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Comme à l’accoutumée, l'année 2023 est arrivée avec son lot de nouvelles réglementations... De nouvelles normes plus ou moins contraignantes ont ainsi été introduites dans de nombreux secteurs d’activité. En ce qui concerne l’immobilier, l’année 2023 est dores et déjà considérée comme une année charnière, avec quelques changements assez importants à prévoir pour les propriétaires… Nous allons, dans cet article, passer en revue ces nouvelles mesures et comprendre comment elles vont impacter le marché de l'immobilier français mais aussi et surtout les biens en location...
De nouvelles mesures écologiques pour les logements en location en 2023
La loi de finances pour 2023, qui définit le budget de l'État et l'attribution des ressources publiques, a décidé de l'entrée en vigueur de plusieurs réformes susceptibles de transformer le paysage des biens en location.
Ces réformes sont le fruit d'un effort visant à répondre à des enjeux économiques et écologiques. Elles ont été conçues pour promouvoir une transition vers des logements plus écoresponsables, tout en essayant de rendre le secteur de l'immobilier plus équitable et plus transparent…
L'interdiction de louer les logements qualifiés de “passoires thermiques”
En 2023, une mesure phare entre en vigueur : l'interdiction de louer les logements les plus énergivores. Cette disposition s'inscrit dans le cadre de la réforme des passoires thermiques qui vise à éliminer progressivement du marché locatif les logements consommant le plus d'énergie. Cette mesure sera mise en place par le bais d’un Diagnostic de Performance Énergétique (dpe) qui fixera un “score” de performance énergétique aux habitations. Il sera obligatoire dans le cadre d’une vente ou d’une location d’un bien immobilier.
A compter du 1er janvier 2023, les habitations dont la consommation d'énergie annuelle dépasse 450 kWh/m² ne peuvent plus être mises en location. Cette interdiction s'applique également aux contrats renouvelés après cette date. Pour les propriétaires concernés, cela signifie que leur bien ne pourra être loué que si des travaux de rénovation énergétique sont réalisés.
Ces changements sont source d'inquiétude tant pour les propriétaires que pour les locataires. Dans les zones où la demande de logement est forte, comme à Paris, on dénombre un nombre élevé de logements classés comme "passoires thermiques". Une étude de l'Insee estime que 54% du parc locatif privé de Paris - soit 567 000 logements - étaient classés E, F ou G en 2018. Comme ces biens sont généralement les plus abordables, leur retrait progressif du marché locatif pourrait compliquer la recherche de logements pour les plus précaires...
Pour faire face à ces défis, des voix s'élèvent pour demander un renforcement des aides de l'État à la rénovation énergétique afin d'inciter les propriétaires à améliorer leurs biens et à les remettre sur le marché locatif. L'accompagnement de l'État sera donc essentiel pour assurer la réussite de cette transition vers des logements plus écologiques.
Le lancement du dispositif MonAccompagnateurRénov’
Dans le cadre de l'effort continu pour rendre les logements plus écoresponsables et améliorer leur efficacité énergétique, le dispositif MonAccompagnateurRénov’ (programme visant à aider les propriétaires qui souhaitent réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur logement)a vu le jour en ce début d’année.
MonAccompagnateurRénov’ met à disposition des propriétaires des accompagnateurs agréés dont la mission se décline en trois volets essentiels :
- Ils fournissent un appui à la réalisation d’un plan de financement et d’études énergétiques. Ceci permet aux propriétaires d'avoir une vision claire et précise du coût des travaux de rénovation et des économies d'énergie qu'ils pourront réaliser sur le long terme.
- Ils assistent les propriétaires dans la recherche des professionnels qualifiés pour réaliser les travaux de rénovation. Cela peut aider à garantir que les travaux soient réalisés de manière adéquate et en conformité avec les normes énergétiques.
- Ils effectuent une évaluation de la qualité des travaux réalisés. Ce qui est crucial pour s'assurer que les rénovations atteignent bel et bien les objectifs d'efficacité énergétique fixés.
Ce dispositif peut donc être une solution précieuse pour les propriétaires bailleurs souhaitant améliorer la performance énergétique de leur bien. En effet, il leur offre une assistance et des conseils précieux tout au long du processus de rénovation, leur permettant d'éviter les erreurs coûteuses et de maximiser les bénéfices de leurs travaux de rénovation énergétique.
Les nouveautés fiscales concernant les logements en location
La fin du dispositif Pinel et l'introduction du dispositif Pinel+
L'année 2023 marque aussi la fin du dispositif Pinel, un régime fiscal avantageux pour les investisseurs immobiliers. À partir de cette année, les propriétaires bailleurs ne pourront plus bénéficier des avantages fiscaux de ce dispositif.
Cependant, un nouveau dispositif, appelé Pinel+, vient le remplacer. Ce dispositif maintient les avantages fiscaux si le logement loué répond à deux critères supplémentaires, en plus des conditions propres au dispositif Pinel :
- Le bien est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.
- Le bien respecte un niveau de qualité élevé en termes de performance énergétique, d'usage et de confort.
L'objectif de ce nouveau dispositif de défiscalisation est d'encourager les propriétaires bailleurs à effectuer des travaux de rénovation énergétique dans leurs logements. Il s'inscrit donc dans la même volonté que la réforme des passoires thermiques : améliorer l'efficacité énergétique des logements et, par conséquent, réduire leur impact environnemental.
Il est important de noter que ces réformes peuvent représenter un investissement pour les propriétaires, mais elles sont également susceptibles d'améliorer la valeur de leur bien immobilier à long terme. En fin de compte, ces réformes pourraient donc constituer une opportunité d'investissement intéressante pour les propriétaires bailleurs.
L’augmentation de certains impôts locaux immobiliers
L'année 2023 est également marquée par des ajustements dans le domaine fiscal, avec notamment une augmentation notable de certains impôts locaux immobiliers. En effet, dans les zones tendues, où la demande de logements excède nettement l'offre, les communes ont désormais la possibilité de majorer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires ainsi que sur les logements vacants. Cette mesure a pour but de favoriser la mise sur le marché de ces logements, contribuant ainsi à équilibrer la demande.
De plus, la taxe foncière, qui concerne tous les propriétaires de biens immobiliers, connaît une hausse record en 2023, avec une augmentation d'au moins 7%. Cette hausse représente une charge financière supplémentaire pour les propriétaires, et pourrait potentiellement influencer leurs décisions en matière d'investissement immobilier.
Toutefois, il existe des dispositifs permettant d'alléger cette charge (l'exonération longue durée de la taxe foncière pour certains logements sociaux par exemple). De plus, l'allègement de la taxe foncière pour les personnes âgées ou invalides remplissant certaines conditions a été revu, facilitant ainsi l'accès à ces exonérations.
En conclusion, même si l'augmentation de certains impôts locaux immobiliers en 2023 peut sembler contraignante, il est important pour les propriétaires d'être informés des différentes mesures d'allègement existantes et de les exploiter au maximum pour optimiser leur situation fiscale.
L’extension du périmètre des zones tendues
En 2023, nous assistons également à un changement notable concernant les zones dites "tendues". Ces zones, qui se caractérisent par un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, voient leur périmètre s'étendre à 4 000 nouvelles communes, dont la liste sera définie par décret.
L'extension de ce périmètre a des implications importantes pour les propriétaires et les investisseurs. D'une part, elle pourrait signifier que de nombreux propriétaires se trouvent désormais dans des zones où les loyers sont plafonnés, ce qui pourrait affecter leur rentabilité. D'autre part, elle pourrait également entraîner une augmentation de la demande de logements dans ces nouvelles zones tendues, ce qui pourrait à son tour entraîner une augmentation des prix de l'immobilier.
De plus, cette extension des zones tendues offre la possibilité aux communes concernées de majorer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires ainsi que la taxe sur les logements vacants. Cette mesure vise à encourager la mise en location de ces logements pour répondre à la forte demande.
Il est donc essentiel pour les propriétaires et les investisseurs de se tenir au courant de ces changements et de les prendre en compte dans leurs plans futurs. L'extension du périmètre des zones tendues pourrait signifier de nouvelles opportunités, mais aussi de nouvelles problématiques à résoudre.
Les autres changements à connaître
La suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales
Une des grandes réformes introduites par la loi de finances pour 2023 concerne la taxe d'habitation. En effet, depuis le 1er janvier 2023, tous les ménages sont exonérés de taxe d’habitation sur leur résidence principale. C'est une mesure significative qui allège le fardeau fiscal de nombreux ménages français.
Pour rappel, la résidence principale est définie comme étant l'adresse occupée par le contribuable au moins 8 mois par an.
L’année 2023, à travers certaines réglementations immobilières contraignantes, se présente comme une année de transition majeure pour les biens immobiliers en location en France.
Ces mesures reflètent l'évolution des attentes sociétales et environnementales vis-à-vis du secteur immobilier. Face à ces défis, les propriétaires, investisseurs et locataires doivent s'adapter et innover pour continuer à prospérer dans ce nouveau paysage immobilier.
