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1- Ses débuts en immobilier
Matthieu Stefani a toujours été intéressé par l’entrepreneuriat de manière générale mais son intérêt pour l’investissement immobilier n’est arrivé que bien plus tard dans sa carrière. En effet, sa passion pour l’immobilier est née entre les années 2005 et 2010 et un peu par hasard. Matthieu déclare d’ailleurs : “j’ai investi au meilleur moment, mais sans le savoir” !
Pourquoi cet intérêt soudain ? Selon Matthieu, c’est lorsqu’un de ses amis a commencé à investir en immobilier et à démultiplier la valeur de ses biens. Matthieu finit alors par se lancer à son tour en juin 2009 en achetant sa résidence principale, au meilleur moment selon lui, en pleine crise des subprimes ! Il achète sa résidence principale avec sa femme en maximisant le montant emprunté et sans vraiment savoir où ce premier achat le mènerait. Matthieu enchaîne ensuite les investissements immobiliers et prend des risques en faisant des offres plutôt agressives, ce qui lui permet d’agrandir son patrimoine très rapidement.
2- Son patrimoine actuel
Après avoir acheté sa résidence principale avec sa femme à Paris, ils ont ensuite investi dans plusieurs biens dans la capitale, notamment dans le 18ème arrondissement pour faire de l’investissement locatif.
Aujourd’hui, le patrimoine de Matthieu est aussi composé de co-livings mais pas que ! Matthieu est également propriétaire de ses bureaux à Paris et de bureaux qu’il a entièrement rénovés à Bordeaux et avec une grande ambition : il a en effet déclaré vouloir “mettre la barre haute et détenir les plus beaux bureaux de France” !
Pour ce faire, Matthieu a saisi une opportunité offerte par un auditeur de son podcast : racheter aux enchères un hôtel particulier de 1000 m² appartenant à l'État. En tout, Matthieu a déboursé 2 millions d'euros en rénovation. Et c’est ainsi que l'hôtel particulier a été transformé en bureaux de 100 places avec jardin, garderie et piscine, qui est estimé aujourd'hui à environ 6 millions d'euros !
3- Acheter ses bureaux : bonne ou mauvaise idée ?
Selon Matthieu, acheter ses bureaux, c’est une très bonne idée ! Mais bien sûr, ce n’est pas un investissement qui convient à tout le monde et il y a différentes méthodes pour réaliser cet investissement selon ses propres besoins ! Pour commencer, on vous dit pourquoi vous devriez acheter vos bureaux selon Matthieu !
Premièrement, une entreprise peut emprunter un montant plus élevé qu’un particulier. En effet, la capacité d'emprunt est basée sur les revenus de l'entreprise, souvent plus importants qu’un salaire. En clair, c'est la capacité de l'entreprise à financer ses besoins par ses propres moyens. Ensuite, un prêt pour l'achat de bureaux est généralement remboursé en moins de temps qu'un prêt immobilier personnel (12 à 15 ans contre 20 à 25 ans).
“Selon, moi, c’est plus avantageux de mettre l'argent destiné au loyer d'un bureau vers l'achat de ses propres locaux. En remboursant un emprunt par des mensualités, j’investis dans un bien immobilier qui deviendra ma propriété, plutôt que de verser des paiements de loyer sans retour sur investissement.”
4- Tous les conseils pour réussir à bien acheter ses bureaux
Pour Matthieu, il y a plusieurs façons de mener à bien son achat de bureaux et voici quelques conseils pour y arriver :
Bien évaluer le prix d’achat
En immobilier, on dit souvent que l’emplacement prime sur tout autre critère, mais pour Matthieu, le critère le plus important pour tout type d’investissement et surtout pour des bureaux, c’est “le prix, le prix, le prix”.
“J’aime faire ce qu’on appelle des investissements ‘coup de poing’. Je fais des offres de manière assez agressive, donc en proposant des offres basses pour avoir une plus grande marge de négociation. En plus, j’essaie de multiplier les opportunités en faisant de nombreuses offres qui peuvent me permettre de tomber sur la pépite à un prix peu élevé !”
Privilégier l’option d’apport la plus adaptée à sa situation
Matthieu nous a présenté plusieurs options pour acheter des bureaux, car chaque entreprise a des besoins différents. Voici quelques solutions :
- Nantir ses parts d'entreprise, donc mettre en gage ces parts pour garantir la dette auprès des créanciers (comme une banque) ;
- Faire du crowdfunding qui permet de collecter des fonds en ligne via une plateforme dédiée ;
- Opter pour un crédit-bail immobilier qui permet de louer des bureaux puis de les acheter à un prix fixé grâce à une promesse de vente, en déduisant les loyers déjà payés. C’est l’option qu’a choisie Matthieu pour acheter ses bureaux à Paris !
Louer une partie de ses bureaux si besoin
“Pour acheter mes bureaux, j'ai été bien préparé. J'ai monté un dossier solide pour la banque, en expliquant comment louer une partie des bureaux pour rembourser l'emprunt plus vite. C’est comme ça que mon dossier a été accepté. Et la petite astuce supplémentaire, c’est de faire du prélèvement automatique en proposant un loyer moins élevé sur ce mode de paiement, qui garantit une entrée d’argent régulière et donc le remboursement d’une partie de l’emprunt.”
Pour conclure, Matthieu nous donne une dernière astuce pour investir dans un secteur différent de l'immobilier : les Boomer Boring Businesses.
Les Boomer Boring Businesses (BBB), kézako ? Ce sont des entreprises qui semblent peu attrayantes, mais qui sont stables et en croissance. Matthieu mentionne notamment le secteur de l'industrie. Certaines de ces entreprises, souvent situées en dehors des grandes villes, peuvent être une excellente opportunité d'investir avec peu de risques.
Pour écouter l’épisode en entier et découvrir les dernières clés du succès dans l’investissement immobilier, rendez-vous sur toutes les plateformes d’écoute et sur notre chaîne Youtube Matera !
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