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Qu'est-ce que la location-accession ?
La location-accession est un dispositif d'accès progressif à la propriété. Il se déroule en deux phases :
- Le futur acquéreur loue le bien durant plusieurs mois au propriétaire ;
- À l'issue de la période de location, il a le choix de lever l'option d'achat pour acheter le bien.
La location-accession est un système sensiblement identique à celui du leasing, aujourd'hui très utilisé dans l'univers automobile. Ce type de contrat immobilier est encadré par une loi datant de 1984.
Chaque mois, le locataire s'engage à verser au propriétaire une redevance composée de deux fractions :
- Une partie relative au loyer, comme pour n'importe quel locataire ;
- Une partie plus spécifique, qui viendra se déduire du prix final si le locataire décide de l'acquérir (contrairement au loyer qui permet uniquement de jouir du bien le temps de la location).
Bien entendu, la deuxième partie de la somme sera restituée au locataire s'il décide finalement de quitter le logement à l'issue du contrat.
Les avantages de la location-accession
Vous l'avez compris, la location-accession facilite l'accès à la propriété pour les ménages les plus modestes.
En cas d'apport personnel insuffisant, ce dispositif permet de commencer à payer un bien (grâce à la part acquisitive de la redevance), et donc de diminuer progressivement le prix final. Ce système est d'autant plus intéressant dans une période où obtenir un prêt bancaire se fait de plus en plus difficile.
Ce mécanisme peut aussi être intéressant pour certaines professions boudées par les banques. C'est, par exemple, le cas des travailleurs indépendants ou des intérimaires.
Pour le futur propriétaire, un tel contrat est enfin un excellent moyen de tester le logement avant de s'engager durablement. Il peut ainsi s'assurer que le bien lui convient, contrairement à une acquisition classique où l'acheteur y entre après l'avoir payé.
Les inconvénients de la location-accession
Le principal inconvénient de la location-accession concerne le montant de la redevance mensuelle. Comme elle intègre une part d'épargne obligatoire, elle est par définition plus élevée qu'un simple loyer.
De plus, tant que l'option d'achat n'a pas été levée, l'occupant reste locataire du logement. Il doit donc demander l'accord du propriétaire pour procéder à certains aménagements ou travaux.
Enfin, si le locataire n'exerce finalement pas son droit d'acheter le logement, il devra quitter les lieux, sauf accord contraire du propriétaire.
Le cas particulier du prêt social location-accession (PSLA)
Le PSLA, pour prêt social location-accession, est un type de prêt conventionné qui ne peut être obtenu que dans le cadre d'une location-accession. Il s'adresse aux ménages les plus modestes et est délivré sous certaines conditions de revenus.
Le PSLA vise principalement à financer la construction de logements neufs. Il est généralement accordé à des structures porteuses de projets agréés par l'État, telles que les organismes HLM, les sociétés d'économie mixte (SEM) ou des promoteurs privés.
À l'issue de la période de location, ces prêts sont ensuite transférés aux futurs propriétaires pour les aider à financer l'acquisition du bien.
Le PSLA présente plusieurs avantages :
- Il est cumulable avec d'autres types de prêts comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou le Prêt Action Logement (PAL) ;
- Il permet de bénéficier d'un taux de TVA de 5,5% lors de l'achat définitif ;
- Il entraîne une exonération de taxe foncière pour une période de 15 ans.
Bien entendu, il n'est pas obligatoire de souscrire au PSLA. L'acquéreur peut tout à fait se tourner vers un crédit bancaire plus classique.
Location-accession : quelles sont les obligations vis-à-vis du syndic ?
Un tel dispositif entraîne un certain nombre d'obligations pour le locataire accédant et le vendeur propriétaire, notamment si le logement se trouve en copropriété.
L'obligation principale concerne le paiement des charges de copropriété. Ils sont à la charge du locataire. En revanche, si ce dernier manque à cette obligation, le syndic pourra tenir le propriétaire pour responsable. Dans ce cas, le propriétaire aura la possibilité de résilier le contrat qui le lie avec le locataire acquéreur.
Bien entendu, le locataire a aussi pour obligation d'assurer son logement et de ne pas dégrader les lieux.
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