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Pour supprimer le chauffage collectif en copropriété, on procèdera comme suite :
- Vote en assemblée générale, validé à l’unanimité par les copropriétaires,
- Demande de devis pour connaître le coût exact de la manœuvre,
- Choix d’une date de mise hors service du système de chauffage collectif, généralement en septembre pour laisser tout l’été pour réaliser la transition,
- Chaque copropriétaire installe le chauffage qu’il souhaite chez lui,
- Mise hors service des installations collectives,
- Retrait des équipements collectifs après une période permettant de constater que tout fonctionne bien.
Le chauffage collectif en copropriété est un système de chauffage centralisé qui dessert plusieurs logements au sein d'un même immeuble. Ce système présente de nombreux avantages, mais aussi des inconvénients, tels que la difficulté de réguler la température individuellement et la répartition des charges entre tous les résidents. Ce mode de chauffage était surtout installé dans les immeubles construits en 1950-1970, la plupart de ces équipements sont donc vétustes, et la question se pose de remplacer les chaudières collectives par des modèles plus économes en énergie et moins polluants, ou de passer au chauffage individuel.
Par ailleurs, pour les immeubles qui conservent le chauffage collectif, un décret passé en 2016 oblige les copropriétés à installer des compteurs individuels de chauffage collectif si la consommation de chauffage dépasse les 80 kWh/m² (source : Selectra).
Cet article explore en détail le fonctionnement du chauffage collectif, les avantages et inconvénients de ce système, ainsi que les implications juridiques et financières pour les copropriétaires. Nous aborderons également les options disponibles pour passer du chauffage collectif au chauffage individuel et les procédures légales à suivre.
Quel est le fonctionnement du chauffage collectif ?
Le chauffage collectif en copropriété : tout ce que vous devez savoir
Le chauffage collectif en copropriété est un système de chauffage centralisé qui dessert plusieurs logements au sein d'un même immeuble. Le fonctionnement du chauffage collectif repose sur une chaudière centrale, souvent alimentée par du gaz, qui produit de l'eau chaude. Cette eau chaude est ensuite distribuée à travers un réseau de tuyaux vers les radiateurs ou les planchers chauffants de chaque appartement.
La réglementation du chauffage collectif d’un immeuble impose des normes strictes en matière de sécurité, d'efficacité énergétique et de maintenance. Le règlement définit notamment la température de chauffe, la période de l’année pendant laquelle le chauffage est établi par défaut, ainsi que le calcul de la quotepart des charges qui incombe à chaque copropriétaire.
En présence d’un chauffage collectif, les frais d’entretien des équipements communs, comme la chaudière ou le réseau de chauffage, sont répartis entre les copropriétaires selon le calcul établit dans le règlement de copropriété.
La jurisprudence du chauffage collectif a également établi des précédents importants concernant les obligations des copropriétaires et des syndics en matière de gestion et d'entretien des installations.
Chauffage collectif, qui paie ?
La répartition des charges de chauffage collectif
Les charges liées au chauffage collectif sont réparties entre les copropriétaires en fonction de critères définis par la réglementation et la jurisprudence. Le répartiteur de chauffage collectif en copropriété ou les compteurs individuels de consommation sont des dispositifs essentiels pour assurer une répartition équitable des coûts de chauffage entre les copropriétaires, et ainsi éviter les litiges. L'obligation d'installer un répartiteur de chauffage est imposée par la réglementation pour garantir la transparence et l'équité, sauf si cela est techniquement impossible ou que le coût d’une telle installation est trop important au regard des économies attendues.
Dans ce cas, la jurisprudence sur la répartition des charges de chauffage a établi des règles précises pour garantir l'équité entre les copropriétaires. Le critère pris en compte dans le calcul doit être objectif et chiffrable, la répartition des charges de chauffage est habituellement basée sur la surface habitable de chaque logement.
La répartition des charges selon des compteurs individuels de consommation est la plus juste et évite de nombreux litiges, cependant cette solution n’est pas toujours possible, et nécessite l’installation de compteurs individuels, ce qui demande un investissement au moment de leur installation.
À l’inverse, la répartition des charges selon la superficie des appartements ne demande aucun appareil particulier, et s’effectue uniquement sur la base d’un calcul mathématique. Cette solution favorise les familles nombreuses qui vivent dans des logements plutôt petits et payent à la surface et non en fonction de leur consommation. Les personnes qui vivent seules dans un logement plutôt grand sont au contraire perdantes avec une répartition par superficie, car elles pourraient probablement payer moins en chauffage individuel.
En outre, les habitants d’un logement ayant le chauffage collectif sans compteur ont tendance à penser qu’il n’est pas nécessaire de limiter leur consommation étant donné que les habitants d’autres logements ne font pas forcément attention et que les coûts sont mutualisés. Cette réflexion est bien sûr infondée, mais fréquente.
Appels de charges et régularisation
Le chauffage collectif au gaz est en principe compris dans les charges de copropriété. Un appel de charge est réalisé chaque mois, sur la base des consommations de l’année précédente ou d’un calcul approuvé en assemblée générale, puis une régularisation est réalisée chaque année, en effectuant la différence entre les sommes payées et les frais réellement engagés.
Chauffage collectif ou individuel, quel est le plus économique ?
En principe, le chauffage collectif est plus intéressant pour les copropriétaires en termes de frais annuels, car l’installation et l’entretien d’une chaudière collective revient souvent moins cher que l’installation et l’entretien d’une chaudière individuelle dans chaque appartement ou de radiateurs électriques dans chaque pièce.
Il est important de noter que le coût du chauffage collectif peut varier en fonction de plusieurs facteurs, notamment la taille de l'immeuble, l'efficacité énergétique des installations et les habitudes de consommation des résidents. Comparé au chauffage individuel, le chauffage collectif peut être plus économique en termes de coûts d'installation et de maintenance, mais il peut aussi entraîner des coûts plus élevés en termes de consommation d'énergie si les installations ne sont pas bien gérées.
Fonctionnement du chauffage collectif au quotidien
La mise en service et l’arrêt du chauffage collectif est généralement programmé pour des périodes spécifiques de l'année, généralement comprise entre septembre et avril selon les régions. Chaque année, le syndic de copropriété peut décider de modifier ces dates en fonction des conditions climatiques. La date de fin du chauffage collectif est souvent fixée dès que la température extérieure atteint une moyenne de 20 degrés, pour éviter les périodes de chauffe inutile.
Par exemple, la date d'arrêt du chauffage collectif en 2023 et 2024 était majoritairement établie au 15 avril, mais elle a pu être établie au 1ᵉʳ mai dans les régions les plus froides et au 1ᵉʳ avril dans les régions les plus chaudes, par exemple. La question de savoir quand le chauffage sera rallumé dépend des décisions prises par le syndic et des conditions climatiques locales.
En cas de coupure du chauffage collectif avant la date convenue, la jurisprudence concernant l’absence de chauffage a établi des recours pour les copropriétaires en cas de non-respect des obligations légales.
Passer du chauffage collectif au chauffage individuel : une bonne idée ?
Avantages et inconvénients du chauffage collectif
Le chauffage collectif présente plusieurs avantages, notamment en termes de coûts réduits grâce à une centralisation des équipements et une gestion simplifiée. Cependant, il comporte également des inconvénients, tels que la difficulté de réguler la température individuellement et la répartition des charges entre tous les résidents. De plus, en cas de dysfonctionnement, l'ensemble de la copropriété peut être affecté, ce qui peut entraîner des désagréments pour tous les occupants.
Les principaux avantages du chauffage collectif sont les suivants :
- Mutualisation des coûts d’installation
- Entretien d’une seule chaudière collective au lieu d’un entretien pour chaque appartement
- Économie de l’abonnement au gaz de chaque appartement (de 12 à 25 € par mois en moyenne)
- La mutualisation de la consommation peut être un avantage si la répartition des charges s’effectue selon la superficie et qu’une famille nombreuse vit dans un appartement de taille moyenne ou petite.
Les principaux inconvénients du chauffage collectif sont les suivants :
- Impossibilité de choisir la date de mise en route et d’arrêt du chauffage. Ceci peut être problématique en cas de vague de froid en septembre ou en mai, par exemple.
- Impossibilité de réguler la température du chauffage. Il est courant de voir des copropriétaires ouvrir les fenêtres en cas de chauffage trop important à leur goût.
- La modification du système de chauffage doit être votée en assemblée générale, sauf cas exceptionnel.
Pourquoi passer du chauffage collectif au chauffage individuel ?
Passer du chauffage collectif au chauffage individuel dans une copropriété peut être une décision judicieuse pour plusieurs raisons. Tout d'abord, le chauffage individuel permet une meilleure régulation de la température selon les besoins spécifiques de chaque foyer, ce qui peut conduire à des économies d'énergie. De plus, la suppression du chauffage collectif peut également réduire les conflits au sein de la copropriété, car chaque ménage est responsable de son propre système de chauffage et en assume les coûts.
Cependant, il est important de noter que la transition vers le chauffage individuel peut nécessiter des investissements conséquents pour les copropriétaires, qui doivent installer un nouveau système de chauffage dans leur logement. En effet, les principales solutions à leur disposition sont :
- Remplacer tous les radiateurs existants par des radiateurs électriques, ce qui coûte assez cher, surtout pour installer des modèles économes en énergie
- Installer une chaudière individuelle à gaz, ou une pompe à chaleur, pour conserver les radiateurs existants (s’il s’agissait de radiateurs à eau et non d’un chauffage au sol), ce qui coûte très cher à l’achat, et demande un entretien annuel.
Une solution intermédiaire pour réduire les litiges est de procéder à l’individualisation du chauffage collectif, comme le recommande la réglementation. Cette solution peut s’effectuer soit en installant des compteurs individuels, soit en installant des répartiteurs électroniques sur chaque radiateur. Le prix d’un compteur individuel pour du chauffage collectif est environ de 50 € par logement, tandis que la deuxième solution coûte en moyenne 6 € par radiateur.
Le passage au chauffage individuel en pratique
Que dit la loi sur le passage du chauffage collectif au chauffage individuel ?
La loi sur le chauffage collectif stipule que le passage au chauffage individuel dans une copropriété nécessite l'unanimité des copropriétaires. D’autres décisions impliquent une modification du règlement de copropriété, pour laquelle une majorité requise est nécessaire. Selon l'article 26 ou 25 de la loi sur la copropriété, la majorité des modifications importantes doivent être approuvées par une majorité absolue ou une double majorité. Cette procédure garantit que la décision est prise de manière démocratique et respecte les intérêts de tous les membres de la copropriété.
La majorité requise pour une modification du règlement de copropriété diffère selon le type de décision.
- La majorité simple est suffisante pour les décisions basiques, comme le remplacement d’une chaudière collective vétuste par un modèle similaire. La majorité simple (article 24) signifie qu’il y a plus de votes “pour” que de votes “contre”.
La majorité simple est suffisante pour mettre à jour le règlement de copropriété pour se conformer à la loi. C’est le cas par exemple de l’article 26 de la loi sur la transition énergétique qui impose de mettre en place des compteurs individuels pour le chauffage collectif.
- La majorité absolue est nécessaire pour les décisions plus importantes, comme l’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage. La majorité absolue signifie que les votes “pour” représentent plus de la moitié des copropriétaires, y compris ceux absents.
Si la majorité absolue (article 25) n’est pas obtenue au premier vote, mais que les votes “pour” représentent plus d’un tiers des copropriétaires, il est possible de réaliser un deuxième vote pour lequel on considèrera la majorité simple.
- Le double majorité a été autorisée par la jurisprudence pour supprimer un chauffage collectif, uniquement si la chaudière en place est vétuste et non réparable, et que l’installation d’un chauffage individuel est possible.
La double majorité (article 26) signifie que deux tiers des copropriétaires, y compris absent, a voté “pour”.
Cependant, si deux tiers des copropriétaires sont présents pour le vote, et que la moitié d’entre eux vote “pour”, il est possible de réaliser un second vote pour lequel la majorité absolue suffit.
- L’unanimité est requise pour les décisions les plus importantes, qui concernent tous les copropriétaires, comme la suppression du chauffage collectif ou la modification de la répartition des charges. L’unanimité signifie que tous les copropriétaires sont présents ou représentés et votent “pour”.
Refus de l’individualisation des frais de chauffage : quand un copropriétaire refuse de passer au chauffage individuel
Le refus de l'individualisation des frais de chauffage peut survenir lorsqu'un copropriétaire s'oppose au passage du chauffage collectif au chauffage individuel. Ce refus peut être motivé par diverses raisons, telles que des préoccupations financières, des doutes sur l'efficacité énergétique ou des considérations environnementales.
Comme vu précédemment, dans ce cas, la copropriété doit respecter la décision de l'unanimité requise par la loi, ce qui peut retarder ou empêcher la transition vers un système de chauffage individuel.
Cependant, de nombreuses copropriétés portent l’affaire en justice lorsqu’un copropriétaire bloque une décision qui a presque l’unanimité. La jurisprudence a accordé le droit de passer au chauffage individuel malgré tout dans certains cas, généralement en cas d’équipement actuel vétuste ou très polluant.
FAQ sur la suppression du chauffage collectif en copropriété
Le chauffage collectif peut-il être électrique ?
Le chauffage collectif peut effectivement être électrique. Ce type de système utilise l'électricité pour chauffer l'ensemble des logements d'un immeuble. Il peut être une alternative intéressante aux systèmes de chauffage collectif fonctionnant au gaz ou au fioul, notamment en raison de sa facilité d'installation et de son faible impact environnemental, surtout si la chaudière électrique est alimentée par une source d’énergie renouvelable.
Qu’est-ce qu’un radiateur collectif ?
Un radiateur collectif est un dispositif de chauffage centralisé qui distribue la chaleur produite par une chaudière ou une autre source de chauffage à l'ensemble des logements d'un immeuble. Contrairement aux radiateurs individuels, qui sont autonomes et chauffent uniquement l'appartement dans lequel ils sont installés, les radiateurs collectifs sont connectés à un réseau de distribution de chaleur. Ce système permet une gestion centralisée du chauffage, ce qui peut offrir des avantages en termes de coûts et d'efficacité énergétique.
Comment remplacer une chaudière à gaz dans un immeuble collectif ?
Le remplacement d'une chaudière à gaz dans un immeuble collectif nécessite une planification minutieuse et une coordination entre les copropriétaires, surtout si l’eau chaude sanitaire est également concernée. Le processus commence généralement par une évaluation des besoins en chauffage de l'immeuble et une étude des différentes options disponibles, telles que les chaudières à condensation, les pompes à chaleur ou les systèmes de chauffage électrique. Le coût du remplacement d'une chaudière à gaz dans un immeuble collectif peut varier en fonction de plusieurs facteurs, notamment la taille de l'immeuble, le type de chaudière choisi et les travaux nécessaires pour l'installation.
Comment sortir d’une copropriété ?
Sortir d'une copropriété est possible si le lot ou groupe de lot est physiquement séparable du reste de la copropriété. La première étape consiste à consulter le règlement de copropriété pour comprendre les conditions spécifiques de sortie, ou le modifier pour en inclure. En général, il est nécessaire d'obtenir l'accord des autres copropriétaires lors d'une assemblée générale. Le prix pour sortir d'une copropriété peut inclure divers frais, tels que les frais de notaire, les coûts de rachat des parts de copropriété et les éventuelles pénalités prévues par le règlement. Il est fortement recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour s'assurer que toutes les démarches sont effectuées conformément à la loi.
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