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La loi française a mis en place un statut particulier pour protéger les locataires d’un certain âge (de plus de 65 ans disposant de ressources insuffisantes) et leur fait bénéficier d’un régime avantageux. Les propriétaires n’ont en effet pas la totale liberté de donner congé. Ils doivent en effet respecter certaines conditions. Zoom sur l’ensemble des éléments relatifs au locataire protégé.
Locataire protégé : définition
Depuis la loi ALUR en 2014, un locataire âgé de plus de 65 ans est protégé par la loi. Avant cette loi, la protection ne pouvait être appliquée qu’à partir de 70 ans.
Le statut de locataire protégé est défini et encadré par la loi. Pour en bénéficier, il faut respecter les deux conditions suivantes :
- Être âgé de 65 ans
- Disposé de ressources annuelles ne dépassant pas un certain plafond défini par la loi.
Pour bénéficier de ce statut, la personne doit être locataire de sa résidence principale.
Par ailleurs, à compter de 2015, le statut de locataire protégé a été étendu à tout locataire ayant à sa charge une personne respectant les conditions citées précedemment et rattachée à son foyer fiscal.
Les montants des ressources cumulées de toutes les personnes composant le foyer fiscal doivent respectés les plafonds suivants :
Le seuil de ressource défini par la loi
Locataire protégé : quelles conséquences pour le bailleur ?
Concrètement, le statut de locataire protégé change peu de chose pour le bailleur. La durée de bail de location ainsi que la vie locative d’un logement occupé par des locataires protégés est comparable à celle de tous les autres bailleurs.
La différence de ce statut réside dans le cas où le propriétaire souhaite reprendre son bien, que ce dernier soit meublé ou non-meublé.
Locataires protégés : le cas où le bailleur peut résilier le contrat
Conditions à respecter pour donner congé au locataire protégé
Même si le statut de locataire protégé existe, le propriétaire bailleur peut quand même donner congé au locataire dans les cas suivants :
- Si le propriétaire est lui-même âgé de 65 ans et plus
- S’il dispose de revenus inférieurs aux plafonds de ressources en vigueur.
- Si le propriétaire réussit à trouver une solution de relogement. Autrement dit, un logement correct et correspondant aux besoins du locataire (emplacement, budget, etc.).
Une fois ces conditions réunies, il pourra donner congé à son locataire protégé malgré la protection légal dans les trois cas suivants :
- Revente du bien
- Reprise du bien
- Motif légitime et sérieux
Procédure pour donner congé au locataire protégé
Au moment où le propriétaire décide de donner congé au locataire et qu’il a désormais respecté les conditions citées précédemment, il doit suivre un mode d’envoi bien défini. Il peut alors faire le choix d’envoyer à son locataire un congé de la manière de son choix :
- Lettre recommandée avec accusé de réception
- Acte d’huissier
- Remise en main propre
Par ailleurs, la lettre de congé doit contenir les mentions obligatoires en fonction du motif de la résiliation.
Contenu du congé adressé au locataire protégé
Dans le cas d’une revente, la lettre de congé envoyé par le bailleur doit mentionner les éléments légaux suivants :
- Le motif
- Le prix de vente indicatif du bien et son descriptif
- Les conditions générales de l’offre proposée au locataire
Dans le cas d’une reprise, la lettre de congé doit mentionner les éléments suivants :
- Le motif de congé
- Le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise
- Le lien de parenté entre le bailleur et le bénéficiaire
- La justification d’une reprise réelle et sérieuse
Dans le cas d’un congé pour motif légitime et sérieux, la lettre doit mentionner le motif justifiant la résiliation du contrat de bail.
Dans l’ensemble des cas cités précédemment, la lettre remise au locataire doit contenir en annexe la notice relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.
Pour qu’un congé soit pris en compte et valable, le locataire doit respecter un préavis d’au moins six mois avant la date de fin du bail pour un contrat de location vide et au moins trois mois avant la date de fin du bail pour le logement meublé. Le calcul de la durée de préavis doit inclure les jours fériés et les week ends.
En bref
Les conditions pour qu’un locataire soit protégé
Pour savoir si un locataire est protégé, il faut se référer à deux critères. Le premier est l’âge, et le deuxième est le revenu. À partir du moment où le propriétaire a plus de 65 ans ou prend à sa charge une personne de 65 ans, ce sont ses revenus qui déterminent s’il est protégé ou pas.
Si toutefois le locataire protégé ne paye pas son loyer, cela peut lui porter préjudice. Le propriétaire peut dès lors procéder à une expulsion.
Pourquoi le statut de locataire protégé a été mis en place ?
Le statut de locataire protégé a été mis en place avec pour principal objectif de protéger les personnes âgées des décisions abusives de certains propriétaires et d’éviter l’expulsion de locataires âgés dans une situation critique et dont le revenu pourrait constituer un frein au relogement.
Quelle solution de relogement le propriétaire peut proposer à un locataire protégé ?
Quand un propriétaire décide de mettre fin au contrat de bail d'un locataire protégé, l’option de relogement doit bien prendre en compte les besoins et les capacités financières du locataire protégé. Le logement proposé doit, à titre d’exemple, être situé dans un environnement proche, (pas au-delà de 5 km de distance du logement d'origine).
