La caution solidaire : le guide complet

Qu’est-ce que la caution solidaire ?

Encadrée par la loi ALUR, la caution solidaire est un document par lequel une personne tierce s’engage à payer les charges locatives et le loyer d’un locataire au cas où ce dernier se retrouverait dans l’impossibilité de les régler à son propriétaire. Ce n’est donc pas un engagement qui se prend à la légère !

En tant que propriétaire-bailleur, disposer d’une caution solidaire pour votre location vous permettra de vous protéger en cas de d’impayés mais également en cas de dégradations de votre logement par le locataire.

Bon à savoir :

Il existe deux types de cautions :

• La caution simple, où le propriétaire-bailleur doit réussir à prouver l’insolvabilité de son locataire. Pour cela, il doit engager une procédure à l’aide d’un huissier de justice. Le propriétaire-bailleur envoie donc un commandement de payer avec accusé de réception au locataire. Si la démarche échoue, il pourra se tourner vers la personne qui s’est portée caution ;
• La caution solidaire, où, dès le premier impayé, le propriétaire peut faire appel au garant.

Attention :

La caution solidaire ne doit pas être confondue avec le contrat de bail de location. L’acte de caution solidaire est un document distinct, mais indissociable du contrat de bail. En aucun cas, le bail ne peut être signé par la personne qui s’est portée caution. En revanche, la caution devra signer un document attestant de son engagement, soit pour une caution simple, soit pour une caution solidaire. Une fois ces deux documents signés, la personne qui s’est portée caution recevra une copie du contrat de bail ainsi que de l’acte de cautionnement.

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Qui peut se porter caution solidaire ?

La caution solidaire peut être une personne physique ou une personne morale. Voyons un peu plus dans le détail ces deux cas de figure.

La caution solidaire peut être une personne physique

Quand nous parlons de personne physique, il peut s’agir par exemple d’un membre de la famille, mais également d’un ami.

Pour prouver la solvabilité du futur garant, de nombreuses pièces justificatives seront demandées par le propriétaire-bailleur afin qu’il fasse son choix, à savoir :

• Une pièce d’identité du garant, car celui-ci doit être majeur au moment de la signature de la caution solidaire ;
• Les 3 derniers bulletins de salaire ou bien un autre justificatif de revenu si le garant ne dispose pas de bulletins de salaire ;
• Le dernier avis d’imposition ;
• Un justificatif de domicile tel qu’une quittance de loyer, la taxe foncière ou une facture d’énergie.

Bon à savoir :

Aucune loi ne définit un niveau de ressource minimum pour se porter caution solidaire. C’est donc au propriétaire-bailleur de juger si la personne concernée a des revenus suffisants.

Attention :

Un bailleur n’a pas le droit de refuser un garant qui ne réside pas en France ou n’a pas la nationalité française. En revanche, le propriétaire-bailleur peut exiger que le garant lui fournisse un document traduit en français en cas de présentation d’une pièce d’identité étrangère.

Attention :

Les dettes cumulées par un garant ne s’acquittant pas de ses charges ou du loyer sont transmissibles à ses héritiers en cas de décès, sauf clauses particulières inscrites dans l’acte de cautionnement.

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La caution solidaire peut être une personne morale

Plusieurs organismes peuvent se porter garant pour un locataire, uniquement si celui-ci est dans l’incapacité de trouver un garant, que celui-ci soit un parent ou ami. Nous pouvons citer :

• La garantie Visale, qui est proposée par Action Logement. Cette garantie est totalement gratuite, mais le logement doit appartenir au parc locatif privé pour en disposer ;
• La garantie Loca-Pass, également proposée par Action Logement et gratuite, mais qui n’intervient que pour les logements sociaux ;
• La caution bancaire qui permet de bloquer la somme d’argent en amont. Ici, c’est un organisme bancaire qui se porte garant pour le locataire. La banque va alors bloquer sur un compte la somme équivalente au montant du loyer et des charges locatives pour la totalité du bail du locataire. Si le locataire ne paie pas ses charges locatives et son loyer, alors le propriétaire-bailleur peut demander à la banque de débloquer la somme sur ce compte. C’est une solution à utiliser en dernier recours car elle est payante pour le locataire ;
• Certaines entreprises privées peuvent également se porter garant pour un locataire, même si, cette fois encore, cette solution est payante.

La personne morale se portant caution solidaire devra fournir au bailleur son extrait K-bis datant de moins de trois mois afin de prouver sa solvabilité.

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Caution solidaire : quels sont les engagements des parties prenantes ?

Dans le cas d’une caution solidaire, les différentes parties prenantes ont des obligations à respecter. Voyons-les en détail.

L’engagement du propriétaire-bailleur en cas de caution solidaire

Si le propriétaire-bailleur décide de mettre en vente son bien occupé par un locataire disposant d’une caution solidaire, celui-ci aura un droit de préemption sur l’achat. En effet, selon la loi du 13 juin 2006, le propriétaire-bailleur vendeur a d’abord l’obligation de proposer son logement à son locataire avant de le mettre en vente sur le marché.

Si le locataire ne souhaite pas acheter le bien vendu par son bailleur, alors celui-ci pourra le vendre à un tiers. Dans ce cas, l’ancien propriétaire-bailleur devra transmettre au nouveau propriétaire l’acte de cautionnement solidaire du locataire.

Attention :

Le bailleur ne peut contracter à la fois la caution solidaire et une assurance loyers impayés. Toutefois, il peut, en plus de la caution solidaire, demander au locataire le versement d’un dépôt de garantie. Le dépôt de garantie est une somme demandée par le bailleur au locataire à la signature du contrat. Cette somme permet au bailleur d’avancer les frais éventuels en cas de dégradation du logement par le locataire. Si le logement est rendu en bon état, le dépôt de garantie est restitué au locataire. En contrat de location vide, le dépôt de garantie s’élève à un mois de loyer maximum ; en location meublée, il peut atteindre deux mois de loyer, tous deux hors charges locatives.

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L’engagement du garant en cas de caution solidaire

Il est important de noter que seul le signataire de l’acte de caution solidaire s’engage, et ce, uniquement sur ses biens propres. Cela signifie que même si vous êtes en couple, mais que vous souhaitez porter seul(e) la responsabilité de la caution solidaire, votre conjoint(e), n’engagera ni ses revenus ni ses biens propres, et ce, même si vous êtes mariés sous le régime de la communauté.

En revanche, si les deux membres du couple souhaitent engager leurs biens propres et leurs revenus, tous les deux doivent en manifester le consentement.

Que contient l’acte de cautionnement solidaire ?

La caution solidaire, aussi appelée “acte de cautionnement solidaire”, doit être fournie au futur garant par le propriétaire-bailleur. Ce document doit comporter certaines mentions obligatoires, telles que :

• L’identification de toutes les parties-prenantes, à savoir le garant, le locataire et le propriétaire-bailleur ;
• Le montant des charges locatives et du loyer ;
• Les conditions de révision du loyer telles qu’elles sont définies dans le contrat de bail ;
• La durée d’engagement du garant ;

• Une mention manuscrite mentionnant que le garant s’engage à payer au propriétaire-bailleur le montant des charges et du loyer en cas de défaillance du locataire ;

Attention :

Depuis le 1er janvier 2022, cette mention doit obligatoirement être écrite à la main, et est obligatoire pour la validité de l’acte de caution solidaire.

• La date de signature du contrat.

Bon à savoir :

La signature de cette caution solidaire se réalise soit sous seing privé soit chez un officier d’état civil comme un notaire.

Quelle est la durée de la caution solidaire ?

La durée d’engagement du garant est liée à la durée du contrat de bail du locataire. Néanmoins, sous certaines conditions, telles que la perte d’emploi ou la fin du statut étudiant du locataire, le garant peut suspendre son obligation de paiement des charges locatives et du loyer. Mais cela doit explicitement être inscrit dans l’acte de caution solidaire.

D’après l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, si l’acte de cautionnement solidaire ne spécifie pas de durée précise, le garant peut également suspendre son obligation. Pour ce faire, il doit envoyer au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception stipulant son désengagement.

Bon à savoir :

Dans le cas d’une location vide, l’obligation de cautionnement dure jusqu’à la fin du bail en cours. Ainsi, le garant est toujours redevable en cas d’impayés, même après réception du courrier par le bailleur. Sa demande ne prendra effet qu’à l’expiration du bail en cours.En revanche, dans le cas d’une location meublée, le désengagement prend effet à la date de réception du courrier par le propriétaire-bailleur.

Attention :

Si le bail de location est reconduit, l’engagement du garant est automatiquement renouvelé.

La caution solidaire et la colocation

Dans le cadre d’une colocation, l’article 8-1 de la loi 89-462 de la loi ALUR régit la caution solidaire en faisant une distinction entre deux types de colocations, à savoir :

• La colocation avec un contrat de bail unique ;
• La colocation avec plusieurs contrats de baux.

La colocation avec un contrat de bail unique et la caution solidaire

Un contrat de bail unique pour tous les colocataires signifie que chaque colocataire signe un seul contrat de bail. Dans ce type de contrat unique, en cas de non-paiement des loyers et des charges du logement, le propriétaire-bailleur a le droit de solliciter n’importe quel garant, car il existe une clause de solidarité entre les colocataires.

La colocation avec plusieurs contrats de baux et la caution solidaire

Dans le cas où le propriétaire-bailleur fait signer un contrat de bail à chaque colocataire, cela signifie que chaque colocataire dispose de sa propre caution solidaire et donc de son propre garant. Le propriétaire ne peut en aucun cas solliciter les autres garants en cas de défaillance de paiement d’un colocataire.

Dans l’acte de cautionnement, doit alors apparaître, en plus des mentions vues précédemment, le nom du colocataire pour lequel le garant s’engage. De ce fait, le garant ne sera pas redevable du montant des charges locatives et du loyer des autres colocataires.

Bon à savoir :

L’engagement de caution solidaire prend fin à la date de départ du colocataire, uniquement s’il est immédiatement remplacé. Si ce n’est pas le cas, le garant reste redevable jusqu’à six mois après le départ du colocataire en question.