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De nouvelles contraintes pour le prêt immobilier
Depuis le 1er janvier 2022, les règles pour qu’un organisme de crédit octroie un prêt immobilier sont renforcées. En effet, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), chargé de réguler les finances à l’échelle nationale, impose désormais aux banques les conditions suivantes pour la souscription d’un prêt immobilier :
- Le montant des mensualités d’un crédit, assurances comprises, doit correspondre au maximum à 35% du revenu du souscripteur ;
- La durée d’endettement est limitée à 27 ans, sauf dans le cas d’un achat immobilier sur plan.
Auparavant, l’organisme de régulation permettait aux banques de déroger à ces critères pour environ 20% des crédits immobiliers. Désormais, ce conseil est devenu une obligation à ne pas dépasser, ce qui impose aux banques plus de restrictions. Cela limite ainsi un peu plus l’accès aux prêts immobiliers pour les particuliers.
Les changements à prévoir sur les impôts fonciers
L’augmentation de la taxe foncière en 2022
La taxe foncière est un impôt qui concerne les propriétaires de biens immobiliers imposables : une maison, un appartement, ainsi que l’ensemble des dépendances associées (cabane de jardin, garage extérieur, etc.). Les propriétaires occupants et les propriétaires bailleurs sont ainsi redevables de la taxe foncière chaque année.
La taxe foncière est calculée à partir de la valeur cadastrale d’un bien immobilier, c’est-à-dire le montant du loyer annuel que pourrait demander un propriétaire en mettant son logement en location. Chaque année, la valeur cadastrale est revalorisée en fonction d’un coefficient de revalorisation forfaitaire comme le prévoit le texte de loi.
Selon l’INSEE, l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) a augmenté de 3,4% sur l’année 2021, ce qui porte l’augmentation de la taxe foncière à 3,4% en 2022.
L'exonération progressive de la taxe d’habitation
La taxe d’habitation est un impôt local dû chaque année par la personne qui occupe un logement au 1er janvier de l’année civile. La taxe d’habitation est donc réglée par le propriétaire occupant, le locataire, ou l’occupant à titre gratuit. Comme pour la taxe foncière, la taxe d’habitation concerne l’ensemble des biens immobiliers imposables.
Actuellement, 80% des citoyens français bénéficient d’une exonération totale de la taxe d’habitation. Les 20% restants profitent dès maintenant d’un dégrèvement de 65% du montant de la taxe d’habitation, et ce sans effectuer aucune formalité.
Les changements concernant uniquement les propriétaires bailleurs
Le dispositif “Louer Abordable” pour réduire ses impôts
Le dispositif Cosse, aussi appelé “Louer Abordable”, a été lancé en 2017 pour inciter les propriétaires bailleurs à baisser leurs loyers en dessous des prix du marché. En contrepartie, le propriétaire profite d’une déduction fiscale.
Depuis le 1er janvier 2022, ce dispositif est devenu plus avantageux pour les propriétaires bailleurs. Par exemple, un propriétaire qui loue son bien 30% en dessous des prix du marché profite d’une déduction fiscale de 35%. Selon Emmanuelle Wargon, la Ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique et chargée du Logement, cela peut représenter jusqu’à deux mois de loyer net gagné pour le propriétaire.
Certaines conditions sont toutefois à respecter pour pouvoir profiter de ce dispositif :
- Le logement doit être non-meublé ;
- Le logement doit être uniquement destiné à la location pour résidence principale. Pour rappel, un locataire doit vivre dans son logement au moins 8 mois par an pour qu’il soit considéré comme une résidence principale ;
- Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale, fixé par l’arrêté du 10 novembre 2020 ;
- Le loyer du logement sera encadré par les plafonds de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH).
Le gel des loyers pour les passoires thermiques
Les passoires énergétiques sont des logements qui se voient attribuer une étiquette F ou G suite à la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE). Pour rappel, ce diagnostic permet d’estimer la consommation énergétique en gaz et en électricité d’un logement en fonction de son isolation thermique. La meilleure note est A, tandis que la moins bonne est G.
À partir du 22 août 2022, les propriétaires de logements considérés comme des passoires thermiques ne pourront plus augmenter leur loyer. Cette mesure concerne à la fois les renouvellements de baux et les nouvelles locations. Ainsi, le propriétaire ne pourra plus réévaluer le loyer en fonction de l’Indice de références des loyers (IRL).
Les nouveautés concernant la rénovation énergétique
L’arrivée d’un service public pour la rénovation énergétique : France Rénov’
Pour faciliter la mise en place de travaux de rénovation énergétique, le gouvernement a lancé depuis le 1er janvier 2022 le service “France Rénov’”, dédié à l’accompagnement de la rénovation énergétique.
Ce service est accessible gratuitement pour les particuliers et les professionnels :
- Depuis le site internet officiel : https://france-renov.gouv.fr ;
- Par téléphone au 0 808 800 700 (appel gratuit) ;
- Dans un des 450 guichets en France. L’ensemble des points d’accueil sont répertoriés sur le site de France Rénov’.
Suite à une prise de contact, vous pourrez bénéficier d’un “Accompagnateur Rénov’”, c’est-à-dire un conseiller chargé de suivre votre dossier. Ce dernier vous aidera notamment à définir le projet de rénovation énergétique, à choisir vos artisans et à effectuer vos démarches pour obtenir les aides à la rénovation énergétique.
Un ajustement prévu pour les aides à la rénovation énergétique
L’aide principale à la rénovation énergétique est actuellement MaPrimeRénov’. Cette aide se traduit par une prime versée au propriétaire pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans son logement. Le montant de la prime est calculé en fonction de la nature des travaux : isolation des combles, isolation des sols, remplacement des fenêtres, etc.
Les barèmes en vigueur pour bénéficier de l’aide MaPrimeRénov’ restent inchangés en 2022, mais d’autres changements sont effectifs :
- Désormais, seuls les logements achevés depuis plus de 15 ans peuvent bénéficier de MaPrimeRénov’. Auparavant, les logements achevés depuis plus de 2 ans pouvaient bénéficier du dispositif ;
- Une nouvelle aide intitulée MaPrimeRénov’ Sérénité est créée à destination des foyers aux revenus modestes et très modestes, afin de remplacer l’aide Habiter Mieux Sérénité de l’ANAH. La prime couvrira jusqu’à 15 000€ de frais sur un total de 30 000€, soit 50% des travaux entrepris. L’autre condition pour bénéficier de cette prime est d’effectuer des travaux pour un gain énergétique de 35% minimum.
Actuellement, l’aide MaPrimeRénov’ est cumulable avec certains dispositifs, comme la prime des certificats d’économies d’énergies (CEE). Dès l’été 2022, ce sera aussi le cas pour MaPrimeRénov’ Sérénité.
L’amélioration de l’éco-prêt à taux zéro
L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est un prêt sans frais qui permet de financer des travaux de rénovation énergétique. Fort de son succès, l’éco-PTZ est prolongé de deux ans, soit jusqu’en 2024.
Désormais, l’éco-prêt à taux zéro est plus avantageux pour les propriétaires désireux d’entreprendre des travaux :
- La durée maximal de l'emprunt passe de 15 à 20 ans ;
- Un propriétaire peut emprunter jusqu'à 50 000€, contre 30 000€ auparavant, dans le cadre d'une rénovation globale, c'est-à-dire lorsqu'au moins trois chantiers différents sont réalisés en même temps.
