Frais annexes : les bonnes et les mauvaises surprises

Les frais d’acquisition ne sont pas les seuls frais annexes à régler lors d’un achat immobilier. Lorsque vous avez établi votre budget, êtes-vous sûr d’avoir pensé à tout ? 

Ceux que l’on n’oublie pas : le notaire et la banque

Les frais d’acquisition sont une dépense incontournable. Ce terme regroupe : 

• les droits d’enregistrement collectés par l’étude et reversés au Trésor Public ;
• les émoluments de l’officier public, calculés grâce à un barème progressif ; 
• les débours, destinés à payer les frais nécessaires à la réalisation de l’acte. 

Dans l’ancien, les frais de notaire représentent 7 à 8 % de la valeur du bien. Dans l’immobilier neuf, ils n’excèdent pas 2 à 3 %. Cette différence s’explique par un abattement sur certaines taxes. Ces avantages s’appliquent si vous : 

• achetez un logement neuf ;
• investissez dans un programme en vente en l’état de futur achèvement (VEFA) ;
• faites construire une maison.

Vous bénéficiez alors :

• d’une exonération de la taxe de publicité foncière communale (son taux est de 1,20 % dans l’ancien) ;
• d’un taux réduit à 0,70 % de la TPF départementale (contre 3,80 % ou 4,50 % dans l’ancien) ;
• d’une réduction sur les frais d’assiette et de recouvrement. 

Contrairement aux frais d’acquisition, dus le jour de la signature, le coût de votre prêt bancaire est échelonné sur toute la durée du crédit. En plus des intérêts d’emprunt (entre 0,5 et 3 % du capital) et de l’assurance emprunteur, vous devez régler les frais liés à la mise en place d’une garantie bancaire (cautionnement, hypothèque, inscription en privilège de prêteurs de deniers etc.) et des frais de dossier. Ces derniers ne sont pas réclamés par tous les établissements. Si votre profil semble solide, n’hésitez pas à solliciter un geste commercial à la banque pour les faire baisser. La pratique est plus courante qu’on ne le croit. 

Les mauvaises surprises : impôts locaux et charges de copropriété

Vous avez signé votre acte authentique le 2 janvier et espériez ainsi échapper aux impôts locaux ? Vous risquez d’être déçu ! La taxe foncière et la taxe d’habitation sont effectivement adressées à la personne qui possède ou occupe les lieux au 1^er janvier. Mais l’usage veut qu’elles soient réparties entre ancien et nouveau propriétaire au prorata temporis. Le notaire calcule la part due par chacun en fonction de la date de la vente.

La même coutume vaut pour les charges de copropriété. L’appel de fonds est partagé entre vous et le vendeur. Sachez néanmoins que vous pouvez demander au propriétaire de payer pour les travaux qu’il a votés. Même si la facture vous est envoyée plusieurs mois après la transaction. 

Ces frais qui peuvent vous faire économiser

Parfois, il faut dépenser un peu d’argent pour en gagner. Si vous souhaitez économiser sur les frais bancaires, vous pouvez recourir à un courtier. Ses services vous coûteront entre 0,70 et 3 % du montant du crédit, mais vous pourriez récupérer votre mise et même plus. En plus de présenter votre demande de prêt pour trouver la meilleure offre, le courtier déniche pour vous une assurance emprunteur plus avantageuse que celle proposée par la banque. Grâce à cette délégation d’assurance, vous faites baisser le coût de votre police de 30 ou 50 %.

Habituellement, les frais d’agence sont à la charge du vendeur. Mais cette règle ne vaut pas pour toutes les annonces. Si la commission de l’agent immobilier vous incombe, prévoyez entre 2 et 10 % de la valeur d’achat. Ce poste supplémentaire s’avère une source d’économie. D’abord, car de nombreux propriétaires incluent les honoraires des intermédiaires dans le prix demandé. Vous payez alors cette dépense sans qu’elle soit mentionnée. Ensuite, car lorsque vous réglez directement les frais d’agence, ils ne sont pas pris en compte dans l’assiette des frais de notaire. Vous pouvez les retrancher du prix de vente et ils n’entrent pas dans le calcul des émoluments ou des différentes taxes. 

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