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Loi Pinel : un dispositif de défiscalisation des investissements locatifs

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Zoom sur toutes les informations pratiques à connaître sur le dispositif Pinel ainsi que les avantages fiscaux qu'il présente !

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Le dispositif Pinel offre des avantages fiscaux très intéressants pour toute personne désireuse de réaliser un investissement locatif

Loi Pinel : un dispositif de défiscalisation des investissements locatifs

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Le dispositif Pinel offre des avantages fiscaux très intéressants pour toute personne désireuse de réaliser un investissement locatif

Zoom sur toutes les informations pratiques à connaître sur le dispositif Pinel ainsi que les avantages fiscaux qu'il présente !

Depuis le 1er janvier 2014, le dispositif Pinel offre des avantages fiscaux très intéressants pour toute personne désireuse de réaliser un investissement locatif. Ce dispositif, qui remplace le dispositif Duflot, permet de bénéficier jusqu’à 63 000€ de réduction d’impôt lors de l’achat d’un logement neuf ou réhabilité pour atteindre les performances techniques du neuf.

Matera vous explique quels sont les critères pour en bénéficier et ses avantages fiscaux. 

Qu’est-ce que le dispositif Pinel ? 

C’est un dispositif qui permet à toute personne ayant réalisé un investissement locatif d’un logement neuf ou réhabilité à partir de 2014 de bénéficier d’une réduction d'impôt dite “Pinel”. 

Dispositif Pinel : quelles conditions pour en bénéficier ? 

Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, les conditions détaillées ci-dessous doivent être obligatoirement respectées.

Condition n°1 : Être fiscalement domicilié en France.

Condition n°2 : Avoir réalisé des investissements locatifs (acheter pour mettre en location). 

Condition n°3 : Avoir acheté un logement qui est soit un : 

  • Logement neuf ;
  • Logement en l'état futur d'achèvement ;
  • Logement que vous faites construire ;
  • Logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l'opération, par exemple pour rénovation énergétique) ;
  • Logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation ;
  • Local transformé en logement d'habitation.

Condition n°4 : Depuis 2021, la réduction d’impôt s’applique uniquement aux logements situés dans un immeuble collectif. De ce fait, tout investissement locatif dans un logement individuel et pavillonnaire (par exemple, villas individuelles construites au sein d’une copropriété, villas construites de manière jumelée voire en bande, etc.) ne pourra pas en bénéficier. 

Condition n°5 : Acheter le logement entre 2014 et 2024. En effet, la réduction d’impôt s’applique aux investissements locatifs réalisés entre septembre 2014 et le 31 décembre 2024. 

Condition n°6 : Le logement doit être situé en zone A, A bis ou B1 car ce dispositif est réservé aux logements construits dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande des logements. 

Vous souhaitez vérifier où se situe votre logement ? Accédez au simulateur mis en place par l'État.

Condition n°7 : Selon le type de logement, un niveau de performance énergétique est exigé : 

  • Logement neuf ou à construire : réglementation thermique RT 2021 (ou label BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant 2013) ; 
  • Logement nécessitant des travaux : label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009.

Condition n°8 : Le locataire ne doit pas être compris au sein de votre foyer fiscal. Il peut néanmoins être un parent ou un enfant dès lors qu’il est fiscalement détaché de votre foyer

Dans ce cas, des conditions de ressources annuelles maximum sont fixées à l’égard du membre de votre famille qui loue le logement. Voici les conditions de ressources à respecter :

Nombre de personnes locataires Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 39 363€ 39 363€ 32 084 € 28 876 € 28 876 €
Couple 58 831 € 58 831 € 42 846 € 38 560 € 38 560 €
+1 personne à charge 77 120 € 70 718 € 51 524 € 46 372 € 46 372 €
+2 personnes à charge 92 076 € 84 708 € 62 202 € 55 982 € 55 982 €
+3 personnes à charge 109 552 € 100 279 € 73 173 € 65 856 € 65 856 €
P+4 personnes à charge 123 275 € 112 844 € 82 465 € 74 219 € 74 219 €
Majoration par personne à charge supplémentaire + 13 734 € + 12 573 € + 9 200 € + 8 277 € + 8 277 €


Condition n°9 : Le propriétaire-bailleur doit mettre son logement en location nue, c’est-à-dire non meublé et en tant qu’habitation principale

Condition n°10 : Le logement doit être loué au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition

Condition n°11 : Le bail d’habitation doit être d’une durée minimale de 6 ans ou 9 ans au choix, pouvant être prorogée jusqu’à 12 ans. 

Condition n°12 : Le loyer est légalement plafonné. Ainsi, le propriétaire-bailleur ne doit pas dépasser lors de la fixation du loyer, charges non comprises, les montants ci-dessous : 

Lieu de logement Plafonds mensuels de loyer au m² en 2022
Zone A bis 17,62€
Zone A 13,09€
Zone B1 10,55€
Zone B2 (sur agrément) 9,17€
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Bon à savoir :
La réduction d’impôt n’est possible que pour 2 logements maximum par an et de nombreuses conditions sont différentes pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel en Outre-mer. 

Loi Pinel : quels avantages fiscaux ? 

Loi Pinel : plafonds 

Même si tous vos investissements locatifs remplissent les conditions vues précédemment, sachez que vous ne pourrez pas bénéficier de la réduction d’impôt Pinel au-delà de : 

  • plus de 2 logements ; 
  • 300 000€ par contribuable et par an ;
  • 5 500€ par m² de surface habitable.

Mais, pour tous les investissements en deçà de ces seuils, vous bénéficierez bien de la réduction Pinel. 

Exemple : Monsieur X a réalisé un premier investissement locatif de 200 000€ et un second de 150 000€. Il dépasse ainsi le plafond de 300 000€ car son investissement locatif total s’élève à 350 000€. Il pourra néanmoins bénéficier de la réduction d’impôt Pinel à hauteur de 300 000€. Les 50 000€ restants seront alors imposés hors réduction Pinel. 

Loi Pinel : réduction d’impôt

L’avantage principal du dispositif Pinel est la réduction d’impôt qui est proportionnelle au nombre d’années pendant lesquels le propriétaire-bailleur s'engage à louer son bien : 6, 9 ou 12 ans. 

Ce dispositif est souvent utilisé par ceux souhaitant devenir propriétaire sans apport et préparer leur retraite grâce à une rentrée mensuelle d’argent via les revenus locatifs. L'investissement locatif est, en effet, facilement remboursé par les loyers versés chaque mois ainsi que par la réduction d’impôt. 

Voici ci-dessous un tableau récapitulatif des taux de réduction Pinel : 

Taux de réduction Répartition de la réduction d’impôt
2022 2023 2024 2022 2023 2024
Période initiale de 6 ans 12% 10,5% 9% 2% par an
Période initiale ou prolongation jusqu’à 9 ans 18% 15% 12% 2% par an
Prolongation jusqu’à 12 ans 21% 17,5% 14% 1% par an

Exemple : pour l’achat d’un logement neuf d’une valeur de 200 000€, si le propriétaire-bailleur s’engage à mettre en location son bien pour une durée de 12 ans, la réduction d’impôt s'élèvera au total à 42 000€. 

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Attention !
À compter de 2023, les taux de réduction applicables aux investissements locatifs vont être progressivement réduits. Seules exceptions : les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui respectent un niveau élevé de qualité.

Loi Pinel : déclaration de revenus

Pour bénéficier de cette réduction, il faut la déclarer lors de votre déclaration annuelle de revenus, accompagnée de certains documents obligatoires : 

  • Joindre l’engagement de location (déclaration 2044-EB) ;
  • Joindre un bilan foncier (déclaration 2044 ou 2044-SPE) ;
  • Noter la réduction d’impôt sous la rubrique “charges ouvrant droit à réduction d’impôt” (déclaration 2042-C) ; 
  • Conserver la déclaration d’achèvement des travaux (DAT) et les baux des locataires en cas de contrôle de l’administration.  

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Bon à savoir :
N’oubliez pas d'anticiper que, dès lors que vous aurez acheté un logement collectif, vous deviendrez copropriétaire. À ce titre, vous serez tenus de participer a minima à une assemblée générale par an et de payer des charges de copropriété. Découvrez en plus à ce sujet et anticipez vos futures charges et obligations grâce à notre article sur la loi Pinel et la copropriété.
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