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Le propriétaire bailleur

Le guide parfait pour apprendre tout ce que vous devez savoir sur la gestion de la copropriété !

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Être propriétaire bailleur implique de nombreuses obligations, en particulier parce qu’un locataire et un propriétaire sont liés par un contrat de location qui fixe les droits et les obligations de chacun. Qu’est-ce qu’un propriétaire bailleur ? Quelles sont ses obligations ? Comment peut-on se protéger du risque d’impayés ? On vous explique tout dans cet article.

Sommaire

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Qu’est-ce qu’un propriétaire bailleur ?

Tout d’abord, il convient de ne pas confondre propriétaire et propriétaire bailleur

Le propriétaire est une personne physique ou morale qui détient un bien. Lorsque le propriétaire est celui qui signe le bail, il devient alors le propriétaire bailleur. Cependant, ce n’est pas obligatoire, car le bailleur peut tout à fait faire appel à une personne tierce pour signer le contrat de location telle qu’une banque ou une mutuelle. 

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Bon à savoir :
À partir du moment où le propriétaire devient bailleur, il devient responsable du respect du contrat de location. 

Quelles sont les obligations d’un propriétaire bailleur ?

Tout contrat de location lie les deux parties prenantes, à savoir le locataire et le propriétaire bailleur. Ils doivent tous deux respecter certaines obligations. Voyons en détail les obligations que doit respecter le propriétaire bailleur. 

Les normes du bien mis en location

Le logement doit respecter de nombreuses normes exigées par le gouvernement, pour la sécurité du locataire. 

Les caractéristiques pour qu’un logement soit décent selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 sont : 

  • Un logement de 9 m² minimum ;
  • Un diagnostic de performance énergétique valide ayant une étiquette énergie inférieure à D. Pour rappel, le diagnostic de performance énergétique est une étude technique qui permet d’évaluer la consommation d’énergie d’un logement (étiquette énergie, notée de A à G) ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre (étiquette climat, notée de A à G). 
  • Une installation électrique en bon état et dans les normes ;
  • Un appartement non infecté par des nuisibles ;
  • Des équipements vitaux tels que l’eau et l’électricité.

Si ces normes ne sont pas respectées, c’est au propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires. 

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Bon à savoir :
Un propriétaire peut effectuer des travaux sans l’accord du locataire dans son logement loué seulement si cela concerne : 
  • Le maintien en état et l’entretien du logement ;
  • Sa mise aux normes ;
  • L’amélioration de sa performance énergétique ;
  • L’amélioration des parties communes ou privatives de l’immeuble.
À noter toutefois que si les travaux durent plus de 21 jours  et empêchent le locataire de vivre normalement dans son appartement, il peut demander une réduction de loyer ou un dédommagement au propriétaire bailleur. En cas de refus, le locataire pourra intenter une action en justice pour obtenir la résiliation du bail ou l’interruption des travaux en cours. 

Propriétaire bailleur : que doit contenir le contrat de location ? 

Tout contrat de location doit être signé, lu et approuvé par les deux parties prenantes, à savoir le propriétaire et le locataire. Ce contrat doit contenir : 

  • L’adresse du bien ;
  • Les coordonnées du propriétaire ou du bailleur et du locataire ;
  • La durée du bail ; 
  • La date de prise d’effet du contrat ;
  • Le descriptif du bien ;
  • L’usage de destination du logement : habitation, professionnelle, etc. ;
  • La liste des meubles si le logement est meublé ;
  • Le montant du loyer avec et sans charges ; 
  • Le montant et la nature des charges ;
  • Le montant du dépôt de garantie ;
  • Les responsabilités de chacun envers le logement ;
  • La copie de l’état des lieux d’entrée ;
  • Le règlement de copropriété si le logement est en copropriété  ;
  • Le dossier de diagnostic technique (DDT) qui comprend le constat de risque d’exposition au plomb, l’état des risques naturels et technologiques et le diagnostic de performance énergétique du logement. 

Quelles sont les garanties et les aides apportées au propriétaire bailleur ? 

L’inquiétude de tout propriétaire bailleur est de faire face à un locataire qui ne paye pas son loyer. Pour pallier ce problème, des garanties et des assurances ont été mises en place. Nous vous les détaillons ci-après.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire bailleur durant la signature du contrat de location. C’est une garantie pour le propriétaire en cas d’absence de règlement de loyers et/ou de dégradation du logement. 

Le dépôt de garantie n’est pas une obligation légale, mais peut être exigé par le propriétaire bailleur. 

Son montant varie selon la nature du bail de location : dans le cadre d’une location meublée, il peut atteindre 2 mois de loyer hors charges ; dans le cadre d’une location vide, le montant maximum est fixé à 1 mois de loyer hors charges. 

La caution

La caution, souvent confondue avec le dépôt de garantie, est une personne physique ou morale se portant garante d’un locataire. En effet, en cas de défaillance financière du locataire, le propriétaire bailleur pourra contacter la caution pour obtenir les sommes dues. 

La caution peut être un parent, un ami, une personne de sa famille, ou une personne morale comme des banques, des entreprises ou des associations. Ce moyen de garantie est généralement utilisé par les jeunes locataires. À noter qu’il existe deux types de cautions : la caution simple et la caution solidaire.

La Garantie Loyers Impayés (GLI)

La Garantie Loyers Impayés (GLI) permet au propriétaire de louer son bien, tout en étant protégé contre toute absence ou retard de paiement du loyer ou des dégâts causés dans le logement par son locataire.

Le fonctionnement de cette garantie est simple : concrètement, le propriétaire bailleur paie un pourcentage du loyer à une compagnie d’assurance. En contrepartie, l'assureur le couvre en cas de défaillance financière du locataire. 

À noter que la Garantie Loyers Impayés (GLI) est une option pour le propriétaire bailleur, il n’est en aucun cas dans l’obligation d’y souscrire. 

Pour souscrire à une Garantie Loyers Impayés, les conditions suivantes doivent être remplies :

  • Le logement est à usage d’habitation et doit constituer l’habitation principale du locataire : cela signifie qu’il doit y résider au moins huit mois dans l’année ;
  • Le locataire doit être solvable et gagner au moins 3 fois le montant du loyer ; 
  • Le locataire doit pouvoir justifier de son contrat travail et de la nature de son embauche (CDI, CDD, travailleur indépendant, etc.) ;
  • Si le locataire est étudiant, il devra fournir un justificatif ainsi qu’un acte de cautionnement d’une personne solvable. 
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Bon à savoir :
Chaque compagnie d’assurance peut ajouter des conditions supplémentaires et est libre de fixer son prix. C’est pourquoi, il est important de comparer les différentes compagnies d’assurances avant de faire votre choix. 

La Garantie VISALE

La garantie VISALE est un dispositif de cautionnement gratuit mis en place par Action Logement. Elle permet au locataire de bénéficier d’un garant fiable et sérieux. 

À noter que la garantie Visale s’adresse aux personnes âgées :

  • De 30 et moins quelle que soit leur situation professionnelle, y compris alternant et étudiant ; 
  • De 31 ans et salarié d’une entreprise du secteur privé avec un salaire mensuel net inférieur ou égal à 1 500€ ou être salarié du secteur privé en mutation professionnelle (CDI en période d’essai, CDD depuis moins de 6 mois, en promesse d’embauche ou en mutation).

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Bon à savoir :
Pour bénéficier de la garantie VISALE, le locataire ne doit pas être lié civilement au propriétaire bailleur.

Le logement, quant à lui, doit remplir les conditions suivantes : 

  • Être la résidence principale du locataire ; 
  • Être situé en France ou dans les DROM-COM.

À noter que le logement peut être loué meublé ou vide. 

Si ces conditions sont réunies, alors le locataire peut effectuer les démarches suivantes : 

  • Étape n°1 : Rendez-vous sur le site de VISALE et vérifiez vos conditions d’éligibilité ;
  • Étape n°2 : Créez votre compte, saisissez votre demande et déposez vos justificatifs en ligne sur votre compte ;
  • Étape n°3 : Votre demande est traitée en quelques jours : vous pouvez suivre l’avancée de votre dossier à tout moment sur votre compte Visale  ;
  • Étape n°4 : Si votre demande est acceptée, vous devrez signer électroniquement le dossier.

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Bon à savoir :
Pour pouvoir bénéficier de la garantie VISALE, le montant du loyer charges comprises est fixé à minimum 600 euros et 800€ en Île-de-France et maximum à 1 500€ en Île-de-France et 1 300€ dans le reste de la France. 

Propriétaire bailleur : quels sont les droits et obligations du locataire ?

Conformément à la loi du 6 juillet 1989, voici les obligations du locataire envers son propriétaire :

  • Payer le montant du loyer et des charges selon la périodicité prévue dans le contrat de bail, et ce, pendant toute la durée du contrat ;
  • User paisiblement du bien loué et respecter le règlement de copropriété, le cas échéant, qui s’applique à tous les résidents de l’immeuble ;
  • Assurer l’entretien courant du logement et effectuer les réparations locatives : la liste des réparations locatives est fixée par le décret du 26 août 1987

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Bon à savoir :
Lors de la remise des clés, le locataire doit obligatoirement présenter une assurance habitation couvrant les risques locatifs (incendies, dégâts des eaux, etc.) au propriétaire bailleur !

Propriétaire bailleur : quels sont les différents types de contrat de location ? 

Il existe différents types de contrats de baux. Voici les principaux : 

  • Le contrat de bail d’habitation vide : seul le logement est mis à disposition du locataire ;
  • Le contrat de bail d’habitation meublé : à noter que pour être considéré comme meublé, le logement doit comporter certains équipements obligatoires tels que des literies et couvertures, un four ou four à micro-ondes, un réfrigérateur ou encore des étagères de rangement. La liste complète des meubles et équipements obligatoires a été fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 ;  
  • Le bail étudiant, conclu pour une durée de 9 mois non renouvelables ;
  • Le contrat de bail mixte, qui s’adresse aux locataires souhaitant résider dans le logement et y exercer leur activité professionnelle ;
  • Le bail commercial ;
  • Le bail professionnel, qui concerne principalement les professions libérales ;
  • Le bail saisonnier, qui est conclu uniquement pendant la durée d’activité du locataire ;
  • Le bail emphytéotique, qui est un bail de longue durée, entre 18 et 99 ans ;
  • Le bail de garage, box ou parking.
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Qu’est-ce qu’un propriétaire bailleur ?

Tout d’abord, il convient de ne pas confondre propriétaire et propriétaire bailleur

Le propriétaire est une personne physique ou morale qui détient un bien. Lorsque le propriétaire est celui qui signe le bail, il devient alors le propriétaire bailleur. Cependant, ce n’est pas obligatoire, car le bailleur peut tout à fait faire appel à une personne tierce pour signer le contrat de location telle qu’une banque ou une mutuelle. 

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Bon à savoir :
À partir du moment où le propriétaire devient bailleur, il devient responsable du respect du contrat de location. 

Quelles sont les obligations d’un propriétaire bailleur ?

Tout contrat de location lie les deux parties prenantes, à savoir le locataire et le propriétaire bailleur. Ils doivent tous deux respecter certaines obligations. Voyons en détail les obligations que doit respecter le propriétaire bailleur. 

Les normes du bien mis en location

Le logement doit respecter de nombreuses normes exigées par le gouvernement, pour la sécurité du locataire. 

Les caractéristiques pour qu’un logement soit décent selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 sont : 

  • Un logement de 9 m² minimum ;
  • Un diagnostic de performance énergétique valide ayant une étiquette énergie inférieure à D. Pour rappel, le diagnostic de performance énergétique est une étude technique qui permet d’évaluer la consommation d’énergie d’un logement (étiquette énergie, notée de A à G) ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre (étiquette climat, notée de A à G). 
  • Une installation électrique en bon état et dans les normes ;
  • Un appartement non infecté par des nuisibles ;
  • Des équipements vitaux tels que l’eau et l’électricité.

Si ces normes ne sont pas respectées, c’est au propriétaire d’effectuer les travaux nécessaires. 

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Un propriétaire peut effectuer des travaux sans l’accord du locataire dans son logement loué seulement si cela concerne : 
  • Le maintien en état et l’entretien du logement ;
  • Sa mise aux normes ;
  • L’amélioration de sa performance énergétique ;
  • L’amélioration des parties communes ou privatives de l’immeuble.
À noter toutefois que si les travaux durent plus de 21 jours  et empêchent le locataire de vivre normalement dans son appartement, il peut demander une réduction de loyer ou un dédommagement au propriétaire bailleur. En cas de refus, le locataire pourra intenter une action en justice pour obtenir la résiliation du bail ou l’interruption des travaux en cours. 

Propriétaire bailleur : que doit contenir le contrat de location ? 

Tout contrat de location doit être signé, lu et approuvé par les deux parties prenantes, à savoir le propriétaire et le locataire. Ce contrat doit contenir : 

  • L’adresse du bien ;
  • Les coordonnées du propriétaire ou du bailleur et du locataire ;
  • La durée du bail ; 
  • La date de prise d’effet du contrat ;
  • Le descriptif du bien ;
  • L’usage de destination du logement : habitation, professionnelle, etc. ;
  • La liste des meubles si le logement est meublé ;
  • Le montant du loyer avec et sans charges ; 
  • Le montant et la nature des charges ;
  • Le montant du dépôt de garantie ;
  • Les responsabilités de chacun envers le logement ;
  • La copie de l’état des lieux d’entrée ;
  • Le règlement de copropriété si le logement est en copropriété  ;
  • Le dossier de diagnostic technique (DDT) qui comprend le constat de risque d’exposition au plomb, l’état des risques naturels et technologiques et le diagnostic de performance énergétique du logement. 

Quelles sont les garanties et les aides apportées au propriétaire bailleur ? 

L’inquiétude de tout propriétaire bailleur est de faire face à un locataire qui ne paye pas son loyer. Pour pallier ce problème, des garanties et des assurances ont été mises en place. Nous vous les détaillons ci-après.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire bailleur durant la signature du contrat de location. C’est une garantie pour le propriétaire en cas d’absence de règlement de loyers et/ou de dégradation du logement. 

Le dépôt de garantie n’est pas une obligation légale, mais peut être exigé par le propriétaire bailleur. 

Son montant varie selon la nature du bail de location : dans le cadre d’une location meublée, il peut atteindre 2 mois de loyer hors charges ; dans le cadre d’une location vide, le montant maximum est fixé à 1 mois de loyer hors charges. 

La caution

La caution, souvent confondue avec le dépôt de garantie, est une personne physique ou morale se portant garante d’un locataire. En effet, en cas de défaillance financière du locataire, le propriétaire bailleur pourra contacter la caution pour obtenir les sommes dues. 

La caution peut être un parent, un ami, une personne de sa famille, ou une personne morale comme des banques, des entreprises ou des associations. Ce moyen de garantie est généralement utilisé par les jeunes locataires. À noter qu’il existe deux types de cautions : la caution simple et la caution solidaire.

La Garantie Loyers Impayés (GLI)

La Garantie Loyers Impayés (GLI) permet au propriétaire de louer son bien, tout en étant protégé contre toute absence ou retard de paiement du loyer ou des dégâts causés dans le logement par son locataire.

Le fonctionnement de cette garantie est simple : concrètement, le propriétaire bailleur paie un pourcentage du loyer à une compagnie d’assurance. En contrepartie, l'assureur le couvre en cas de défaillance financière du locataire. 

À noter que la Garantie Loyers Impayés (GLI) est une option pour le propriétaire bailleur, il n’est en aucun cas dans l’obligation d’y souscrire. 

Pour souscrire à une Garantie Loyers Impayés, les conditions suivantes doivent être remplies :

  • Le logement est à usage d’habitation et doit constituer l’habitation principale du locataire : cela signifie qu’il doit y résider au moins huit mois dans l’année ;
  • Le locataire doit être solvable et gagner au moins 3 fois le montant du loyer ; 
  • Le locataire doit pouvoir justifier de son contrat travail et de la nature de son embauche (CDI, CDD, travailleur indépendant, etc.) ;
  • Si le locataire est étudiant, il devra fournir un justificatif ainsi qu’un acte de cautionnement d’une personne solvable. 
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Bon à savoir :
Chaque compagnie d’assurance peut ajouter des conditions supplémentaires et est libre de fixer son prix. C’est pourquoi, il est important de comparer les différentes compagnies d’assurances avant de faire votre choix. 

La Garantie VISALE

La garantie VISALE est un dispositif de cautionnement gratuit mis en place par Action Logement. Elle permet au locataire de bénéficier d’un garant fiable et sérieux. 

À noter que la garantie Visale s’adresse aux personnes âgées :

  • De 30 et moins quelle que soit leur situation professionnelle, y compris alternant et étudiant ; 
  • De 31 ans et salarié d’une entreprise du secteur privé avec un salaire mensuel net inférieur ou égal à 1 500€ ou être salarié du secteur privé en mutation professionnelle (CDI en période d’essai, CDD depuis moins de 6 mois, en promesse d’embauche ou en mutation).

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Le logement, quant à lui, doit remplir les conditions suivantes : 

  • Être la résidence principale du locataire ; 
  • Être situé en France ou dans les DROM-COM.

À noter que le logement peut être loué meublé ou vide. 

Si ces conditions sont réunies, alors le locataire peut effectuer les démarches suivantes : 

  • Étape n°1 : Rendez-vous sur le site de VISALE et vérifiez vos conditions d’éligibilité ;
  • Étape n°2 : Créez votre compte, saisissez votre demande et déposez vos justificatifs en ligne sur votre compte ;
  • Étape n°3 : Votre demande est traitée en quelques jours : vous pouvez suivre l’avancée de votre dossier à tout moment sur votre compte Visale  ;
  • Étape n°4 : Si votre demande est acceptée, vous devrez signer électroniquement le dossier.

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Pour pouvoir bénéficier de la garantie VISALE, le montant du loyer charges comprises est fixé à minimum 600 euros et 800€ en Île-de-France et maximum à 1 500€ en Île-de-France et 1 300€ dans le reste de la France. 

Propriétaire bailleur : quels sont les droits et obligations du locataire ?

Conformément à la loi du 6 juillet 1989, voici les obligations du locataire envers son propriétaire :

  • Payer le montant du loyer et des charges selon la périodicité prévue dans le contrat de bail, et ce, pendant toute la durée du contrat ;
  • User paisiblement du bien loué et respecter le règlement de copropriété, le cas échéant, qui s’applique à tous les résidents de l’immeuble ;
  • Assurer l’entretien courant du logement et effectuer les réparations locatives : la liste des réparations locatives est fixée par le décret du 26 août 1987

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Lors de la remise des clés, le locataire doit obligatoirement présenter une assurance habitation couvrant les risques locatifs (incendies, dégâts des eaux, etc.) au propriétaire bailleur !

Propriétaire bailleur : quels sont les différents types de contrat de location ? 

Il existe différents types de contrats de baux. Voici les principaux : 

  • Le contrat de bail d’habitation vide : seul le logement est mis à disposition du locataire ;
  • Le contrat de bail d’habitation meublé : à noter que pour être considéré comme meublé, le logement doit comporter certains équipements obligatoires tels que des literies et couvertures, un four ou four à micro-ondes, un réfrigérateur ou encore des étagères de rangement. La liste complète des meubles et équipements obligatoires a été fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 ;  
  • Le bail étudiant, conclu pour une durée de 9 mois non renouvelables ;
  • Le contrat de bail mixte, qui s’adresse aux locataires souhaitant résider dans le logement et y exercer leur activité professionnelle ;
  • Le bail commercial ;
  • Le bail professionnel, qui concerne principalement les professions libérales ;
  • Le bail saisonnier, qui est conclu uniquement pendant la durée d’activité du locataire ;
  • Le bail emphytéotique, qui est un bail de longue durée, entre 18 et 99 ans ;
  • Le bail de garage, box ou parking.

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