Qu’est-ce qu’un bailleur social ?
Le bailleur social est un organisme ou, plus rarement, un particulier, qui est propriétaire d’un bien immobilier et le donne en location à un loyer modéré. L’article L.411-10 du Code de la construction et de l’habitation donne la liste des bailleurs sociaux institutionnels. Il s’agit :
- Des organismes d’habitations à loyer modéré, que l’on désigne improprement par le terme HLM. En effet, cette catégorie comprend plusieurs acteurs, comme les offices publics de l’habitat, les sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré ou encore les fondations d’habitations à loyer modéré ;
- Des sociétés d’économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux ;
- La société anonyme Sainte-Barbe ;
- L’association foncière logement ;
- Les organismes bénéficiant d’un agrément.
Pour obtenir le statut de bailleur social, l’organisme doit passer une convention avec l’État : la convention APL (aide personnalisée au logement). Il existe aujourd’hui 650 bailleurs sociaux, qui sont propriétaires bailleurs de 5 millions de logements sociaux.
Les propriétaires privés peuvent aussi devenir bailleurs sociaux, lorsqu’ils concluent une convention avec l’Anah. En contrepartie d’un engagement de plusieurs années à louer leur bien à des locataires, sous conditions de ressources et à un loyer inférieur à celui du marché, ils obtiennent des avantages fiscaux (déduction sur les revenus locatifs ou subventionnement de travaux, prime forfaitaire, etc.).
Quelles sont les missions du bailleur social ?
Le bailleur social professionnel remplit plusieurs missions :
- L’acquisition, la construction et la rénovation de logements sociaux. Pour parvenir à réaliser cette mission, le bailleur social s’appuie sur ses fonds propres. Il peut obtenir une aide fiscale de l’État et des subventions des collectivités territoriales. Pour financer le logement social, il peut aussi solliciter un prêt à très long terme auprès de la Caisse des dépôts et consignations. Enfin, Action Logement contribue à cette mission des bailleurs sociaux, au travers du 1% logement versé par les employeurs ;
- La gestion locative du parc immobilier collectif ;
- Favoriser l’accession à la propriété des ménages à faibles revenus, grâce notamment au contrat d’accession-location. L’acquisition est en priorité réservée aux locataires qui occupent leur logement social depuis au moins 2 ans. En parallèle, le bailleur social doit avoir acquis ou construit le logement depuis au moins 10 ans.
Quel loyer peuvent demander les bailleurs sociaux ?
Le montant du loyer HLM dépend de celui du prêt et des aides accordés au bailleur social pour construire des logements sociaux. Plus il est élevé, plus le bailleur social devra proposer des loyers faibles.
Par rapport au secteur privé, les loyers des logements sociaux sont en moyenne deux fois inférieurs, voire même trois fois dans les zones en tension locative sociale. Il existe trois niveaux de loyers que peut appliquer le bailleur social, en fonction du prêt qu’il a obtenu :
- Les logements PLAI (prêt locatif aidé d’intégration) : il se destine aux ménages en situation de grande précarité, et qui cumulent difficultés sociales et économiques. Les loyers sont compris entre 4,56 €/m2 et 5,97 €/m2 selon les régions ;
- Les logements PLUS (prêt locatif à usage social) : les loyers sont compris entre 5,14 €/m2 et 6,70 €/m2 selon les zones. Il concerne 80 % des logements sociaux et correspond aux HLM classiques ;
- Les logements PLS (prêt locatif social) : en fonction de la zone, les loyers sont compris entre 8.08 €/m2 et 13.68 €/m2 ;
- Les logements PLI : en fonction de la zone, les loyers sont compris entre 9.07 €/m2 et 17.43 €/m2
Le bailleur social peut décider d’accorder une réduction de loyer à l’un de ses locataires, lorsque les ressources de ce dernier n’excèdent pas un plafond. Ce plafond est fixé en fonction de la zone d’implantation du logement et du nombre d’occupants. On parle de réduction de loyer de solidarité (RLS).
À l’inverse, lorsque le locataire déjà en place dans un logement social voit ses ressources augmenter, il doit verser une part de loyer supplémentaire. Il s’agit du supplément de loyer de solidarité, aussi appelé surloyer.
Quelles sont les obligations du bailleur social d’un logement ?
Le bailleur social doit donner en location un logement décent. Celui-ci doit mesurer au moins 9met ne présenter aucun risque pour la sécurité et la santé des personnes et des biens.
Le bailleur social doit en outre réaliser les gros travaux qui s’imposent dans les parties privatives, ainsi que l’entretien des parties communes des immeubles collectifs.
Enfin, c’est le bailleur social qui choisit les locataires, après que la commission d’attribution a sélectionné des candidatures.
Bailleur social et copropriété : que prévoit la loi ?
L’un des objectifs de la loi Elan de 2018 est de favoriser la vente des logements par les bailleurs sociaux aux locataires de leur parc. Dès lors qu’un lot est vendu, naît une copropriété.
Toutefois, la loi Elan leur permet de différer la mise en copropriété de l’immeuble jusqu’à 10 ans maximum, à compter de la cession du premier logement. L’acquéreur reste redevable des charges de copropriété afférentes à l’utilisation des parties communes.
En parallèle, les bailleurs sociaux sont amenés à acheter des logements sur plan sur le secteur privé, pour les proposer à la location sociale. À nouveau, on se trouve sur une copropriété mixte, qui mêle privé et social.
Les bailleurs sociaux ne sont pas forcément formés au métier de syndic de copropriété. Ils se retrouvent à appréhender des nouvelles notions comme les appels de fonds, la gestion des sinistres, les arrêtés de comptes… Il est bien sûr possible de déléguer cette mission à un syndic professionnel ou bien de choisir un logiciel d’assistance de gestion, à l’instar de Matera.
