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Comment fonctionne le prêt collectif ?
Le prêt collectif est une solution de financement pour réaliser des travaux dans une copropriété. Il est souscrit par le syndic de copropriété, au nom du syndicat des copropriétaires. Tous les copropriétaires ne sont pas dans l’obligation de souscrire à un prêt collectif mais un minimum de deux copropriétaires est requis. Le montant minimum de l’emprunt s’élève à 15 000€.
On distingue deux types de crédit collectif :
- L’emprunt collectif classique : cet emprunt est proposé avec un taux d’environ 2,35% et il permet de financer tous les travaux possibles de la copropriété ;
- L’éco Prêt à Taux Zéro (ou éco-PTZ): il est uniquement dédié à financer des travaux de rénovation énergétique, comme l’isolation des murs ou le remplacement de la chaudière.
Quels types de travaux peut-on financer avec un prêt collectif ?
L’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une liste de travaux pouvant être financés par un emprunt collectif :
- Les travaux des parties communes : ce sont les travaux courants comme la réparation de la toiture, le remplacement des revêtements au sol, la modernisation de la cage d’escalier, etc. ;
- Les travaux d'intérêts collectifs dans les parties privatives : ce sont les travaux encadrés par la loi ELAN de 2018, tels que le remplacement des parois vitrées ou l’installation d’équipements de comptage de l’énergie (compteur et répartiteur).
Par ailleurs, le crédit collectif permet aussi de financer d’autres projets de la copropriété :
- L’achat d’un bien immobilier : c’est le cas notamment lorsque les copropriétaires souhaitent acheter un lot privatif dans la copropriété ou une dépendance annexe pour la transformer en partie commune ;
- Le préfinancement de subventions publiques : ici, l’emprunt collectif permet d’avancer le montant des aides attribuées pour les travaux, comme celles de l’Agence Nationale de l'Habitat (ANAH).
Quelle procédure suivre avant de souscrire un emprunt collectif ?
Avant de souscrire à un emprunt collectif, il est impératif que les copropriétaires votent cette décision en assemblée générale. Pour cela, le syndic de copropriété doit ajouter la résolution de la souscription à un emprunt collectif à l’ordre du jour de la prochaine AG. N’importe quel copropriétaire ou conseiller syndical peut demander par lettre recommandée avec accusé de réception la mise à l’ordre du jour d’une résolution au syndic.
Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires votent ensuite pour la souscription et les modalités souhaitées d’un prêt collectif. La règle de majorité utilisée pour le vote dépend de la nature des travaux :
- Pour les travaux d’entretien de la copropriété, les copropriétaires votent à la majorité simple ;
- Pour les travaux d’amélioration de la copropriété, les copropriétaires votent à la majorité absolue.
Comment souscrire un crédit collectif ?
Une fois le prêt collectif voté et les notifications de participation reçues, le syndic doit se charger de contracter le crédit collectif au nom du syndicat des copropriétaires. Les conditions particulières et générales du contrat doivent être conformes à ce qui a été voté en assemblée générale au préalable. La signature du crédit doit être effectuée dans un délai de 2 mois suivant la notification de la décision d’assemblée générale sur le recours au prêt collectif.
Cependant, pour éviter les risques d’impayés, le syndicat des copropriétaires doit être assuré par une caution solidaire. Il peut s’agir d’une compagnie d’assurance spécialisée, d’un établissement de prêt ou d’une institution réglementée par l’article L. 518-1 du code monétaire et financier.
Comment rembourser un prêt collectif ?
Les mensualités du prêt collectif sont considérées comme des charges spéciales. En effet, seuls les copropriétaires qui bénéficient du prêt collectif devront rembourser les mensualités associées. Pour ce faire, lorsque le syndic de copropriété prépare les appels de fonds, il répercute les mensualités du prêt collectif sur le montant de la provision demandée pour les charges de copropriété.
Si un copropriétaire ne paie pas ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires peut se retrouver en situation d’endettement. Pour éviter cette situation, le syndic de copropriété doit procéder à une démarche de recouvrement des impayés de copropriété :
- Étape 1 : le recouvrement à l’amiable, avec un report de paiement ou la mise en place d’un échéancier de paiement ;
- Étape 2 : la mise en demeure du syndic ou d’avocat par lettre recommandée avec accusé de réception. Le copropriétaire dispose d’un délai de 30 jours pour payer ses charges à compter de la réception de la lettre ;
- Étape 3 : l’injonction de payer émise par le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble et remise par un huissier de justice. Si le copropriétaire ne paie toujours pas ses charges après un délai de 30 jours, l’ordonnance équivaut à un jugement ;
- Étape 4 : la saisie mobilière mise en place par l’huissier de justice ou une saisie immobilière si le syndic de copropriété demande un nouveau jugement au tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Toutefois, avant une saisie immobilière, le syndic doit au préalable demander l’accord des copropriétaires par un vote à la majorité absolue en assemblée générale.
