Nos conseils sur le co-emprunt pour l'achat d'un bien en copropriété

Conseil n°1 : Choisir le co-emprunteur et prendre connaissance des engagements

En principe, les banques n’acceptent les demandes de co-emprunt que lorsque les deux emprunteurs sont proches ou parents :

• Un époux, un conjoint pacsé ou un compagnon de vie de longue date ;
• Un membre de la famille proche, comme une mère ou un fils.

Si vous souhaitez par exemple acheter un appartement en copropriété avec votre meilleur ami comme colocataire, la banque refusera sûrement votre demande à cause de l’incertitude concernant le remboursement des mensualités.

Il est aussi important de savoir à quoi vous engage un co-emprunt, car un crédit immobilier est un engagement sur le long terme. En moyenne, les crédits sont contractés sur une durée de 15 à 30 ans, en fonction du prix du logement en copropriété et du profil des co-emprunteurs. Par ailleurs, si l’un des deux emprunteurs se retrouve dans l’incapacité financière pour payer sa part des mensualités, le paiement doit être dû par l’autre co-emprunteur. Nous vous recommandons ainsi de bien prendre connaissance des engagements liés à un co-emprunt immobilier.

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Bon à savoir :

Lors d’une séparation avec son conjoint par exemple, il est possible de rembourser le crédit immobilier par anticipation en vendant votre logement acheté en copropriété. Attention, la banque peut à ce moment vous demander le paiement d’une pénalité : 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du crédit, et 3% du capital restant dû avant le remboursement par anticipation.

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Conseil n°2 : Optimiser vos profils de co-emprunteurs

Le co-emprunt permet généralement de faciliter l’accès à un crédit immobilier, et de pouvoir emprunter un montant plus conséquent. Cependant, le profil du co-emprunteur est aussi important que celui de l’emprunteur. Lorsque vous déposerez votre dossier, 4 critères seront prioritaires :

• Le montant de l’apport personnel : ce montant permet de monter votre capacité à épargner et d’améliorer vos conditions d’accès à de plus gros montants ;
• Le taux d’endettement : ce taux est calculé en fonction de vos crédits en cours. Vos mensualités ne doivent pas dépasser 33% du montant des revenus disponibles, sauf si vous disposez de revenus élevés ;
• La situation professionnelle : votre situation est déterminée en fonction de vos années d’ancienneté et de la nature de votre contrat (CDI, CDD, intérim, etc.) ;
• L’usage de vos services bancaires : vous devez montrer que vous êtes responsable financièrement. Cela se traduit par les découverts bancaires, les incidents de paiement et les recours excessifs aux crédits ;

Plus vos deux profils de co-emprunteur seront conformes aux attentes de la banque, plus il vous sera simple d’obtenir un prêt immobilier. Attention, le profil de co-emprunteur ne doit pas être compensé par le vôtre. Dans ce cas, la banque réduira votre capacité d’emprunt et augmentera les taux d’intérêts pour un co-emprunt.

Conseil n°3 : Comparer les prêts et calculer à l’avance vos mensualités

Des courtiers en prêt immobilier vous permettent désormais de mettre en concurrence plusieurs banques et organismes de crédit. En comparant les prêts immobiliers, vous pourrez ainsi trouver un co-emprunt avec de meilleures garanties et obtenir un taux plus avantageux.

Il est aussi important de calculer à l’avance le montant de vos mensualités de crédit immobilier. L’achat d’un logement en copropriété implique de nombreux frais annexes, comme le paiement de la taxe foncière ou encore les charges de copropriété. Celles-ci se distinguent en deux catégories :

• Les charges courantes : ce sont les dépenses engagées pour le fonctionnement et l’entretien de la copropriété, prévues par le budget prévisionnel. Le syndic de copropriété vous enverra un appel de fonds tous les trimestres, ou à une date ultérieure si cela a été voté en assemblée générale ;
• Les charges exceptionnelles : ce sont les dépenses imprévisibles, principalement des travaux de rénovation.

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Bon à savoir :

Les copropriétés en syndic coopératif, et accompagnées par Matera, réalisent en moyenne 30% d’économies sur les charges de copropriété par an. Pour rappel, le syndic coopératif est une forme de gestion collégiale où le conseil syndical prend la qualité de syndic de copropriété.

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En calculant vos mensualités de prêt, vous serez ainsi capable de prévoir quelles seront vos dépenses globales dans l’année. Pour vous aider, vous pouvez estimer vos mensualités à partir de l’outil que nous vous mettons à disposition ci-dessous. Cet outil vous est proposé par notre partenaire Pretto.

Conseil n°4 : Faîtes aussi jouer la concurrence sur l’assurance emprunteur

La banque exige que tout crédit immobilier soit assuré à hauteur de 100% du montant, par la souscription d’une assurance emprunteur. Par principe, l’emprunteur et le co-emprunteur doivent être assurés. Vous pouvez cependant répartir les quotités entre vous, c’est-à-dire le pourcentage du montant du prêt immobilier à assurer. Il est par ailleurs possible que chaque co-emprunteur assure 100% du prêt immobilier, ce qui revient à assurer 200% du prêt.

Exemple :

Si le co-emprunteur du crédit immobilier possède de plus faibles revenus, vous pouvez assurer 70% des quotités vous-même, et laisser votre co-emprunteur assurer les 30% restants. Cependant, si le co-emprunteur vient à mourir, l’assurance ne remboursera que 30% du montant initial du prêt immobilier.

Pour réduire les coûts liés à l’assurance emprunteur, il est recommandé de déléguer votre assurance, c’est-à-dire contracter votre assurance dans un autre établissement. Depuis la loi Hamon, vous n’avez pas besoin de contracter votre prêt immobilier et votre assurance emprunteur au sein de la même banque. En mettant en concurrence les assurances, vous pourrez choisir une assurance emprunteur qui propose le meilleur prix et des garanties adaptées à votre situation.