LMNP 2025 : Quel avenir pour les loueurs en meublé ?

Le LMNP : un statut prisé par les propriétaires

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’adresse aux particuliers souhaitant investir dans l’immobilier en louant des biens meublés, que ce soit à usage d’habitation ou touristique. Ce dispositif présente plusieurs atouts majeurs, tant sur le plan fiscal que sur celui de la gestion locative.

Qu’est-ce que le LMNP ?

Le LMNP permet à un particulier d’acheter un bien immobilier (neuf ou ancien) dans le but exclusif de le louer meublé. Il est également possible d’investir dans des résidences de services (résidences étudiantes, seniors, EHPAD, etc.), avec, dans certains cas, une gestion locative déléguée à un spécialiste.

Objectif principal

L’investisseur, en choisissant le statut LMNP, vise à optimiser sa fiscalité tout en générant des revenus complémentaires grâce à la location meublée, qui bénéficie d’une meilleure rentabilité comparée à la location vide.

Conditions d’éligibilité

Pour bénéficier du statut LMNP, plusieurs conditions doivent être respectées :

Nature de l’investisseur et du bien

• Seul un particulier (non inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés pour l’activité de location meublée) peut opter pour le LMNP.
• Le bien doit être destiné exclusivement à la location meublée et ne peut pas être loué vide.

Usage et équipement du logement

Le logement doit être suffisamment équipé pour permettre au locataire d’y vivre avec ses seuls effets personnels. La liste minimale inclut une literie, un réfrigérateur, un four (ou micro-ondes), une table, des sièges, etc.

Plafonds de revenus

Le dispositif impose que les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou ne constituent pas plus de 50 % des revenus globaux du propriétaire. Au-delà, le statut LMNP est automatiquement remplacé par celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

Avantages fiscaux et gestion optimisée

• Choix du régime fiscalLes revenus issus de la location meublée sont à déclarer dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Deux régimes fiscaux sont proposés :
  • Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % (voire 71 % dans certaines zones tendues), simplifiant ainsi la déclaration.
  • Le régime réel simplifié permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.) et de pratiquer l’amortissement du bien, réduisant significativement le revenu imposable.
• L’amortissement du bien
• La possibilité d’amortir le logement (et ses différents composants) permet de prendre en compte la dépréciation annuelle du bien. Cette opération, calculée par composants (exemple : toiture, gros œuvre, aménagements intérieurs), représente un levier puissant pour diminuer l’assiette fiscale, même si le résultat comptable devient déficitaire. En pratique, l’investisseur continue de percevoir ses loyers directement, ce qui simplifie la gestion de trésorerie.

Points complémentaires et alternatives

• Cumul avec d’autres dispositifs
• Le LMNP ne peut pas être cumulé avec le dispositif Pinel, qui concerne uniquement la location nue. En revanche, il est possible d’articuler le LMNP avec le dispositif Censi-Bouvard dans le cadre des résidences de services, avec quelques ajustements notamment sur l’amortissement pendant la phase de réduction d’impôt.
• Flexibilité et rentabilité
• Outre les avantages fiscaux, la location meublée se distingue par une meilleure flexibilité (baux de courte durée, bail saisonnier, bail mobilité) et des loyers souvent supérieurs d’environ 20 % par rapport à la location vide. Cette souplesse permet d’adapter l’offre à la demande locale et de faciliter la récupération du bien en cas de besoin.

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LMNP en 2025 : quels sont les changements à prévoir ?

Plusieurs changements sont à prévoir pour les LMNP en 2025, notamment en ce qui concerne le régime micro-BIC et la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value. Il est important de noter que les mesures prévues par la loi climat et résilience d’août 2021 continueront également de se déployer.

Quels sont les changements à prévoir pour le micro-Bic en 2025 ?

Des changements sont à prévoir en 2025 pour les loueurs de meublés de tourisme relevant du régime micro-BIC. Avec l’entrée en vigueur de la loi Le Meur au 1er janvier 2025, l’imposition des revenus 2024, qui aura lieu au printemps 2025, se fera sur la base des dispositions de l’article 50-0 du code général des impôts dans sa rédaction antérieure à la loi de finances 2024:

• 50% d’abattement et 77 700 € de plafond pour les meublés de tourisme non classés
• 71% d’abattement pour un plafond de 188 700 € pour les meublés de tourisme classés

L’impact fiscal de la loi Le Meur ne s’appliquerait qu’aux revenus perçus en 2025, lesquels seront imposés lors de la déclaration des revenus en 2026. Pour mieux comprendre la différence de traitement fiscal entre les exercices 2024 et 2025, on peut se référer au tableau ci-dessous :

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Ce tableau met en évidence, pour certaines catégories de locations (notamment les meublés de tourisme non classés), l’augmentation du plafond entre les revenus perçus en 2024 et ceux perçus en 2025. Ainsi, l’impact fiscal de la loi Le Meur se traduit par une imposition plus lourde sur les revenus locatifs de 2025.

Toutefois, les loueurs de courte durée relevant du régime micro-BIC pourraient trouver avantageux d’opter pour le régime réel d’imposition afin d’optimiser leur fiscalité, en particulier si leurs frais et charges dépassent l’abattement forfaitaire proposé.

Réintégration des amortissements LMNP dans le calcul de la plus-value

L’amortissement est un mécanisme de déduction fiscale permettant aux LMNP de déduire chaque année une partie de la valeur de leur logement (hors terrain), des travaux ou du mobilier de leur imposition. Jusqu'à présent, les amortissements déduits n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value. Le projet de loi de finances prévoit de réintégrer leur montant dans le calcul de la plus-value en cas de vente du bien.

Cela pourrait entraîner une imposition plus élevée à la revente, car la différence entre le prix d’achat augmenté des amortissements et le prix de vente pourrait être plus importante. Cette plus-value serait soumise à un impôt sur la plus-value (19%) et aux prélèvements sociaux (17,2%).

Autres changements (hors fiscalité)

L’année 2025 verra se poursuivre les mesures prévues par la loi climat et résilience d’août 2021.Depuis deux ans, les loyers des passoires thermiques, soit les logements ayant une note de DPE équivalente à « F » ou « G », sont gelés. À partir du 1er janvier 2025, les logements classés « G » ne peuvent plus être mis en location, imposant la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Ils seront suivis par les logements de la classe « F » en 2028, et par ceux de la classe « E » en 2034, en Métropole.

Pour les locations de courte durée en France métropolitaine, le vote récent de la loi Le Meur soumet également ces dernières au respect des critères de performance énergétique, en laissant 10 ans aux loueurs pour se mettre en conformité. Ainsi, d’ici 2034, l’ensemble des meublés de tourisme, classé ou non, devra afficher une note de DPE “D” ou supérieure.

Fin de la LMNP en 2025, info ou intox ?

Presque chaque année, à l’occasion du vote de la loi de finances, cette idée revient. L’année 2025 n’échappe pas à la règle, en raison des différents textes qui ont concerné l’activité de location meublée en 2024.

Les derniers changements intervenus n’ont touché que l’activité de location meublée de courte durée dont les bailleurs avaient choisi de relever du régime micro-BIC. Le rapport Le Meur, rendu public au début de l’été, ainsi que la proposition de loi n°1176 sont à relativiser.

Je suis loueur en meublé : vais-je garder mon avantage fiscal ?

Pour l’instant, rien n’a changé en matière de fiscalité, sauf pour les loueurs de meublés de tourisme au régime micro-BIC. Les avantages fiscaux du régime réel sont toujours accessibles aux loueurs en meublé, notamment (1) la comptabilisation des frais d'acquisition, travaux et mobilier dans les dépenses d'activité et (2) l'amortissement de la valeur du bien. La réintégration des amortissements ne changera pas les bénéfices intrinsèques du LMNP, et n’impactera aucunement sa rentabilité pendant l’exercice de l’activité. Autrement dit, les loueurs de meublé vont pouvoir continuer à profiter de leurs avantages fiscaux.

L'avis de Stéfano Demari, président de JD2M

Stéfano Demari, Président de JD2M, partage son analyse de la situation :« Ce qu’il faut pour l’instant retenir des débats en cours c’est que toute réforme d’ampleur remettant en cause le statut LMNP n’est pas dans les plans du gouvernement et que la pierre, et tout particulièrement au statut LMNP au régime réel d’imposition reste le meilleur investissement pour l’épargnant français.Cela se comprend aisément. Premièrement car la location meublée répond à un réel besoin de logement de la part de catégories de population, comme les professionnels en mobilité, les jeunes travailleurs, les étudiants, ou encore les EHPAD.

Deuxièmement, parce que d’autres biais existent pour lutter contre la crise du logement, et notamment la voie réglementaire, pour encadrer l’activité de location de courte durée qui, il est nécessaire de le rappeler, est également essentielle pour de nombreuses communes.Seule la question de la réintégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value subsiste aujourd’hui pour les loueurs en meublé au régime réel, mais cette seule mesure n’est pas à même de remettre en cause l’attractivité du régime réel en location meublée, dont nous avons évalué la rentabilité, pour l’année précédente, à 6,4% en moyenne pour nos clients.Il convient donc de se méfier des discours alarmistes qui peuvent surtout pousser les loueurs et futurs investisseurs à faire l’impasse sur un avantage fiscal réel et immédiat, l’amortissement, au seul motif d’une imposition de la plus-value plus importante qui, quant à elle, reste conditionnée à la vente du bien, et peut-être très largement atténuée par la durée de détention du bien.

Je suis certain, que début 2025, quand toute cette agitation autour du LMNP sera passée, et que les épargnants prendront le temps de considérer plus calmement la question du secteur dans lequel ils souhaitent investir, loin de l’agitation et de l’emballement médiatique inhérent à chaque loi de finances, la location meublée leur apparaitra toujours comme une solution privilégiée, à la fois plus rentable que l’assurance vie, plus sure que l’investissement en bourse, et plus avantageuse fiscalement et juridiquement que la location nue. »

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Pourquoi investir en LMNP en 2025 reste une bonne idée ?

Malgré les discussions autour de l’activité de LMNP en 2025, cette solution d’investissement se démarque clairement du fait de son attractivité, notamment au régime réel d’imposition, pour lequel les loueurs qui relèvent du régime micro-BIC peuvent choisir d’opter en cas de changement de leurs seuils et abattements. Cela ne changera pas même si la mesure concernant la réintégration des amortissements venait à être adoptée pour la loi de finances 2025.

Réintégration des amortissements : quelles conséquences sur la revente ?

Par principe, si le montant des amortissements déduits fiscalement pendant la durée de l’activité de LMNP est ajouté à celui de la plus-value, la conséquence sera une imposition plus importante pour le loueur au moment de vendre le bien. Toutefois, cette hausse de l’imposition ne sera pas automatique, et de nombreux loueurs pourraient ne jamais ressentir les effets de cette mesure.

D’une part, grâce au système des abattements légaux, qui viennent diminuer le montant de la plus-value imposable au fil des années, et permettent ainsi aux LMNP d’être totalement exonérés de l’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans de détention du bien, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. De nombreux loueurs conservent le bien pendant une durée importante, ce qui implique que l’impact de cette réforme diminuerait au fil du temps.

D’autre part, parce que dans la grande majorité des cas, un bien LMNP n’est pas vendu et finit par retourner après quelques années dans le patrimoine privé de son propriétaire, avant d’être transmis par donation ou succession. Or, le système de la plus-value ne s’applique que dans les cas de cession à titre onéreuse, soit la vente, ce qui fait que tout bien transmis par donation ou succession ne sera pas concerné par cette mesure.

De plus, il convient de prendre en compte la temporalité dans les éventuelles conséquences de cette mesure. En effet, l’amortissement constitue un avantage fiscal direct, dont le loueur peut profiter pendant son activité de LMNP au régime réel, avec ce montant le propriétaire peut faire des placements, acheter un nouveau bien, etc. À l’inverse, la question de la plus-value ne se posera qu’en cas de vente. Dans une logique d’investissement, il vaut donc mieux savoir profiter d’un avantage existant, alors que le revers de la médaille reste, pour l’heure, hypothétique et soumis à plusieurs conditions.

La location meublée restera-t-elle un bon placement ?

Au regard des derniers éléments, la location meublée reste une bonne solution d’investissement en 2025. Elle constitue, depuis de nombreuses années, une solution d’investissement privilégiée, en raison de ses avantages fiscaux, mais pas seulement. En effet, la souplesse juridique de la location meublée rend également cette activité bien plus attractive que la location nue pour de nombreux propriétaires.

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La SCI comme alternative à la location meublée en LMNP

La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) pour exercer une activité de location meublée peut paraître séduisante dans certains cas, mais elle comporte plusieurs inconvénients majeurs qui la rendent moins adaptée pour la majorité des loueurs en meublé.

Principaux inconvénients de la SCI pour la location meublée

• Taxation défavorable
  • La SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ce qui peut entraîner une imposition globale plus élevée.
  • En cas de distribution des dividendes, une double taxation s’applique (IS puis imposition des dividendes).
• Récupération de trésorerie complexe
  • En LMNP, les loyers sont directement perçus sur le compte personnel, même en cas de résultat fiscal déficitaire, ce qui n’est pas le cas en SCI où il faut générer des bénéfices pour pouvoir récupérer des dividendes.
  • Les amortissements en SCI créent souvent un résultat comptable négatif, empêchant le versement de dividendes malgré une trésorerie positive.
• Absence d’abattement sur la plus-value
  • Contrairement au LMNP, la SCI ne bénéficie pas des abattements pour durée de détention lors de la revente.
  • Le retrait d’actif (arrêt de l’activité sans vente) est simple et non taxable en LMNP, mais plus contraignant en SCI.
• Complexité juridique et coûts élevés
  • La gestion d’une SCI est plus lourde du point de vue juridique et comptable (rédaction des statuts, frais de gestion, etc.).
  • La constitution d’une SCI requiert également l’association d’au moins deux exploitants, ce qui peut limiter la flexibilité de gestion.
  • L’usage personnel du bien devient plus compliqué, notamment pour les résidences secondaires.

Tableau comparatif : SCI vs LMNP

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La location nue comme alternative au LMNP

Face aux évolutions du marché, certains bailleurs envisagent de passer de la location meublée à la location nue. Cependant, ce changement présente également plusieurs limites, en particulier en termes de rentabilité et de flexibilité.

Avantages de la location meublée par rapport à la location nue

• Rentabilité supérieure
  • Les loyers en location meublée sont en moyenne environ 20 % plus élevés que ceux perçus en location nue.
  • La flexibilité des baux (souvent d’un an, avec possibilité de bail saisonnier, mobilité ou étudiant) permet d’adapter l’offre à la demande locale.
• Souplesse juridique et gestion facilitée
  • En LMNP, il est plus facile de récupérer son bien par rapport à la location nue, où un bail de 3 ans est imposé.
  • La flexibilité permet aux bailleurs d’adapter leur stratégie en fonction de projets personnels ou des évolutions du marché.
• Fiscalité attractive
  • Avec le régime réel, il est possible de déduire les frais de notaire et d’amortir la valeur du bien, permettant parfois de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années.
  • Ces avantages fiscaux ne sont pas accessibles en location nue.

Tableau comparatif : Location meublée vs Location nue

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Considérations complémentaires

• Impact des évolutions réglementaires
  • Bien que certains changements soient envisagés pour le LMNP, ils ne remettent pas en cause l’avantage actuel de la location meublée par rapport à la location nue.
  • Opter pour la location nue aujourd’hui pour parer à des changements potentiels sur le long terme peut être moins rentable dès maintenant, d’autant que la transition reste toujours envisageable ultérieurement.

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En somme, que vous exerciez actuellement une activité de LMNP, ou que vous prévoyiez de commencer une activité de LMNP en 2025, les mesures prévues pour l’année à venir ne sont pas de nature à remettre en cause vos projets ou la rentabilité de votre investissement. L’activité de location meublée a encore de beaux jours devant elle, particulièrement au régime réel.

Il est important de ne pas réduire la location meublée à sa seule dimension fiscale. D'autres éléments sont à prendre en compte avant de passer du meublé au nu, ou inversement. La souplesse juridique de la location meublée est un avantage important, cité par de nombreux bailleurs comme une motivation principale.

Malgré les changements fiscaux potentiels, la location meublée reste une option d'investissement attrayante en 2025. Les avantages fiscaux, bien que possiblement réduits, demeurent significatifs, notamment grâce au régime réel. De plus, la flexibilité de la location meublée continue d'en faire un choix judicieux pour de nombreux propriétaires.