Logement squatté : comment s'y prendre ?

Comment reconnaître un logement squatté ?

Les indices d’un logement squatté

Pour savoir si votre logement est investi par des squatteurs, le constat se fait assez rapidement, soit par des voisins vigilants soit par un constat pur et simple des propriétaires . En effet, le propriétaire souhaitant se rendre dans son bien peut se retrouver face à quelques mauvaises surprises et plusieurs cas de figures peuvent arriver: 

• Tout d’abord, les squatteurs peuvent d’abord avoir cassé les carreaux pour pouvoir s’introduire dans le logement.
• Ensuite, le squatteur peut décider de changer la serrure ,en appelant un serrurier qui ne se doute de rien, ou bien de changer la porte directement.

Dans chaque cas, le propriétaire se retrouve devant le fait accompli et se retrouve dans l’incapacité de retrouver son logement.

Confirmation du squat 

La confirmation peut être difficile néanmoins la plupart du temps la confirmation est rapide. Avec les indices vus précédemment, les propriétaires sonnent donc dans ce qui est supposé leur résidence et se retrouvent face à leurs squatteurs ou non en cas de volonté de rencontre de ces derniers. En cas de non rencontre, les témoignages des voisins sont cruciaux. En effet, ce sont eux qui peuvent apporter des preuves de l’appartement squatté car ils sont témoins que les personnes investissant le lieu ne sont pas les propriétaires. Une autre solution pour confirmer le squat est de faire venir un commissaire de justice qui va constater de lui-même et ainsi valider la présence de squatteurs.

Quels sont les documents à fournir ?

Pour les propriétaires une course contre la montre s’engage alors. Ils doivent porter plainte auprès des forces de police et leur fournir les documents nécessaires. Ces documents sont essentiels pour justifier la possession de la propriété. Il faut donc avoir en sa possession l’acte de propriété du bien. Cette pièce est obligatoire car il s’agit de la preuve la plus importante aux yeux des enquêteurs. Les propriétaires peuvent aussi fournir des pièces justificatives telles que le contrat d’assurance, le contrat de fournisseur d’énergie, le règlement de la taxe foncière ou d'autres charges liées à la propriété.

Attention :

Un squatteur peut souscrire à un fournisseur d’énergie pendant sa période de squat car la loi n’empêche pas aux fournisseurs d’interdire l’accès à l’énergie à quiconque. Ce qui entraîne des conflits pour déterminer le propriétaire car il s’agit d’une pièce justificative.

Locataire squatteur:

Il arrive qu’un locataire ne paye pas le loyer. Il est alors lui aussi considéré comme un squatteur. L’appartement en location est alors aussi considéré comme squatté et les démarches à suivre sont les mêmes à l’exception que le locataire est éligible à la trêve hivernale. Néanmoins, les mesures d'expulsions sont établies par le commissaire de justice après que la décision du juge soit rendue. 

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Les actions à entreprendre 

Que dit la loi ? 

Tout d’abord, dans le code civil, le domicile est défini comme le lieu de votre principal établissement. Cette définition assez floue permet d’une certaine façon de protéger les squatteurs et donc pour certains d’en jouer. Par ailleurs, depuis la loi Elan 2018, les squatteurs ne sont pas concernés par la trêve hivernale, ce qui implique qu’un propriétaire peut expulser un squatteur du bien immobilier. 

En parallèle, la loi anti-squat prévoit de tripler les sanctions encourues par les squatteurs. Actuellement la loi prévoit un délai de 3 ans maximum pour les squatteurs pour quitter les lieux. Quant aux sanctions pénales, ils encourent 3 ans d’emprisonnement contre 1 à l’heure actuelle et 45 000 € d’amende contre 15 000€ actuellement. Cette loi vise avant tout à faire avancer les démarches et à dissuader les potentiels squatteurs de s’installer.

En revanche, si le le propriétaire se charge lui-même de l’expulsion, il encourt des mesures pénales allant jusqu’à 3 ans de prison et 30 000 € d’amende.

Le déroulé des procédures

Deux procédures existe: 

• la procédure accélérée 
• la procédure devant le juge

Pour entamer une procédure d’expulsion accélérée, il est nécessaire de passer par plusieurs étapes. Tout d’abord, vous devez vous rendre en hôtel de police où vous effectuerez une déposition qui permettra de lancer les démarches en apportant les documents nécessaires et enfin le commissaire de justice constatera le logement comme squatté. La suite de cette procédure est la mise en demeure de l’appartement. Il faut demander au préfet de le faire ainsi il notifiera aux squatteurs leur expulsion. En cas de non-respect des délais fixés par le préfet, les forces de police interviennent pour sortir ces derniers et restituer le bien.  

Pour la procédure devant le juge il faut que le propriétaire prenne un avocat qui va alors saisir le juge pour une procédure d’expulsion. Il faut fournir à l’avocat tous les documents nécessaires à la justification de la propriété. Il va alors mandater un commissaire de justice qui va dresser le constat en identifiant au minimum, un des squatteurs. Le commissaire de justice devra alors transmettre une convocation au tribunal des contentieux dont le logement squatté dépend. Après le verdict rendu par le juge, les squatteurs doivent être notifiés de la décision. Les squatteurs ont alors un délai de 1 mois pour quitter le logement. En cas de non-respect de ce délai, les forces de l’ordre interviennent pour expulser les squatteurs.

Bon à savoir :

Il est recommandé de faire appel à un avocat peu importe la procédure. Cet avocat spécialisé dans l’immobilier vous permettra d’appuyer votre dossier et de vous aider dans toutes les démarches nécessaires jusqu’à l’expulsion des occupants.

Quelles sont les autres solutions ?

Si tout ne se passe pas aussi bien que prévu ou si cela se passe mieux que prévu d'autres solutions sont envisageables. Tout d’abord il peut y avoir une conciliation à l’amiable. En effet, si vous arrivez à discuter avec le squatteur vous pourrez alors trouver des solutions qui peuvent aider chaque partie comme par exemple, le squatteur peut devenir votre locataire si ce n’est pas déjà un locataire qui refuse de partir.

Vous pouvez aussi faire appel à un médiateur qui va permettre de négocier entre les parties et ainsi trouver un arrangement et empêchera des procédures d’expulsion longues et coûteuses pour le propriétaire.

Plusieurs agences spécialisées peuvent s’occuper du cas et effectuer les démarches à la place du propriétaire moyennant une certaine somme. Enfin dans certains cas, le propriétaire, lassé de toutes ses démarches, peut décider de brader son bien afin que le futur propriétaire s’en occupe. 

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Prévenir du squat: quelques conseils !

Les squatteurs d’un logement n'arrivent pas par inadvertance et ont des techniques bien rodées. Souvent ils laissent des papiers dans les fentes des portes pour vérifier s'il y a du passage et ainsi pénétrer sans danger. Néanmoins, il existe énormément de façon pour éviter ces pratiques:

• La première solution est l’alarme qui est une valeur sûre pour éviter tout problème. Ce dispositif permet ainsi une surveillance 24h/24h et évite tous les désagréments.
• Vous pouvez aussi renforcer la serrure et la porte en y ajoutant plusieurs verrous ou bien en ayant une porte blindée. Il est préférable d’utiliser des serrures à cylindre ainsi que des barres de sécurité supplémentaires. 
• Demander à votre syndic d'installer un digicode sur la porte de l’immeuble si vous n’en possédez pas un.
• La surveillance régulière de votre logement permet de faire croire aux potentiels squatteurs que l’appartement est habité et qu’ils ne peuvent donc pas agir.
• Les voisins ont aussi un rôle essentiel à jouer, puisque ce sont eux qui vont pouvoir signaler aux forces de l’ordre l’intrusion le plus rapidement possible. Cela empêche donc les squatteurs de s’installer. 
• Pour ce qui est des locataires qui refusent de partir, les solutions arrivent au tout début avec la mention de clauses anti-squat  et en rappelant les peines encourues en cas de violations de clauses du contrat.
• Enfin, en cas de locataires ne voulant pas quitter le logement, il faut dès le départ vérifier les antécédents du locataire.

Bon à savoir :

Matera vous accompagne dans la sélection de vos locataires afin de n’avoir aucun désagrément. De plus, nous vous offrons des garanties en cas de loyers impayés et nous avons un panel d’experts en droit locatif en cas de litiges.

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