Comment se protéger des loyers impayés ?

Avec plus de dix millions de salariés au chômage partiel, la crainte des loyers impayés grandit. La crise n’a pas épargné le marché locatif et avec elle les exigences des propriétaires-bailleurs se sont naturellement accrues.

Heureusement, pour les bailleurs, il existe diverses solutions pour se protéger des impayés. Du garant physique à la GLI, nombreux sont les moyens qui vous permettront de louer sereinement votre bien. Puisque le loyer permet de rentabiliser votre investissement, il est naturel de tout mettre en œuvre pour le percevoir dans les règles, et ce, avant même de penser au choix du locataire. Là encore, l’analyse des candidatures peut être confiée à une tiers personne (agence immobilière, spécialistes de la gestion locative). En somme, chacune des étapes de la mise en location de votre bien peuvent être gérées par des organismes compétents qui vous feront gagner du temps tout en vous sécurisant.

Que vous choisissiez l’autonomie ou la sous traitance pour la gestion de votre bien, voici un résumé des étapes nécessaires qui minimisent vos risques d’impayés de loyers.

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L’analyse des candidatures

Avant de souscrire à une assurance, un dossier bien analysé peut vous éviter de choisir un locataire insolvable. Des revenus au contrat de travail, nombreux sont les critères qui vous permettront de juger de la fiabilité d’un candidat. Au-delà du montant et de la nature de sa profession, une analyse comportementale est également nécessaire. La manière dont un locataire gère ses revenus, son train de vie sont aussi des critères à prendre en compte pour éviter les mauvaises surprises.

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Le garant physique

Qu’est ce que c’est ?

Le garant est celui qui prendra en charge le paiement des loyers si votre locataire venait à vous faire défaut. À la signature du bail, le garant signera un acte de cautionnement qui l’engage à payer les sommes dues par le locataire en cas de défaillance financière.

Avantages du garant physique

Le garant physique est une solution gratuite qui peut s’adapter en fonction des caractéristiques de votre locataire. Vous êtes libre d’ajouter des clauses et exigences pourvu qu’elles soient officialisées. Par ailleurs, la caution solidaire permet de solidifier un dossier précaire. Vous êtes en effet assuré qu’en cas de litige, celle-ci sera obligatoirement versée puisque le garant ne peut faire défaut avant l’échéance du bail.

Inconvénients du garant physique

Dans le cas où le garant se retrouve également dans l’incapacité financière de prendre en charge le loyer du locataire, vous serez dans l’obligation de lancer des démarches juridiques lourdes et coûteuses. C’est pourquoi, vous pouvez vous tourner vers des garants qui sont des personnes morales comme des organismes bancaires ou encore des garanties que nous allons vous présenter ci-après.

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La Garantie Loyers Impayés (GLI)

Qu’est ce que c’est ?

La garantie loyers impayés est une assurance à la charge du propriétaire qui est souscrite sous réserve que le locataire remplisse certains critères, notamment gagner au moins 3 fois le montant du loyer.  

Avantages de la GLI

La Garantie Loyers Impayés (GLI) vous permet de sécuriser vos loyers, et ce, peu importe la situation financière de votre locataire !

Inconvénients de GLI

Cette protection est à la charge du propriétaire-bailleur et les exigences relatives à cette assurance sont plutôt contraignantes. Votre locataire devra répondre à des conditions d’éligibilité en termes de salaire et de contrat de travail par exemple.

Par ailleurs, cette solution ne peut pas être cumulée avec un acte de cautionnement solidaire.

Enfin, l’assurance laisse au bailleur le soin d’analyser les justificatifs fournis et ne les étudie qu’en cas de litige. Ceci peut poser problème si les pièces ne permettent finalement pas le paiement du loyer. Vous en serez informé seulement lorsque vous souhaiterez utiliser votre GLI.

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De nouvelles solutions pour se protéger contre les loyers impayés

Un garant personne morale

De plus en plus de garants personnes morales peuvent assurer les bailleurs contre les risques d’impayés. Ces startups spécialistes de la gestion locative certifient les dossiers des locataires et vous assurent contre les loyers impayés. Ce processus est à la charge du candidat, ce qui représente un avantage non négligeable pour le propriétaire : vous êtes assuré gratuitement.

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Comment ça marche ?

Vous pouvez inviter votre locataire à obtenir sa garantie, les dossiers des locataires sont certifiés en 24h (analyse de solvabilité et fraude documentaire). À la signature du contrat, le locataire éligible paye une cotisation mensuelle (pourcentage du loyer) dès lors qu’il entre dans le logement. Vous êtes ainsi assuré gratuitement en cas de loyers impayés. En cas de litiges, la procédure juridique est prise en charge et vous êtes indemnisé sans carence ni franchise.

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Bailleurs : que faire en cas de loyers impayés ?

Malheureusement, toutes ces solutions ne suffisent pas toujours à éviter les impayés.

En cas de conflit, les deux parties peuvent, dans un premier temps, tenter d’engager une phase de discussions amiables. Le propriétaire peut notamment contacter le locataire pour lui réclamer le remboursement des dettes locatives. Il peut également se tourner vers la caution, le cas échéant.

Cette approche, moins contraignante qu’une action judiciaire, permettra idéalement aux parties de trouver une solution : échelonnement de la dette locative, abandon ou report des créances, etc. Dans tous les cas, pensez à formaliser les choses : un document écrit, daté signé, en double exemplaire, récapitulant l’accord trouvé par les parties pourra se révéler très utile en cas de non-respect ultérieur des engagements souscrits.

Si la procédure amiable est sans effet, vous devrez adresser au locataire un commandement de payer. Si cette action reste infructueuse, vous vous verrez forcé de lancer une procédure judiciaire qui sous-entend l’expulsion et la résiliation du contrat de bail. Ces démarches sont fastidieuses et coûteuses, c’est pourquoi, nous vous recommandons de commencer par la phase amiable si cela est possible.

Du garant physique aux startups spécialisées dans la gestion locative, nombreuses sont les solutions qui vous protègent des impayés si vous êtes propriétaire bailleur. La procédure juridique étant lourde et coûteuse, vous l’aurez compris, il vaut mieux se prémunir de ce litige pour l’éviter.