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Fiscalité d’un bien non-meublé : quel régime d’imposition choisir ?

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Louer un logement vide en tant que propriétaire permet en général au locataire d’y établir sa résidence principale. À ce titre, les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu et peuvent être déclarés conformément aux deux régimes d’imposition : réel ou micro-foncier. Un zoom sur les différents avantages de ces régimes et sur les possibilités qui s’offrent à vous.

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Régime d’imposition au réel ou micro-foncier, Matera vous offre un zoom sur les différents avantages de ces régimes et sur les possibilités qui s’offrent à vous.

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Régime d’imposition au réel ou micro-foncier, Matera vous offre un zoom sur les différents avantages de ces régimes et sur les possibilités qui s’offrent à vous.

Louer un logement vide en tant que propriétaire permet en général au locataire d’y établir sa résidence principale. À ce titre, les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu et peuvent être déclarés conformément aux deux régimes d’imposition : réel ou micro-foncier. Un zoom sur les différents avantages de ces régimes et sur les possibilités qui s’offrent à vous.

Peut-on choisir son système d’imposition ?

Lorsque l’on décide de louer une location vide, son imposition dépend du montant brut de l’intégralité des loyers sur une année.

  • Si le montant est inférieur à 15 000 €, une imposition suivant le régime micro-foncier s’applique automatiquement. Cependant, il est permis de sélectionner le régime réel. 

Attention, si vous choisissez le régime réel, cette décision sera irrévocable pendant 3 annuités.

  • Si le montant de vos revenus fonciers est supérieur à 15 000 €, le régime réel sera pratiqué et vous pourrez déclarer vos revenus fonciers dans le formulaire n°2044.

Le régime micro-foncier : pour la simplicité 

Les modalités du régime micro-foncier : quel taux d’imposition ?

Le régime automatique applicable lorsque le total des loyers perçus est inférieur à 15 000 €, c’est le régime simplifié micro-foncier. 

Il ouvre les droits à un abattement de 30 %, cependant, il n’est donc pas permis d’en déduire les travaux et les frais. Il est alors pertinent de réfléchir au montant de vos charges ou des réparations que vous souhaitez accomplir sur votre bien, et de savoir si elles sont supérieures à un abattement de 30 %, pendant les 3 prochaines années. Si c’est le cas, le régime réel sera certainement plus avantageux.

L’intérêt de ce régime vient du fait que l’abattement forfaitaire peut couvrir des charges annuelles inhérentes au logement concerné, tout en bénéficiant d’une simplification administrative. En effet, le seul acte administratif lié à la fiscalité de votre logement sera de remplir votre revenu brut dans la catégorie adéquate de la déclaration de revenus.

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Bon à savoir :
Le montant brut est défini ainsi : Revenu Brut = montant des loyers perçus - les charges payées par le locataire + les dépenses mises par convention à la charge du locataire + les subventions et les indemnités perçues + les recettes dites « accessoires ».

Comment déclarer les revenus locatifs selon le régime micro-foncier ? 

Il suffit d’inscrire le montant du revenu foncier brut, sans l’abattement de 30 %, dans la déclaration des revenus n°2042. C’est à l’administration fiscale d’appliquer l’abattement. 

Précisément, dans la catégorie « Revenus fonciers — Revenus des locations non meublées », au régime micro-foncier, dans la case 4BE.

Le régime réel : vers une défiscalisation

Les modalités du régime réel

Le régime réel s’applique si vos revenus fonciers bruts sont supérieurs à 15 000 €, ou bien sur option lorsque l’on dépend du régime micro-foncier. D’autres exceptions existent, pour les logements expressément exclus du régime micro-foncier comme les monuments historiques, les logements avec des régimes de déductions spécifiques (Besson, Borloo, Périssol…).

Pour le régime réel, aucun abattement ne s’exerce. Néanmoins, son intérêt repose sur la déduction des charges liées au logement. Ainsi, les charges suivantes sont déductibles : 

  • les primes d’assurances loyers impayés ; 
  • les frais de gestion et d’administration du bien (conciergerie, syndic de copropriété, agence immobilière) ; 
  • les dépenses d’entretien et de réparation du logement, pour pallier la vétusté du logement, ou faciliter la location, exceptions faites alors des travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ; 
  • les provisions pour charge dans le cas d’une copropriété ; 
  • certains impôts comme la taxe foncière ; 
  • les intérêts et frais d’emprunt.

Après avoir déduit ces charges, deux situations existent : 

  • un bénéfice foncier : ce bénéfice représente votre revenu imposable, il apparaît lorsque les recettes sont supérieures aux charges.
  • un déficit foncier : celui-ci est constaté lorsque les charges sont supérieures aux recettes du montant total des loyers. Ce déficit est imputable, et déduit du montant total de vos revenus.

Toutefois, les déductions fiscales sur le revenu global liées au déficit foncier sont plafonnées à 10 700 € et 15 300 € dans certains cas particuliers.

L’excédent du déficit peut être reporté et déduit :

  • pendant 6 ans de l’ensemble de vos revenus ;
  • pendant 10 ans uniquement sur les revenus fonciers.
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Attention !
les intérêts d’emprunt constituent une exception et sont seulement déductibles du revenu foncier, jamais du revenu global ! Lors de votre calcul du déficit, il convient toujours de soustraire la partie des charges attachées aux intérêts d’emprunt des charges déductibles du revenu global.
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Bon à savoir :
Le déficit foncier est une bonne stratégie de défiscalisation. Elle favorise l’investissement dans des logements vétustes et encourage leur amélioration, plus encore sur les rénovations thermiques, tout en permettant une réduction d’impôt global.  

Exemple d’un calcul d’un revenu foncier sous le régime réel

  • Recettes de vos loyers perçus : 7000 €
  • Dépenses pour travaux d’entretien : 13 000 €
  • Intérêts d’emprunt : 8000 €

RNF = 7000 - 13 000 - 8000 = -14 000

Le résultat net foncier représente donc un déficit de 14 000 €.

1000 € du déficit est alloué aux intérêts d’emprunt (7000-8000 = 1000), et ne seront donc applicables qu’au revenu foncier.

Les 13 000 € restants seront plafonnés à hauteur de 10 700 € pour le revenu global, et donc imputables à cette hauteur. Les 2300 € subsistants (13 000-10 700) pourront être attribués au revenu foncier des dix années à venir. 

10 700 € seront alors imputables sur le revenu global et 3300 € sur le revenu foncier des dix années suivantes.

Comment le déclarer les revenus locatifs du régime réel ?

Pour toute déclaration relevant du régime réel, il est obligatoire de souscrire à une déclaration des revenus fonciers avec le formulaire n°2044 ou n° 2044-SPE (spéciale).

Toutefois, il convient également de remplir le formulaire n°2042 correspondant à la déclaration des revenus. En cas de bénéfice, il est à reporter dans la case 4BA.

Dans la situation d’un déficit de revenu foncier, il est lui à retranscrire dans la case 4BB si l’on opte pour une imputation sur les revenus fonciers, ou 4BC si l’on choisit une imputation sur le revenu global.

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Bon à savoir :
Conservez les documents qui témoignent des charges déduites de vos revenus fonciers. Les factures, les plans, les devis, et même les photographies serviront de preuves pour justifier la nature et le montant des charges allouées auprès de l’administration fiscale.‍
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