Achat d'un bien en copropriété : quels sont les frais à prévoir ?

Comment sont répartis les frais lors de l’achat d’un bien en copropriété ?

La loi prévoit une répartition des charges et travaux de copropriété entre vendeur et acheteur. Concrètement, la personne qui est copropriétaire au moment de l’appel de fonds trimestriel sera entièrement redevable de ces charges. Si une vente a lieu quelques semaines plus tard, vendeur et acheteur devront attendre la régulation annuelle des charges faite par le syndic de copropriété. À la suite de cette régulation annuelle, deux scénarios sont envisageables :

• Soit l’ancien copropriétaire a versé des charges supérieures au coût réel et il recevra de la part du nouveau copropriétaire le trop-perçu ;
• Soit l’ancien copropriétaire a versé des charges inférieures au coût réel et il devra rembourser le nouveau copropriétaire.

Il est possible de modifier cette répartition au moment de la signature de l’avant-contrat, c’est-à-dire la promesse ou le compromis de vente.

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Les charges de copropriété

Les charges de copropriété correspondent aux frais de fonctionnement et d’entretien des parties communes d’un immeuble en copropriété.

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Répartition des dépenses de copropriété en cas de vente

Il existe deux grandes catégories de charges de copropriété :

• Les charges courantes qui comprennent notamment les honoraires du syndic de copropriété, les dépenses pour le maintien des parties communes en bon état, l’assurance de la copropriété, la rémunération du gardien de l’immeuble et les dépenses en énergie. Elles sont réparties au prorata des tantièmes détenus par chaque copropriétaire.

• Les charges spéciales portent sur les équipements collectifs comme l’ascenseur ou le chauffage collectif et sont facturées en fonction de l’utilité objective pour chaque copropriétaire. Par exemple, un copropriétaire détenant un lot au rez-de-chaussée ne sera pas redevable des charges inhérentes à la maintenance et à la réparation de l’ascenseur.

En général, le compromis de vente opère une répartition dite prorata temporis des charges de copropriété entre le vendeur et l’acheteur. Cela signifie que les charges sont réparties équitablement selon l’occupation des copropriétaires au moment de la vente. Concrètement, le vendeur paiera l’intégralité des charges du trimestre. Quant à l’acheteur, il lui remboursera sa quote-part lors de la signature de l’acte définitif de vente.

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Exemple de répartition des frais de copropriété en cas de vente

Pour une vente intervenant au 16 juillet, le vendeur paiera l’intégralité de la provision du trimestre, soit du 1uillet au 30 septembre. Du fait de la répartition prorata temporis, l’acheteur devra lui rembourser la quote-part de charges du 16 juillet au 30 septembre.

Bon à savoir :

La répartition négociée des charges de copropriété n’est pas opposable au syndic : elle n’a d’effets qu’entre le vendeur et l’acheteur.

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Les charges relatives au fonds travaux en cas de vente

Conformément à la loi ALUR de 2014, toute copropriété doit mettre en place un fonds travaux dont le but est d’anticiper les dépenses importantes de la copropriété en cas de travaux dans les parties communes et qui n’ont pas été prévus dans le budget prévisionnel. Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle de chaque copropriétaire via un appel de fonds extraordinaire supplémentaire envoyé par le syndic de copropriété. À noter que le montant du fonds travaux doit au moins être égal à 5% du budget prévisionnel de la copropriété.

La marche à suivre afin de mettre en place ce fonds de travaux est simple :

• Tout d’abord, le syndic de copropriété doit inscrire à l’ordre du jour le projet de fonds travaux ;
• Lors de la tenue de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires doit approuver le taux de cotisation annuel de ce fonds à majorité absolue. Cette majorité comptabilise les voix favorables de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou bien absents.

En cas de vente, légalement, le vendeur ne peut pas récupérer les charges versées relatives au fonds travaux.

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Charges des travaux de copropriété en cas de vente

Conformément à l'article 6-2 du décret n°67-233 du 17 mars 1967, le montant des travaux doit être réglé par celui qui est copropriétaire au moment où le syndic envoie les appels de fonds.

Par souci d’équité, le notaire répartit le plus souvent le montant des travaux entre le vendeur et l’acheteur comme suit :

• Les travaux votés avant la signature de l’avant-contrat sont à la charge du vendeur ;
• Les travaux votés entre l’avant-contrat et l’acte définitif de vente seront à la charge de l’acquéreur. La condition sine qua non à remplir est que le vendeur ait mis l’acheteur en mesure d’assister à l’assemblée générale (en physique ou via un pouvoir).

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Les frais d’acquisition liés à une transaction immobilière

Que le logement soit en copropriété ou non, l’acheteur doit supporter d’autres dépenses, comme les frais de notaire et d’agence.

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Les frais de notaire

La transaction immobilière s’effectue obligatoirement devant un notaire. L’acheteur devra payer des frais de notaire qui comprennent :

• Les impôts et taxes dus à l’État et aux collectivités locales ;
• Les frais et débours du notaire. Les débours représentent la somme que verse le notaire pour le compte du client. Cette somme permet de rémunérer les intervenants et de payer les documents relatifs à la vente, comme le compromis de vente. Ces frais seront remboursés par le vendeur une fois la transaction immobilière conclue ;
• Les émoluments du notaire qui correspondent à une somme perçue par le notaire en échange de prestations, telle que la vente d’un bien immobilier. Ces émoluments sont librement facturés par le notaire.

Aussi appelés droits de mutation à titre onéreux, les frais de notaire s’élèvent à 7 ou 8% du prix de vente dans l’ancien, entre 2 et 3% dans le neuf.

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Les frais d’agence

Lors d’une vente, le copropriétaire vendeur a deux possibilités :

• Faire appel à une agence immobilière qui prendra en charge tous les aspects de la vente tels que la rédaction du compromis de vente ;
• Ne pas faire appel à une agence immobilière et, de facto, s’occuper de tous les aspects liés à la vente.

Si le copropriétaire vendeur décide d’avoir recours à une agence immobilière, il devra s’acquitter de la commission de l’agent immobilier. Cette commission doit obligatoirement être mentionnée sur l’annonce de vente.

Bon à savoir :

Dans le cadre d’une vente, c’est au vendeur de s’acquitter de cette somme

Les frais d’agence immobilière représentent 1 à 9% de la valeur vénale de la maison ou de l’appartement en copropriété.

Bon à savoir :

La valeur vénale représente la valeur estimée du bien au moment où il est mis sur le marché.

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Les frais liés au financement du bien immobilier

Le plus souvent, l’acheteur finance l’acquisition du logement en copropriété grâce à un prêt immobilier. Celui-ci entraîne de nombreux coûts comme :

• Les frais de courtage, le cas échéant ;
• Les frais de dossier qui représentent la rémunération de la banque pour le montage de l’offre de prêt ;
• Les frais de garantie : l’acheteur doit faire garantir son crédit par un organisme de cautionnement, consentir une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers à la banque. Comptez de 1,2 à 1,7% de frais de garantie selon la garantie choisie ;
• Le coût du crédit tel que les intérêts d’emprunt et primes d’assurance emprunteur.

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Les impôts locaux

La taxe d’habitation est à la charge de la personne qui habite le logement au 1er janvier. Cela pourra donc être un locataire si l’acheteur a acquis le bien pour le mettre en location. En ce qui concerne la taxe foncière, l’acte de vente prévoit généralement que le vendeur la supporte jusqu’au jour de la vente et l’acheteur, entre le jour de la vente et le 31 décembre.