L’état des lieux de sortie s’établit lors du départ du locataire et de la restitution des clés. Il permet d’identifier les dégradations ayant eu lieu au cours de la location et de déterminer qui en est responsable. Si le locataire est responsable des dégradations, il devra dédommager le propriétaire, si les dégradations sont dues à de l’usure naturelle, le locataire ne devra rien.
Quelles sont les modalités de l’état des lieux de sortie ?
En général, l’état des lieux de sortie intervient à la suite d’un état des lieux d’entrée et met fin au contrat de bail de location. Ils seront donc opposables l’un à l’autre. Détailler les usures et les détériorations constatées lors de l’état des lieux permet de déterminer la responsabilité de celui qui les a commises, en l'occurrence le locataire ou l’usure naturelle du logement.
Suite au congé du locataire, il lui est conseillé de faire toutes les réparations nécessaires avant l’état des lieux final.
L’état des lieux de sortie doit être réalisé en présence des deux parties, qu’elles soient représentées ou non par un mandataire, et signé par celles-ci. Une copie similaire du document doit être remise à chaque partie.
Sa forme
Le document doit permettre la comparaison de la condition du bien déterminée à l’entrée et à la sortie des lieux. Il peut donc s’agir :
- d’un deuxième document qui doit être identique par sa forme à celui utilisé pour l’entrée dans le logement, qui cette fois sera attribué à l’état des lieux de sortie ;
- du même document utilisé à l’entrée dans le logement, séparé des deux colonnes « à l’entrée » et « à la sortie ».
Son contenu
Pour constater précisément l’état du logement et de la conservation de l’équipement, l’état des lieux de sortie doit comporter différentes informations semblables à l’état des lieux d’entrée :
- le type d’état des lieux : en l’occurrence de sortie ;
- la date de la réalisation de l’état des lieux ;
- l’adresse du bien ;
- le nom ou dénomination des parties et leur domicile légal ;
- les mêmes informations dans le cas où il y aurait des mandataires ;
- les relevés de compteurs individuels d’eau et d’énergie ;
- les clés, leur nombre et leur destination pour les locaux privatifs et communs ;
- la description exacte de l’état de chaque pièce et des éléments qui y sont attachés (les sols, les plafonds, les murs et les meubles s’il y en a) ;
- la signature des parties.
On ajoute ces informations du fait de la sortie des lieux :
- la date de l’état des lieux d’entrée ;
- l’adresse du nouveau domicile du locataire sortant ou du nom et la domiciliation de la personne l’hébergeant ;
- l’évolution de l’état de chaque pièce et des éléments qui y sont attachés depuis l’état des lieux d’entrée.
Des modèles pour l’état des lieux de sortie en format PDF sont mis à disposition sur de nombreuses plateformes et partenaires immobiliers, comme les gestionnaires de copropriété.
Comment réaliser un état des lieux de sortie ?
La loi du 6 juillet 1989 visant à améliorer les rapports locatifs prévoit qu’un état des lieux est contradictoire et à l’amiable. Il peut néanmoins être effectué par un commissaire de justice, à frais partagés entre le bailleur et le locataire.
Le bien doit regrouper tous les équipements figurant dans le contrat de location signé lors de la remise des clés. De plus, les équipements doivent être rendus en bon état, les trous rebouchés, et aucun meuble ne doit manquer.
Le propriétaire doit prendre en compte la vétusté du logement décrite dans l’article 4 du décret du 30 mars 2016 fixant les modalités de l’établissement de l’état des lieux. En effet, le propriétaire ne peut donc pas se servir du dépôt de garantie pour pallier la vétusté du logement qui n’est pas de la responsabilité du locataire.
C’est au locataire de prouver que les détériorations établies ne sont pas de son fait, si tel est le cas. L’article 1732 du Code civil atteste de sa responsabilité en tant que locataire, et donc des pertes et dégradations qui sont survenues pendant sa jouissance.
Que faire en cas de litiges lors de l’état des lieux de sortie ?
Lors de la réalisation de l’état des lieux : que se passe-t-il en cas de désaccord ?
Il est évident que les états des lieux de sortie peuvent conduire à un litige, en cas de divergences. Plusieurs situations existent :
- une des parties ou de leurs mandataires n’est pas présente pendant l’état des lieux (à noter que l’absence du propriétaire est rare lors d’un état des lieux qu’il a lui-même organisé) ;
- une des parties ou mandataires refuse de signer l’état des lieux : le résultat d’un désaccord entre le bailleur et le locataire sur la description présentée de l’état du bien.
Dans les deux cas, un commissaire de justice peut être contacté pour faire un constat locatif. Les frais de ses services sont partagés de moitié entre le propriétaire et le locataire, et évoluent en fonction de la surface du logement.
Après l’état des lieux de sortie : peut-on le contester ?
Parfois, dans la précipitation, les parties ont pu signer l’état des lieux et donc donner leur accord sur sa conclusion. Néanmoins, il est possible de revenir sur cette décision. Il existe plusieurs étapes d’objections sur état des lieux de sortie après sa signature :
- On peut en faire la demande auprès du propriétaire à l’amiable par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- Si cette demande est rejetée, on peut faire appel à un conciliateur de justice ou auprès de la commission départementale de conciliation.
- Si la conciliation n’est pas jugée satisfaisante, il est possible de saisir le tribunal judiciaire.
Comment est restitué le dépôt de garantie lors de l’état des lieux de sortie ?
Un dépôt de garantie est habituellement versé lors de la signature du bail d’habitation, appelé à tort caution. Il doit être rendu à la suite de l’état des lieux de sortie, sous un certain délai. Toutefois, le propriétaire est en droit d’en conserver une partie ou l’intégralité pour restaurer les dégradations éventuelles qu’a pu réaliser le locataire.
Deux cas existent :
- Si le logement demeure en bonne condition et qu’il n’y a pas de réparations à accomplir, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans le délai d’un mois.
- Si le logement demande des travaux, le propriétaire est en droit d’avoir recours à une partie ou l’entièreté du dépôt de garantie en fonction des frais de réparations. Dans le cas où il en garderait une partie, il dispose de deux mois pour restituer le solde.
La retenue totale ou partielle du dépôt de garantie est encadrée par la loi. Cette retenue peut être légitime en cas de loyers impayés ou bien pour financer des réparations dues aux dégradations du locataire sortant.
Néanmoins, le propriétaire doit apporter des justificatifs du montant de la retenue du dépôt de garantie, comme des factures ou un devis, afin que le prélèvement ne soit pas abusif.
