Selon les indices Notaires-Insee publiés le 8 septembre 2026, 958 000 logements anciens ont changé de mains en France sur les douze mois achevés fin juin 2026, et leurs prix ont reculé de 0,8 % sur un an. Dans le même temps, l’emprunt renchérit : selon la Banque de France, les nouveaux crédits à l’habitat coûtent 24 points de base de plus qu’en janvier. Pour réussir un achat immobilier dans ce marché, mieux vaut arriver avec une enveloppe précise, un financement solide et un calendrier réaliste. Une proposition mal cadrée ou une condition suspensive mal rédigée peut faire perdre le bien convoité, ou engager le futur propriétaire au-delà de ses moyens.
Achat immobilier : quels types d’acquisition ?
On achète rarement « un bien » en général : on achète du neuf ou de l’ancien, une maison ou un appartement, pour y vivre ou pour le louer. Chaque combinaison modifie le projet immobilier, les démarches et les points à vérifier à chaque étape.
Acheter ou louer : êtes-vous prêt à devenir propriétaire ?
Devenir propriétaire se justifie surtout quand trois conditions sont réunies : une situation professionnelle stable, un projet de vie à plusieurs années dans la même ville et une épargne, même modeste. Chaque mensualité se transforme alors en patrimoine, et le bien peut être aménagé, rénové ou loué librement. À l’inverse, une mutation probable dans les deux ou trois ans rend souvent la location plus judicieuse, car les frais d’acquisition ne s’amortissent qu’avec le temps. Calculez le coût total de la propriété (mensualité, assurance, charges, taxe foncière) et comparez-le à votre loyer actuel : cette estimation aide à trancher.
Plus que la conjoncture, c’est votre calendrier personnel qui doit guider la décision : arrivée d’un enfant, changement d’emploi, fin de bail. Attendre le « moment parfait » fait souvent perdre plus qu’il ne rapporte.
Neuf ou ancien : deux achats différents
L’ancien permet de visiter le bien tel qu’il est, d’emménager rapidement et de choisir un emplacement établi, à proximité des commerces et des services. Les droits de mutation y sont toutefois plus élevés, et des travaux sont parfois nécessaires pour améliorer le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui classe le bien de A à G selon sa consommation. Le neuf présente de meilleures performances, des frais de notaire réduits et un accès plus large au prêt à taux zéro (PTZ), mais se paie souvent plus cher au mètre carré. La plupart des programmes neufs se commercialisent sur plan : la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) obéit à des règles propres : contrat de réservation, paiements échelonnés selon le chantier et garantie d’achèvement.
Maison ou appartement : comment choisir ?
Une maison apporte de l’espace, un extérieur et une grande liberté d’aménagement, mais toutes les dépenses d’entretien, de la toiture au jardin, reposent sur un seul propriétaire. Elle se situe plus souvent en périphérie, ce qui allonge parfois les trajets. Un appartement offre la proximité des commerces, des écoles et des transports, et partage les frais d’entretien de l’immeuble entre copropriétaires ; en contrepartie, les décisions sur les parties communes se prennent en assemblée générale et les charges pèsent sur le budget mensuel. Le bon choix dépend du mode de vie, de la composition du foyer et de la ville visée : à Paris comme à Rennes, un deux ou trois-pièces en centre-ville reste plus accessible qu’une maison.
Résidence principale ou investissement locatif
Une résidence principale ouvre droit aux principales aides (PTZ, exonération de la hausse des droits de mutation pour les primo-accédants) et bénéficie en priorité de la marge de souplesse des banques sur les critères du HCSF. Un investissement locatif obéit à une autre logique : rentabilité locative, demande du quartier, fiscalité des loyers et, au quotidien, gestion des locataires, assurée soi-même ou déléguée à un professionnel de la gestion locative. Dans les deux cas, les étapes de l’acquisition restent les mêmes.
Définir son budget d'achat immobilier
L’enveloppe repose sur trois éléments : la capacité d’emprunt, l’apport personnel et l’ensemble des frais qui s’ajoutent au prix. La connaître avant la première visite évite de tomber amoureux d’un bien inaccessible et crédibilise le projet face au vendeur.
Capacité d'emprunt et taux d'effort
Depuis le 1er janvier 2022, les banques appliquent une règle du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : le taux d’effort, c’est-à-dire la part des revenus consacrée au remboursement du crédit, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 %, et la durée du prêt est limitée à 25 ans. Elle peut atteindre 27 ans quand l’entrée dans les lieux est décalée, notamment dans le neuf. Les banques peuvent déroger à ces critères pour 20 % de leur production trimestrielle, en priorité au profit des acquéreurs d’une résidence principale. Concrètement, calculez votre capacité d’emprunt à partir d’une mensualité totale, crédits en cours compris, limitée à 35 % de vos revenus.
Le coût du crédit pèse aussi sur le montant finançable. Selon les statistiques de la Banque de France publiées le 6 octobre 2026, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat, hors renégociations, s’établit à 3,32 % en août 2026, contre 3,30 % en juillet ; la durée initiale moyenne des prêts pour une résidence principale atteint 23 ans et 4 mois. Calculez votre enveloppe avec des outils neutres avant de présenter votre projet à une banque : le diagnostic de financement de l’ANIL, réalisé par les conseillers des ADIL, analyse revenus, charges, aides possibles et scénarios de risque. Les outils de simulation et les conseils d’un courtier ou de votre banque viennent ensuite affiner le montage.
Quel apport pour un achat immobilier ?
Aucun texte n’impose de montant minimum. En pratique, les banques attendent le plus souvent que l’apport personnel couvre au moins les frais de notaire et de garantie, et un apport plus élevé améliore les conditions du crédit immobilier. Il peut provenir de l’épargne, d’une donation familiale, de la cession d’un autre bien ou de l’épargne salariale : selon Service Public, celle-ci peut être débloquée de façon anticipée pour l’acquisition de la résidence principale, dans les six mois qui suivent l’achat ; contactez pour cela votre employeur ou l’organisme gestionnaire. Emprunter sans apport reste possible avec des revenus stables, une épargne régulière et des comptes bien tenus.
Les frais à ajouter au prix du bien
Au-delà du montant affiché, l’acheteur règle des frais lors de la signature définitive, puis des dépenses régulières une fois propriétaire. Les anticiper dès le départ évite de fragiliser le plan de financement.
Les frais de notaire sont composés pour l’essentiel de taxes reversées aux collectivités. Leur calcul dépend du montant de la transaction, du département et de l’âge du bien : ils sont nettement plus faibles dans le neuf que dans l’ancien. Pour connaître leur montant exact, contactez l’office notarial chargé du dossier, qui établit un décompte prévisionnel. Les diagnostics immobiliers, eux, sont à la charge du vendeur. Les honoraires du professionnel sont libres, affichés toutes taxes comprises avec la mention de la partie qui les paie ; chez Matera Transaction, ils sont établis sur devis, dans la limite du barème d’honoraires publié.
Rechercher le bien et réussir ses visites
La recherche commence par une liste de critères hiérarchisés : secteur, proximité des transports et des écoles, type de bien, nombre de pièces, surface minimale, extérieur, étage, ascenseur. Un couple avec deux enfants vise par exemple quatre ou cinq pièces, quand un premier achat en solo se contente souvent d’un deux-pièces proche du centre-ville. Distinguer l’indispensable du souhaitable permet de trier les annonces en quelques secondes et d’éviter les visites inutiles. Portails d’annonces, agences, biens proposés par Matera et bouche-à-oreille donnent une première image du marché local ; certains biens sont confiés en exclusivité à une seule agence immobilière et n’apparaissent que sur ses annonces. Les outils d’alerte des portails et les agences du quartier signalent les nouveaux biens, parfois en exclusivité avant leur diffusion large.
Bien lire une annonce immobilière
Une annonce immobilière précise la surface, le nombre de pièces, l’étage, l’exposition et la classe DPE, dont l’affichage est obligatoire. Le nombre de pièces compte les pièces principales (séjour, chambres), sans la cuisine ni la salle de bains : un trois-pièces comprend donc le plus souvent un séjour et deux chambres. Vérifiez aussi la présence d’un ascenseur au-delà du deuxième étage, l’équipement de la cuisine et de la salle de bains, ainsi que les annexes (cave, parking, balcon). Les outils de filtrage des portails d’annonces permettent de trier les biens par nombre de pièces, étage ou ville ; un deux-pièces à Paris et un deux-pièces à Rennes ne se comparent toutefois qu’en valeur au mètre carré, quartier par quartier.
La mention « exclusivité » sur une annonce signifie que le vendeur a signé un mandat exclusif avec une seule agence immobilière : pendant toute la durée de cette exclusivité, elle seule organise les visites et transmet les propositions d’achat.
Pour savoir si un prix est cohérent, calculez sa valeur au mètre carré et comparez-la aux ventes récentes du quartier, sur des biens immobiliers de surface, d’époque et d’étage proches. La base publique DVF (demandes de valeurs foncières), consultable gratuitement en ligne dans l’explorateur public de l’État, recense les transactions immobilières des cinq dernières années, adresse par adresse : c’est l’un des outils les plus fiables pour objectiver une négociation. Cette estimation reste indicative : la vue, l’état, l’exposition et le DPE font varier la valeur d’une rue à l’autre, à Paris comme à Rennes, et les conseils d’un professionnel qui connaît le secteur affinent ensuite la fourchette.
Ce qu'il faut vérifier pendant la visite
Une première visite sert à se faire une impression ; la contre-visite, idéalement à une autre heure et accompagné, sert à vérifier. Comment acheter un appartement ou une maison sans mauvaise surprise ? En contrôlant l’état de la toiture, de la façade, des menuiseries, de l’électricité et de la plomberie, mais aussi de la cuisine et de la salle de bains, souvent les postes de rénovation les plus coûteux. Ouvrez les placards de la cuisine, faites couler l’eau dans la salle de bains et vérifiez la pression, l’évacuation et l’état des joints : rénover ces deux pièces représente souvent l’essentiel de la facture. La luminosité, le bruit, l’humidité et l’exposition se jugent sur place, en particulier au rez-de-chaussée ou au dernier étage, sous les toits. Le dossier de diagnostic technique, que le vendeur doit fournir, renseigne sur le DPE, l’amiante, le plomb ou les risques naturels.
Pour savoir comment acheter une maison sans mauvaise surprise sur le terrain, suivez aussi les conseils de Service Public : consulter le cadastre, vérifier les servitudes de passage et, si le terrain est mal délimité, faire établir un plan par un géomètre-expert. Contactez aussi le service urbanisme de la mairie : il renseigne sur les projets qui pourraient transformer le quartier, comme une ligne de transport ou un chantier à proximité.
Les points propres à la copropriété
En appartement, l’achat engage aussi dans la vie de l’immeuble. Les procès-verbaux d’assemblée générale révèlent les travaux votés ou en discussion, les charges de copropriété des deux derniers exercices donnent le coût réel d’occupation, et le carnet d’entretien montre l’état des parties communes. Les critères à examiner avant d’acheter un appartement en copropriété vont du règlement de copropriété au niveau d’impayés de l’immeuble.
Comment faire une offre d'achat immobilier ?
L’offre d’achat est un écrit par lequel l’acheteur propose un prix au vendeur. Selon Service Public, elle mentionne au minimum la désignation du bien, sa superficie, la date, le montant proposé et sa durée de validité, en général d’une à deux semaines. Pour convaincre, il est utile d’y préciser aussi le mode de paiement envisagé (prêt, apport, attestation de capacité d’emprunt délivrée par la banque) et la condition suspensive de crédit.
Deux règles protègent l’acheteur : il peut retirer sa proposition tant que le vendeur ne l’a pas reçue, et il est interdit de verser le moindre acompte à ce stade, sous peine de nullité. Si le vendeur accepte au prix proposé, il est engagé et ne peut plus céder le bien à un autre candidat. Une proposition inférieure au montant demandé doit s’appuyer sur des arguments concrets : cessions comparables, travaux à prévoir, DPE, durée de mise en vente, écart avec l’estimation tirée des données DVF.
Le compromis de vente, puis le financement
Une fois l’offre acceptée, les parties signent un avant-contrat : le plus souvent un compromis de vente, qui engage acheteur et vendeur, ou une promesse unilatérale, qui n’engage que le vendeur. Le document fixe le prix, la date limite de signature définitive et les conditions suspensives, c’est-à-dire les événements sans lesquels la transaction immobilière ne se fera pas (obtention du prêt, absence de servitude grave, etc.). L’acquéreur y verse en général un dépôt de garantie, conservé par l’office notarial et déduit du montant final.
Une fois l’avant-contrat signé, plusieurs délais légaux s’enchaînent : entre la condition suspensive de prêt et le délai de réponse de la commune, la signature définitive intervient rarement moins de deux mois après le compromis.
Obtenir son prêt immobilier
Dès le compromis signé, l’emprunteur lance ses démarches auprès de plusieurs banques et réunit son dossier de crédit : pièce d’identité, justificatifs de domicile, de revenus, de charges et d’épargne. Un dossier complet accélère la réponse. Parmi les crédits immobiliers, le prêt amortissable, remboursé chaque mois en capital et intérêts, reste la formule la plus courante ; le prêt relais, accordé sur la base d’une estimation du bien à revendre, concerne les propriétaires qui doivent céder un autre logement, et le prêt in fine s’adresse surtout à l’investissement locatif. Le PTZ, le prêt Action Logement réservé aux salariés du secteur privé ou un prêt d’épargne logement peuvent compléter le crédit principal.
Comparer les banques porte sur le taux, mais aussi sur l’assurance emprunteur, que l’on peut choisir auprès d’un autre assureur à garanties équivalentes, et sur le type de garantie. Les démarches doivent respecter les caractéristiques inscrites au compromis (montant, durée, taux maximum) : un refus obtenu sur une demande différente ne permet pas de récupérer le dépôt de garantie.
La signature de l'acte authentique de vente
La signature de l’acte authentique devant notaire, dernière étape, rend l’acheteur propriétaire. Avant ce rendez-vous, l’office notarial purge le droit de préemption, vérifie l’origine de propriété et l’absence d’hypothèque, rassemble les pièces de la copropriété et adresse le projet d’acte. Le prix et les frais doivent être virés sur son compte avant le rendez-vous : la banque y débloque directement les fonds du prêt.
Chaque partie peut choisir son propre office notarial : les deux études se partagent alors les émoluments, sans surcoût pour l’acquéreur. Les clés sont remises le jour même, puis l’étude fait publier la vente au service de la publicité foncière. Le titre de propriété définitif est adressé au nouveau propriétaire plusieurs mois plus tard ; d’ici là, une attestation de propriété suffit pour ouvrir les contrats d’énergie et d’assurance.
Les démarches administratives après l’achat
Une fois les clés en main, quelques démarches restent à accomplir : souscrire ou reprendre votre assurance habitation, ouvrir vos contrats d’énergie et d’eau, puis signaler votre changement d’adresse aux organismes. Si vous devez souscrire un nouveau contrat d’électricité ou de gaz, consulter un guide des services pour les particuliers permet de vous renseigner sur les offres et de préparer vos démarches avant d’emménager. En appartement, pensez également à contacter le syndic pour recevoir les convocations aux assemblées générales à votre nom. Enfin, déclarez l’occupation du logement dans votre espace sur le site des impôts, via le service “Biens immobiliers”, avant le 1er juillet de l’année qui suit l’achat (article 1418 du code général des impôts).
Acheter dans le neuf : les étapes d'un achat en VEFA
Première étape d’un achat en VEFA, le contrat de réservation réserve un lot au futur acquéreur contre un dépôt de garantie plafonné par la loi : 5 % du prix si la signature définitive intervient dans l’année, 2 % entre un et deux ans, rien au-delà. Le promoteur doit ensuite notifier le projet d’acte au moins un mois avant le rendez-vous chez le notaire. L’acte prévoit une garantie financière d’achèvement : un établissement financier s’engage à avancer les sommes nécessaires pour terminer l’immeuble si le promoteur fait défaut.
En VEFA, les paiements suivent l’avancement du chantier, dans des plafonds fixés par la loi : 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement, le solde de 5 % étant versé à la livraison. Le propriétaire qui constate des défauts de conformité le jour de la remise des clés peut émettre des réserves et consigner ce solde jusqu’à leur levée.
Les pièges à éviter
Savoir comment acheter un bien immobilier, c’est aussi suivre quelques conseils simples et connaître les erreurs qui retardent ou fragilisent un projet d’achat :
FAQ : acheter un bien immobilier
Combien de temps dure un achat immobilier, de la recherche aux clés ?
La recherche varie de quelques semaines à plusieurs mois selon le marché local et la rareté du bien visé, à Paris comme dans une ville moyenne. Une fois l'offre acceptée, il faut rarement compter moins de deux mois jusqu'à la signature définitive : la condition suspensive de prêt dure au moins un mois, souvent 45 à 60 jours, et la commune dispose de deux mois pour exercer son droit de préemption.
Peut-on acheter un logement occupé par un locataire ?
Oui. Le bail en cours se poursuit avec le nouveau propriétaire, qui devient le bailleur et perçoit les loyers. Ce type d'achat intéresse surtout les investisseurs, qui reprennent la gestion locative en cours : pour habiter le logement, il faut attendre l'échéance du bail et délivrer un congé dans les formes prévues par la loi.
Peut-on acheter un bien immobilier à deux sans être mariés ?
Oui. Les partenaires pacsés ou concubins achètent le plus souvent en indivision, chacun détenant une quote-part de la propriété inscrite dans l'acte. Une convention d'indivision et des clauses prévoyant la séparation ou le décès sécurisent le projet.
Qui paie la taxe foncière l'année de l'achat ?
Elle est due par la personne propriétaire au 1er janvier. L'acte de vente prévoit généralement que l'acquéreur rembourse au vendeur la part correspondant à la période qui suit la signature.
L'assurance habitation du vendeur est-elle transférée ?
Oui. Selon Service Public, le contrat souscrit par le vendeur est transféré automatiquement à l'acquéreur le jour de la vente. Celui-ci peut ensuite le résilier pour souscrire sa propre assurance habitation.
Peut-on acheter le logement social que l'on occupe ?
Un locataire d'un logement social peut proposer à l'organisme propriétaire d'acheter le logement qu'il occupe. La demande se fait par écrit auprès du bailleur social, qui instruit la demande selon des conditions d'occupation et de prix encadrées.
Un achat immobilier ouvre-t-il droit à des aides pour faire des travaux ?
Oui, une fois propriétaire de sa résidence principale, l'acquéreur peut solliciter les aides de l'Anah, MaPrimeRénov' ou un éco-prêt à taux zéro pour améliorer la performance énergétique du logement, sous conditions.
Faut-il passer par une agence pour acheter ?
Non, la loi ne l’impose pas : un particulier peut acheter directement auprès d’un vendeur. Une agence immobilière donne toutefois accès à des biens immobiliers parfois diffusés en exclusivité, sélectionne les biens selon vos critères, vérifie leur dossier, apporte ses conseils et une estimation argumentée de la valeur du bien, prépare la négociation, puis coordonne les échanges avec l’office notarial jusqu’à la signature.
