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C’est la hantise numéro une de n’importe quel propriétaire : la fuite d’eau. Dans le cas d’un logement mis à la location, comment doit-on réagir ?
Inspirez et expirez un grand coup et, surtout, suivez nos conseils pour gérer la situation en toute sérénité.
Avant toute chose, il est important de savoir que selon l'article L. 113-2 du Code des assurances, le dégât des eaux doit être déclaré à son assureur (par téléphone ou par courrier) dans un délai maximum de 5 jours ouvrés à partir de la date de la découverte du sinistre. Le locataire doit déclarer le sinistre à son assurance MRH (Multirisques Habitation) et le propriétaire à son assurance PNO (Propriétaire Non Occupant).
Pour déclarer le sinistre, il faut donc vérifier que ce dernier est bien pris en charge par votre assurance. Il faudra également garder les biens détériorés ou détruits pour permettre à l'expert de constater les dégats et maximiser votre indemnisation. Enfin, il est conseillé d'envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception à l'adresse postale indiquée sur votre contrat d'assurance habitation la déclaration du sinistre, comme le précise le site Selectra.info, expert en assurance habitation.
Quand la responsabilité du locataire peut-elle être engagée ? Et celle du propriétaire ? Et qu’en est-il lorsque le dégât des eaux est causé par un tiers ? Nous allons voir tout ça dans cet article, bonne lecture !
La responsabilité du locataire peut être engagée lorsque …
Les obligations du locataire figurent dans l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Celui-ci est ainsi en charge de l’entretien courant du logement, c’est-à-dire qu’il doit conserver le logement en bon état pendant toute la durée du bail.
En ce qui concerne la plomberie, le locataire est responsable de :
- Nettoyer les dépôts de calcaire ;
- Désengorger les canalisations ;
- L’entretien des robinets et de la chasse d’eau ;
- Réparer ou remplacer les joints des canalisations d’eau usagés ;
- Réparer ou remplacer les clapets et presse-étoupes des robinets ;
- Réparer ou remplacer les flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.
Si une fuite d’eau ou un dégât des eaux est causé par le mauvais entretien des éléments ci-dessus, c’est la responsabilité du locataire qui pourra donc être engagée.
La responsabilité du propriétaire peut être engagée lorsque…
C’est l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui définit les sources de responsabilité du propriétaire. Sa responsabilité intervient lorsque c’est la vétusté du logement qui est la cause de la fuite ou du dégât des eaux.
Qu’est-ce que la vétusté ? La vétusté correspond à une usure naturelle des lieux suite à un usage normal et prolongé du logement. Si ces usures liées à la vétusté interviennent pendant le bail, elles restent à la charge du propriétaire.
Le propriétaire pourra donc être tenu responsable si c’est l’ancienneté de la canalisation qui est à l’origine du dégât des eaux dans les parties privatives, et devra donc payer son remplacement avec l’aide de son assurance propriétaire non occupant (PNO). En revanche, si le dégât des eaux touche également des parties communes (par exemple le hall ou la cage d’escalier), le sinistre doit aussi être signalé au syndic de copropriété.
Quid de la responsabilité lorsque la fuite est causée par un tiers ?
Lorsque le sinistre implique un tiers, la convention IRSI (convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeubles), en vigueur depuis le 1er juin 2018 entre en compte. Celle-ci a pour objectif de simplifier et d’accélérer la gestion et l’indemnisation des sinistres. Deux cas de figure sont prévus :
- Si les dégâts matériels sont inférieurs à 1600€ (hors taxe) : c’est l’assureur de l’occupant du logement qui indemnise le sinistre.
- Si les dégâts sont supérieurs à 1 600€ (hors taxe) : l’assureur du locataire devra mandater un expert pour évaluer les dégâts.
Plusieurs cas particuliers peuvent intervenir et être à la source de la fuite dans un logement :
a- La fuite est causée par un voisin
Voici les étapes à suivre dans ce cas là :
- Le locataire doit remplir un constat amiable avec le ou les voisins concerné(s). Le constat devra mentionner le lieu du sinistre, la cause et les dommages que cela a occasionné.
- Le locataire doit ensuite déclarer le dégât des eaux à son assureur, dans un délai de 5 jours après la découverte du sinistre. Il doit joindre le constat amiable, ainsi que tout élément de preuve (photos ou description des dommages par exemple).
- L'assurance habitation du locataire peut ensuite mandater un expert afin d'analyser la situation et d'évaluer le montant des dommages.
- Enfin, l’assureur doit revenir vers le locataire avec une proposition d’indemnisation.
b- La fuite est causée par un cambrioleur
Dans ce cas de figure, le locataire n’est pas responsable. Il doit avertir son assureur dans les 2 jours ouvrés qui suivent la découverte de l’infraction. L’assureur pourra, suivant le contrat, indemniser les dégâts du sinistre. L’assureur a ensuite un délai de 30 jours pour proposer une solution de prise en charge.
Comme vu plus haut, si les dégâts sont supérieurs à 1 600€ hors taxe, l’assureur pourra faire venir un expert pour évaluer les réparations.
c- La fuite est causée par un artisan
Lors de l’installation d’une chaudière ou de la réparation des installations sanitaires, un professionnel peut commettre une erreur et provoquer une fuite d’eau. Dans ce cas, les dommages sont pris en charge par l’assurance professionnelle de l’artisan concerné. Le locataire et le propriétaire bailleur ont également intérêt à informer leurs assurances respectives pour avoir un meilleur suivi de l’indemnisation.
Les idées préconçues VS la réalité
On espère que vous saurez désormais comment réagir face à une fuite !
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