestion, alors le conseil syndical reste obligatoire, et ce, peu importe la taille de la copropriété. En effet, dans le cadre du syndic coopératif, c’est le président du conseil syndical qui exerce les fonctions de syndic, assisté par les membres du conseil syndical. 

L’obligation de tenir une comptabilité en partie double 

Tenir une comptabilité en partie double (qui est une technique comptable dont l'écriture s'effectue en deux temps) n’est pas une obligation pour les petites copropriétés. La comptabilité est donc grandement simplifiée. En particulier, le syndic peut tenir les comptes en fin d’exercice sans obligation de tenue chronologique. Ni les dates d’encaissement ni les dates de décaissement ne sont prises en compte. 

L’obligation d’organiser des assemblées générales 

La dérogation pour les petites copropriétés a permis de simplifier l'adoption de certaines résolutions. Cette simplification de procédure ne concerne cependant pas le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes qui doivent toujours se faire en assemblée générale. 

Les autres décisions peuvent être prises à l’unanimité des voix à l’occasion d’une réunion sans convocation ni consultation écrite. Cependant, les décisions ne sont valables que si chaque copropriétaire exprime son vote. 

La consultation est organisée par le syndic, à son initiative ou à la demande d’un copropriétaire. Cette consultation peut se tenir en physique, en visio ou par courrier électronique ou papier. 

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Bon à savoir :
Un procès-verbal spécial est à prévoir pour ce type de prise de décision. Il doit comporter le vote de chaque copropriétaire et la signature des copropriétaires présents. 

Syndic dans une copropriétés à deux : un cas particulier 

Un régime dérogatoire est également institué pour les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires.

En copropriété à deux, les décisions peuvent être prises de différentes manières. Les modes de prise de décision sont détaillés ci-dessous.

Prises de décisions en assemblée générale

Dans une copropriété à deux, la convocation d'une assemblée générale reste obligatoire uniquement pour le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes. 

Prises de décisions au cours d’une réunion informelle

La prise de décision peut également se faire au cours d’une consultation informelle sans convocation préalable. Chacun des deux copropriétaires peut convoquer l'autre en l'informant des points à l'ordre du jour. L’autre copropriétaire est libre de compléter l’ordre du jour à condition d'informer au préalable l’autre copropriétaire dans un délai raisonnable.

Prises de décisions par un seul copropriétaire

Chacun des deux copropriétaires peut prendre une décision seul lorsque cela concerne la conservation de l’immeuble. Il reste cependant nécessaire de prévenir le second copropriétaire par lettre recommandée ainsi que de justifier les dépenses le cas échéant.Si le copropriétaire décisionnaire n’informe pas l’autre dans les règles, le second copropriétaire n’a pas l’obligation de participer à la dépense. 

Un assouplissement des règles de majorité est toutefois prévu : 

  • Le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix peut décider seul du choix du syndic ainsi que des questions nécessitant une majorité simple. Pour rappel, cette majorité comptabilise normalement les voix des copropriétaires présents ou représentés ;
  • Le copropriétaire détenant au moins deux tiers des tantièmes peut décider des résolutions nécessitant une majorité absolue. Cette règle de majorité concerne par exemple les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Quel syndic est à privilégier pour une petite copropriété ?

La loi du 10 juillet 1965 dispose que toute copropriété doit être gérée par un syndic, les petites copropriétés sont donc aussi concernées par cette obligation. Le texte précise qu’il existe différents modèles de syndic :

  • Le syndic professionnel : il s’agit d’une société à qui on confie la gestion de l’immeuble en échange du paiement d’honoraires ;
  • Le syndic bénévole : dans ce cas, c’est un copropriétaire désigné par les copropriétaires qui gère la copropriété ;
  • Le syndic coopératif : dans ce mode de gestion, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété sans intermédiaire. Pour rappel, le conseil syndical est un organe constitué de copropriétaires élus qui joue le rôle d’intermédiaire entre le syndic et les copropriétaires. Légalement, c’est le président du conseil syndical qui détient la qualité de syndic ; mais, dans les faits, tous les membres du conseil syndical peuvent se répartir les missions du syndic selon leurs affinités et leur temps respectifs.

Les syndic non-professionnels, à savoir le syndic bénévole et coopératif, sont les modèles les plus avantageux pour une petite copropriété. L’adoption d’un tel modèle permet la réduction des charges de copropriété en s’affranchissant des honoraires du syndic professionnel qui peut être moins rentable pour une copropriété de petite taille. 

Cette gestion de proximité permet également davantage de réactivité et de transparence car le syndic bénévole ou coopératif partage les mêmes intérêts que les autres copropriétaires.

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Bon à savoir :
Matera accompagne les copropriétaires en autogestion de A à Z. Des experts juridiques, comptables et travaux vous assistent pour prendre le relais sur les sujets les plus techniques ! Si possible, nous vous recommandons d’opter pour le syndic coopératif, un modèle encore plus vertueux que le syndic bénévole. En effet, comme les conseillers syndicaux se répartissent les tâches selon leurs affinités, la charge de travail est moindre et la gestion de la copropriété, encore plus transparente !

Quelles sont les missions du syndic dans une petite copropriété ?

Peu importe la taille de la copropriété, le syndic en charge de sa gestion a les mêmes missions, même si elles peuvent être simplifiées dans le cas d’une petite copropriété comme nous l’avons vu précédemment. Les missions du syndic sont les suivantes :

  • L’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ;
  • La convocation et la tenue d’une assemblée générale annuelle pour le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes ;
  • La rédaction puis l’envoi du procès-verbal dans le mois suivant la tenue de l’assemblée générale ;
  • L'immatriculation de la copropriété à la naissance et la mise à jour annuelle des données financières dans les deux mois suivant l'approbation des comptes en assemblée générale. Ceci permettra d’établir une fiche synthétique, document obligatoire pour toute copropriété ;
  • L’établissement d’un budget prévisionnel ;
  • L’envoi des appels de fonds selon la périodicité définie dans le règlement de copropriété ;
  • Le recouvrement des charges impayées, le cas échéant ;
  • Le suivi des travaux dans les parties communes.

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Il existe plusieurs types de syndic et choisir le bon modèle pour une petite copropriété peut s’avérer compliqué. On vous explique comment faire votre choix !

Conformément à la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le régime de la copropriété, la désignation d’un syndic est obligatoire, et ce, même pour les petites copropriétés. Ces dernières ont cependant certaines particularités, qui peuvent influencer le choix du modèle de syndic. 

Qu’est-ce qu’une petite copropriété ? Quelles sont les particularités liées à leur gestion ? Quel type de syndic est le plus adapté aux petites copropriétés ? On fait le point dans cet article pour vous aider à faire votre choix !

Syndic en petite copropriété : qu’est-ce qu’une petite copropriété ?

La loi du 10 juillet 1965 définit une copropriété comme étant un immeuble ou un ensemble d’immeubles dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes appelées copropriétaires. Une “petite copropriété” se caractérise par l’une de ces deux conditions : 

  • Un nombre maximum de 5 lots de type appartement, bureau ou commerce. À noter que les lots annexes de type garage ou cave ne sont pas comptabilisés ;
  • Un budget prévisionnel sur une période de trois exercices consécutifs inférieur à 15.000€. Pour rappel, le budget prévisionnel représente les dépenses courantes à couvrir pour assurer la bonne tenue de l’immeuble. Il est établi par le syndic de copropriété et le conseil syndical.

Quelles sont les différences entre une petite et une grande copropriété ? 

Selon l’ordonnance du 30 octobre 2019 et le décret du 2 juillet 2020 en application de la loi ELAN, les petites copropriétés bénéficient d’un régime dérogatoire permettant certaines simplifications. Voyons les dérogations en détail.

L’obligation de mettre en place un conseil syndical 

La mise en place d’un conseil syndical n’est pas obligatoire dans une petite copropriété. En effet, le nombre réduit de copropriétaires rend cette obligation difficile à honorer. Pour rappel, le conseil syndical est un organe de la copropriété qui joue le rôle d’intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic de copropriété. Ses membres sont élus en assemblée générale par l’ensemble des copropriétaires.

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Attention !
Dans le cas où la copropriété a choisi d’opter pour le modèle du syndic coopératif pour assurer sa gestion, alors le conseil syndical reste obligatoire, et ce, peu importe la taille de la copropriété. En effet, dans le cadre du syndic coopératif, c’est le président du conseil syndical qui exerce les fonctions de syndic, assisté par les membres du conseil syndical. 

L’obligation de tenir une comptabilité en partie double 

Tenir une comptabilité en partie double (qui est une technique comptable dont l'écriture s'effectue en deux temps) n’est pas une obligation pour les petites copropriétés. La comptabilité est donc grandement simplifiée. En particulier, le syndic peut tenir les comptes en fin d’exercice sans obligation de tenue chronologique. Ni les dates d’encaissement ni les dates de décaissement ne sont prises en compte. 

L’obligation d’organiser des assemblées générales 

La dérogation pour les petites copropriétés a permis de simplifier l'adoption de certaines résolutions. Cette simplification de procédure ne concerne cependant pas le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes qui doivent toujours se faire en assemblée générale. 

Les autres décisions peuvent être prises à l’unanimité des voix à l’occasion d’une réunion sans convocation ni consultation écrite. Cependant, les décisions ne sont valables que si chaque copropriétaire exprime son vote. 

La consultation est organisée par le syndic, à son initiative ou à la demande d’un copropriétaire. Cette consultation peut se tenir en physique, en visio ou par courrier électronique ou papier. 

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Un procès-verbal spécial est à prévoir pour ce type de prise de décision. Il doit comporter le vote de chaque copropriétaire et la signature des copropriétaires présents. 

Syndic dans une copropriétés à deux : un cas particulier 

Un régime dérogatoire est également institué pour les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires.

En copropriété à deux, les décisions peuvent être prises de différentes manières. Les modes de prise de décision sont détaillés ci-dessous.

Prises de décisions en assemblée générale

Dans une copropriété à deux, la convocation d'une assemblée générale reste obligatoire uniquement pour le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes. 

Prises de décisions au cours d’une réunion informelle

La prise de décision peut également se faire au cours d’une consultation informelle sans convocation préalable. Chacun des deux copropriétaires peut convoquer l'autre en l'informant des points à l'ordre du jour. L’autre copropriétaire est libre de compléter l’ordre du jour à condition d'informer au préalable l’autre copropriétaire dans un délai raisonnable.

Prises de décisions par un seul copropriétaire

Chacun des deux copropriétaires peut prendre une décision seul lorsque cela concerne la conservation de l’immeuble. Il reste cependant nécessaire de prévenir le second copropriétaire par lettre recommandée ainsi que de justifier les dépenses le cas échéant.Si le copropriétaire décisionnaire n’informe pas l’autre dans les règles, le second copropriétaire n’a pas l’obligation de participer à la dépense. 

Un assouplissement des règles de majorité est toutefois prévu : 

  • Le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix peut décider seul du choix du syndic ainsi que des questions nécessitant une majorité simple. Pour rappel, cette majorité comptabilise normalement les voix des copropriétaires présents ou représentés ;
  • Le copropriétaire détenant au moins deux tiers des tantièmes peut décider des résolutions nécessitant une majorité absolue. Cette règle de majorité concerne par exemple les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Quel syndic est à privilégier pour une petite copropriété ?

La loi du 10 juillet 1965 dispose que toute copropriété doit être gérée par un syndic, les petites copropriétés sont donc aussi concernées par cette obligation. Le texte précise qu’il existe différents modèles de syndic :

  • Le syndic professionnel : il s’agit d’une société à qui on confie la gestion de l’immeuble en échange du paiement d’honoraires ;
  • Le syndic bénévole : dans ce cas, c’est un copropriétaire désigné par les copropriétaires qui gère la copropriété ;
  • Le syndic coopératif : dans ce mode de gestion, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété sans intermédiaire. Pour rappel, le conseil syndical est un organe constitué de copropriétaires élus qui joue le rôle d’intermédiaire entre le syndic et les copropriétaires. Légalement, c’est le président du conseil syndical qui détient la qualité de syndic ; mais, dans les faits, tous les membres du conseil syndical peuvent se répartir les missions du syndic selon leurs affinités et leur temps respectifs.

Les syndic non-professionnels, à savoir le syndic bénévole et coopératif, sont les modèles les plus avantageux pour une petite copropriété. L’adoption d’un tel modèle permet la réduction des charges de copropriété en s’affranchissant des honoraires du syndic professionnel qui peut être moins rentable pour une copropriété de petite taille. 

Cette gestion de proximité permet également davantage de réactivité et de transparence car le syndic bénévole ou coopératif partage les mêmes intérêts que les autres copropriétaires.

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Matera accompagne les copropriétaires en autogestion de A à Z. Des experts juridiques, comptables et travaux vous assistent pour prendre le relais sur les sujets les plus techniques ! Si possible, nous vous recommandons d’opter pour le syndic coopératif, un modèle encore plus vertueux que le syndic bénévole. En effet, comme les conseillers syndicaux se répartissent les tâches selon leurs affinités, la charge de travail est moindre et la gestion de la copropriété, encore plus transparente !

Quelles sont les missions du syndic dans une petite copropriété ?

Peu importe la taille de la copropriété, le syndic en charge de sa gestion a les mêmes missions, même si elles peuvent être simplifiées dans le cas d’une petite copropriété comme nous l’avons vu précédemment. Les missions du syndic sont les suivantes :

  • L’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ;
  • La convocation et la tenue d’une assemblée générale annuelle pour le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes ;
  • La rédaction puis l’envoi du procès-verbal dans le mois suivant la tenue de l’assemblée générale ;
  • L'immatriculation de la copropriété à la naissance et la mise à jour annuelle des données financières dans les deux mois suivant l'approbation des comptes en assemblée générale. Ceci permettra d’établir une fiche synthétique, document obligatoire pour toute copropriété ;
  • L’établissement d’un budget prévisionnel ;
  • L’envoi des appels de fonds selon la périodicité définie dans le règlement de copropriété ;
  • Le recouvrement des charges impayées, le cas échéant ;
  • Le suivi des travaux dans les parties communes.

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