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Le bailleur comme le locataire peut décider de mettre fin à son bail de location, après la soumission de son préavis, selon certaines modalités. Des démarches sont à entamer et des délais à respecter afin de protéger chacune des parties et réduire les pratiques abusives. Les délais sont fixés pour limiter la perte du bailleur, mais ne pas surcharger le locataire.
Quelles sont les règles qui encadrent le préavis ? Un propriétaire peut-il donner congé à son locataire ? Nous répondons à ces problématiques dans cet article.
Quels sont les délais de préavis ?
Les délais divergent en fonction de la partie qu’elle concerne, à savoir le bailleur ou le locataire. L’ensemble de ces situations sont répertoriées à l’article 15 de la loi no89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
Pour le locataire :
Le délai d’un préavis de départ est normalement fixé à 3 mois pour un logement vide, à compter de la date de réception du préavis. Il se limite à un mois dans le cas d’un logement meublé. Dans ces conditions, aucune justification n’est à apporter au bailleur.
Il existe des exceptions pour raccourcir le délai du préavis de départ à un mois dans un logement vide :
- Une perte d’un emploi (licenciement, rupture conventionnelle et fin de CDD) ;
- Un nouvel emploi à la suite d’une perte d’emploi ;
- Une mutation professionnelle ;
- L’obtention d’un premier emploi ;
- Les bénéficiaires du RSA ;
- Les bénéficiaires de l’AAH (Allocation Adulte Handicapé) ;
- L’attribution d’un logement sur critères sociaux ;
- L’état de santé du locataire justifie un changement de domicile (avec certificat médical) ;
- Le locataire bénéficie d’une ordonnance de protection ou bien son partenaire fait l’objet d’une poursuite pour violence au sein du couple ou sur un enfant qui réside avec lui ;
- Le logement est situé en zone tendue.
Le bailleur n’a pas à connaître la raison du départ du locataire, elle est à la libre appréciation de ce dernier. Toutefois, cette liberté ne s’applique pas pour une demande de préavis réduit, pour laquelle des documents justifiant la réduction seront requis et joints au courrier recommandé. En leur absence, le délai de 3 mois est maintenu.
Pour le bailleur :
Plusieurs motivations peuvent apparaître dans le cas où un bailleur voudrait récupérer son bien, et seulement trois sont autorisées par la loi. Il n’est évidemment pas permis de soustraire la location de son bien sans un motif sérieux. Néanmoins, le congé du propriétaire peut être donné pour :
- le revendre ;
- le reprendre et s’y installer ;
- tout motif légitime et sérieux, en particulier pour l’inexécution d’une obligation du locataire (non-paiement des loyers, par exemple).
Les délais de préavis du propriétaire qui s’appliquent à ces cas particuliers sont de 3 mois pour des logements meublés, et de 6 mois pour des logements vides. Ce délai est estimé nécessaire pour permettre au locataire de se reloger.
Bon à savoir : Lorsque le propriétaire souhaite vendre le logement, il vaut offre de vente au locataire qui bénéficie du droit de préemption. Il doit indiquer le prix de la vente ainsi que ses conditions, et le locataire dispose des deux premiers mois de préavis pour accepter ou non l’offre.
Dans le cas d’un logement meublé, le locataire ne bénéficie pas de ce droit de préemption, et n’est donc pas prioritaire sur la vente du bien. Cela s’applique également lorsque la vente se fait au profit d’un parent allant jusqu’au 3e degré.
Si le locataire n’a aucune intention d’achat, le contrat de location est reconduit avec le nouveau propriétaire qui devra lui transmettre ses coordonnées.
Lettre de préavis : quelles sont les modalités pour mettre fin au bail de location ?
Comment mettre fin au bail de location ?
Pour que le préavis soit valable, l’article 667 du Code de procédure civil requiert la réalisation de certaines étapes. Ainsi, pour prendre congé d’une location, le propriétaire comme le locataire se doit d’adresser une lettre de préavis :
- par lettre recommandée avec accusé de réception ;
- ou acte de commissaire de justice ;
- ou remise en main propre contre émargement ou récépissé signé.
Une lettre de préavis envoyée par mail n’est pas recevable.
Quel est le contenu d’une lettre de préavis de départ ?
Pour le locataire, les mentions obligatoires sont les suivantes :
- la date à laquelle le locataire souhaite quitter le logement, et qui se doit d’être cohérente avec le délai de préavis pour être retenue ;
- la raison du congé, lors d’une demande avec réduction de préavis sans oublier d’y joindre le justificatif.
Pour le propriétaire, le contenu de la lettre est différent selon le congé qu’il donne :
Congé pour vendre :
- le motif du congé (pour vendre le logement) ;
- le prix et les conditions de vente du logement et de ses annexes ;
- la description précise du logement et de ses annexes (mais il n’est pas obligatoire d’en indiquer la superficie) ;
- l’énoncé des 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui indiquent les conditions de l’offre de vente au locataire et la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.
Congé pour reprendre et y habiter ou loger un de ses proches :
- le motif du congé (reprendre le logement) ;
- la dénomination et la domiciliation du bénéficiaire de la reprise du bail ;
- le lien de parenté entre le propriétaire et le bénéficiaire, si le logement est utilisé pour loger un proche ;
- une justification pour expliquer le caractère sérieux et réel de la reprise ;
- la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.
Congé pour motif légitime et sérieux :
- le motif exact considéré comme légitime et sérieux qui motive la demande de congé.
À noter que le propriétaire est tenu d’adresser son préavis à tous les signataires du bail, ainsi qu’aux conjoints mariés ou pacsés, même si leur nom ne figure pas sur le contrat de location.
Peut-on toujours donner congé à ses locataires ?
Effectivement, l’’article 15 de la loi no89-462 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que certains locataires soient protégés. Un bailleur ne peut pas donner congé aux locataires de plus de 65 ans, ou vivant avec une personne de plus de 65 ans, et qui ont des ressources annuelles inférieures au plafond de ressources applicables au prêt locatif à usage social.
Ces conditions sont immuables sauf si le propriétaire a lui-même plus de 65 ans, ou dispose également de ressources inférieures au plafond des ressources applicables au prêt locatif à usage social, ou bien propose une solution de relogement au locataire correspondant à ses besoins, ses ressources et son secteur géographique.
