Achat d’un logement neuf : à quoi sert le syndic provisoire ?

Achat d’un logement neuf : à quoi sert le syndic provisoire ?

En achetant un bien immobilier en VEFA, vous intégrez une copropriété naissante. Celle-ci sera gérée pendant quelques mois par un syndic provisoire. Quels sont les organes de la copropriété ? Quel est le rôle du syndic provisoire ? Nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir dans cet article dédié.

Sommaire

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La naissance de la copropriété en VEFA

Vous êtes l’heureux propriétaire d’un appartement neuf ? Félicitations ! Vous faites désormais partie des copropriétaires de votre résidence et vous faites ce qu’on appelle un achat immobilier en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). À ce titre, vous ne possédez pas seulement votre logement, une cave ou une place de parking, mais également une quote-part des parties communes de l’immeuble (murs porteurs, ascenseur, chauffage central, etc).

La quote-part de chaque copropriétaire est exprimée en tantièmes. Le nombre de tantièmes permet de déterminer :

Un programme neuf est livré en plusieurs phases, c’est-à-dire que tous les lots ne seront pas livrés au même moment. La naissance de la copropriété n’est pas repoussée jusqu’à l’achèvement des autres lots de l’immeuble neuf. Ainsi, la copropriété naît dès l’achèvement du premier logement de l’immeuble neuf.

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Attention !
Les copropriétaires des lots qui ne sont pas encore livrés font quand même partie du syndicat des copropriétaires dès la naissance de la copropriété, avec toutes les obligations qui en découlent : le paiement des charges de copropriété, la tenue des assemblées générales, etc.

Syndicat des copropriétaires, conseil syndical, syndic… quelles différences ?

Le syndicat des copropriétaires regroupe tous les copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires est un organe formé dès la naissance de la copropriété sans aucune formalité. Il rassemble tous les copropriétaires de l’immeuble, qu’ils soient des personnes physiques ou morales (société civile immobilière par exemple). 

Le syndicat des copropriétaires se réunit au moins une fois par an en assemblée générale pour voter toutes sortes de décisions : budget prévisionnel, approbation des comptes, élection du syndic et du conseil syndical, travaux à réaliser, etc. 

Le conseil syndical : l’intermédiaire entre le syndic et le syndicat des copropriétaires

Le conseil syndical est un organe très important au sein de la copropriété puisqu’il joue le rôle d’intermédiaire entre le syndic et le syndicat des copropriétaires. Il a un rôle consultatif auprès du syndic professionnel ou bénévole. Il peut également l’assister dans ses tâches et contrôler sa gestion financière. 

Les membres du conseil syndical sont élus à la majorité absolue, c’est-à-dire à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés et absents lors d’une assemblée générale.

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Bon à savoir :
En syndic coopératif, c’est le président du conseil syndical qui agit en qualité de syndic. Les conseillers syndicaux, quant à eux, l’assistent dans sa mission et peuvent ainsi se répartir les tâches en fonction de leurs affinités et de leur disponibilité. 

Le syndic, l’organe exécutif

Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires dans tous ses actes et ses actions en justice. Il est également chargé d’administrer la copropriété. À ce titre, il exécute les décisions prises par les copropriétaires en assemblée générale et veille au respect du règlement de copropriété. Ce dernier est un document qui instaure les droits et les obligations des copropriétaires afin d’assurer le bon fonctionnement de l’immeuble. À noter que le règlement de copropriété s’applique également aux locataires.

Le syndic peut être professionnel, bénévole ou coopératif. Son élection en assemblée générale fait l’objet d’un contrat dans lequel la durée de son mandat (trois ans maximum, renouvelables), et sa rémunération sont stipulées.
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Bon à savoir :
L’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) propose de nombreux dépliants sur la copropriété, téléchargeables gratuitement sur son site.

La mise en copropriété et le syndic provisoire

Lors d’un achat immobilier en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), vous achetez sur plan, souvent avant ou pendant la construction de l’immeuble. C’est à la livraison du premier lot que la copropriété se crée. Dès lors, la loi de 1965 impose la mise en place d’un syndic.

Il appartient au promoteur de désigner un syndic provisoire, pour une durée d’un an maximum. Au cours de cette période particulière, le syndic provisoire est chargé de l’administration et de la gestion financière de la copropriété. Il prépare le budget prévisionnel, engage les premières dépenses liées à l’entretien et aux différents services (éclairage, gardiennage par exemple).

Le syndic provisoire représente les copropriétaires avant même leur installation et peut émettre des réserves en leur nom au moment de la livraison des parties communes ou éventuellement en cas d’action judiciaire. 

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Bon à savoir :
Le promoteur se charge également d’établir le règlement de copropriété.

Ce syndic provisoire doit, avant la date d’anniversaire de son mandat, convoquer les copropriétaires pour la première assemblée générale, au cours de laquelle ils éliront leur syndic à la majorité absolue :

ÉCRIT PAR
Auriane Roussel
Auriane Roussel
Juriste - Responsable du service juridique
Delimitor