L'assurance dommage-ouvrage

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Définition de l’assurance dommage-ouvrage

Qu’est-ce que la garantie dommage-ouvrage ?

L'assurance dommage-ouvrage est une garantie de 10 ans portant sur le bon fonctionnement du bâtiment. En parallèle de la garantie décennale, elle est souscrite par les particuliers ou la copropriété en cas de travaux importants.

Régie par la loi Spinetta du 4 janvier 1978, elle permet d’être indemnisé plus vite en cas de dommages empêchant d’utiliser le bâtiment. Elle entre en vigueur à la réception des travaux et s’applique pendant une durée de 10 ans.

Bon à savoir :

Lorsque des travaux sont concernés par la garantie dommage-ouvrage, ils font l'objet d'une visite de réception de travaux. La réception marque normalement la fin du chantier, mais peut donner lieu à des réserves que l'entreprise de travaux devra réparer. On procèdera ensuite à une visite de "levée des réserves". La garantie dommage-ouvrage entre en action dès la visite de réception de travaux.

Pourquoi la garantie dommage-ouvrage permet-elle d’être indemnisé plus vite ?

La garantie décennale, qui porte aussi sur les dommages importants, peut retarder l’indemnisation au-delà d’un délai acceptable pour les habitants - qui veulent lancer les travaux de réparation au plus vite. En effet, il faut auparavant déterminer si la responsabilité vient du constructeur, d’une force majeure, de la victime ou d’un tiers.

Pour éviter d’attendre indéfiniment un remboursement, l’assurance dommage-ouvrage est obligatoire sur les travaux impactant le bâtiment. Activable dès qu’un sinistre est constaté, elle permet d’être indemnisé dans un délai de 1 à 4 mois, sans attendre les résultats de la recherche de responsabilité.

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Que couvre l’assurance dommage-ouvrage ?

Une garantie dommage-ouvrage couvre les dommages, vices et malfaçons de « nature décennale ». Pour rappel, il s'agit des malfaçons couvertes par la garantie décennale. Les dommages couverts ont en commun de :

• Compromettre la solidité du bâtiment ;
• Le rendre impropre à sa destination ;
• Ou d’altérer profondément son comportement (isolation, couverture…).

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Exemples de dommages couverts par la garantie dommage-ouvrage

Ci-dessous, voici une liste de malfaçons et dommages qui peuvent, selon les cas, acquérir une qualification de « nature décennale » (liste non exhaustive) :

• Fissures importantes ;
• Affaissement de plancher ;
• Effondrement de toiture ;
• Infiltration d’eau par façade ou toiture ;
• Défaut d’isolation thermique des murs ;
• Rupture de canalisations ;
• Panne de chauffage central ;
• Installation électrique défectueuse ;
• Etc.

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Est-ce que la garantie dommage-ouvrage est obligatoire ?

Oui, dans tous les cas où elle s’applique, l’assurance dommage-ouvrage est obligatoire.

Son champ d’application concerne les travaux de construction, d’extension, de rénovation ou d’amélioration, y compris sur les parties privatives ou les parties communes d'une copropriété. Il s’agit de tous les travaux qui impactent la structure du bâtiment, et en particulier :

• Sa viabilité ;
• Son ossature ;
• Ses fondations ;
• Son clos ;
• Son couvert.

Ceci inclut le gros œuvre, une partie du second œuvre et les travaux sur les équipements dès lors que ceux-ci sont indissociables de l’ossature du bâti.

Sont exemptés d’assurance dommage-ouvrage tous les travaux simples ou de bricolage, les travaux d'entretien, les améliorations esthétiques de surface (dont les ravalements de façade simples) et les travaux sur des équipements non-solidaires du bâtiment (comme certains équipements de production d'eau chaude, de chauffage, de refroidissement, de ventilation, etc.).

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Exemples de travaux qui rendent obligatoire une assurance dommage-ouvrage

Ci-dessous, voici une liste non exhaustive de travaux donnant lieu à l’obligation de garantie dommage-ouvrage :

• Ravalement incluant une réfection en profondeur de la façade ;
• Travaux de rénovation énergétique ;
• Travaux sur la structure de la toiture ;
• Travaux sur les fondations ;
• Travaux sur les canalisations encastrées ;
• Travaux de menuiserie sur une charpente ;
• Travaux d’électricité susceptibles d’affecter la solidité des murs porteurs ;
• Travaux sur les planchers ;
• Travaux sur la porte d’entrée ;
• Etc.

Bon à savoir :

Matera propose aux syndics coopératifs et bénévoles ses experts en travaux. Ils vous permettront de savoir si l’assurance dommage-ouvrage est nécessaire dans le cas particulier de vos travaux de rénovation.

L’assurance dommage-ouvrage oblige-t-elle à désigner un maitre d’œuvre ?

C’est un problème qui concerne aussi bien les particuliers que les syndics traditionnels, coopératifs ou bénévoles : il arrive de rencontrer des difficultés à souscrire une garantie dommage-ouvrage sans maître d’œuvre pour superviser les travaux.

Si un assureur exige le recours à un maître d’œuvre, sachez que ce critère n’est en aucun cas inclus dans la loi. La présence d’un maître d’œuvre fait partie des conditions contractuelles de beaucoup d’assureurs dommage-ouvrage. La présence d’un architecte est, il est vrai, un gage de qualité des travaux. En particulier, son assistance lors de la réception des travaux permet de détecter des réserves et d’éviter, à terme, de faire fonctionner la garantie dommage-ouvrage.

Dans le cas où un syndic de copropriété ou un particulier ne souhaite pas faire appel à un maître d’œuvre, il peut rencontrer plusieurs écueils :

• L’assureur refuse d’assurer ;
• L’assureur propose des primes d’assurance plus élevées en cas d’absence de maître d’œuvre.

Si un syndic éprouve des difficultés à souscrire une assurance dommage-ouvrage sans maître d’œuvre, il peut saisir le Bureau Central de Tarification (BCT). Pour cela, il doit d'abord émettre une demande de garantie dommage-ouvrage auprès d'un assureur puis enregistrer un refus de ce dernier. Il peut alors saisir le BCT pour obtenir une assurance sans maître d'oeuvre.

Bon à savoir :

Le Bureau Central de Tarification est une autorité administrative indépendante qui a le pouvoir d’obliger les assureurs à vous garantir à des conditions équitables, c'est-à-dire avec des primes estimées conformes au marché des assurances.

Comment saisir le BCT pour obtenir une assurance dommage-ouvrage sans maître d’oeuvre ?

La saisie du BCT doit s’effectuer dans les 15 jours calendaires suivant un refus de l'assureur après une demande d'assurance de votre part.

Bon à savoir :

Un refus implicite a la même valeur qu'un refus par écrit. En l’absence de courrier de refus, on considère qu’il y a refus implicite dès lors que vous êtes sans réponse au bout de 45 jours.

Dans ces 15 jours, vous devez envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au Bureau Central de Tarification, avec notamment les documents suivants :

• Demande d’assurance dommage-ouvrage et son accusé de réception postale par l’assureur ;
• Questionnaire du BCT ;
• Lettre de refus.

Bon à savoir :

Pour savoir en détail comment saisir le BCT, vous pouvez consulter la procédure complète à cette adresse.

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Qui doit souscrire/payer l’assurance dommage-ouvrage ?

Selon la loi Spinetta, c’est au maître d’ouvrage de souscrire et de régler la prime d’assurance dommage-ouvrage.

Bon à savoir :

Le maître d’ouvrage est la personne qui commande les travaux, qu’elle soit physique ou morale. Il peut s’agir d’un particulier, d’un syndic, ou d’un promoteur immobilier en cas de construction neuve.

Dans le cas des copropriétés, si les travaux portent sur les parties communes, c'est le syndic de copropriété qui est le maître d’ouvrage. C’est donc à lui que revient la responsabilité de souscrire une assurance dommage-ouvrage. Dans le cas contraire, il se met en faute vis-à-vis du syndicat de copropriétaires et engage sa responsabilité civile.

Bon à savoir :

Si vous faites appel à un syndic professionnel, ce type de faute de gestion peut tout à fait être un motif légitime et sérieux de révocation de syndic.

Peut-on souscrire l'assurance dommage-ouvrage après les travaux ?

Non, une assurance dommage-ouvrage doit toujours être souscrite avant le démarrage des travaux.

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Tarifs : combien coûte une assurance dommage-ouvrage ?

Le prix d’une garantie dommage-ouvrage est un levier important d’économies. La prime d’assurance est très variable. Elle dépend notamment des facteurs suivants :

• Le coût total des travaux ;
• Le niveau de qualification du ou des entrepreneurs ;
• La présence d’une maîtrise d’œuvre pour superviser les travaux ;
• Les éventuelles garanties complémentaires souscrites.

Bon à savoir :

Certaines garanties complémentaires peuvent être proposées par les assureurs. Elles peuvent inclure une garantie contre les préjudice immatériels, pour être dédommagé suite à l'impossibilité d'occuper le logement, une garantie sur les équipements ménagers ou domestiques, ou encore une garantie aux existants pour les parties anciennes non affectées par les travaux.

Pour obtenir une garantie au meilleur tarif, il est conseillé de comparer les prix pratiqués par plusieurs assureurs dommage-ouvrage, dont les plus répandus : Axa, Maif, Maaf, Macif, GMF, etc. Il est maintenant très facile d’obtenir plusieurs devis d’assurance dommage-ouvrage en ligne, via un comparateur, ou via des courtiers en assurance.

De façon générale, le prix d’une assurance dommage-ouvrage peut atteindre de 5% à 7% du budget TTC pour les travaux les moins coûteux. Plus le budget total augmente, plus le pourcentage descend : il faut compter environ de 1% à 3% du prix total TTC pour les constructions neuves au-delà de 150.000€.

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Comment faire marcher l’assurance dommage-ouvrage ?

La garantie dommage-ouvrage s’applique à l’intérieur du cadre légal du code des assurances conformément aux articles L242-1 et L242-2. Une fois qu’un sinistre a été constaté, l’assuré dispose de 5 jours pour le signaler à son assureur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Celui-ci dispose alors de 60 jours pour signifier la prise en charge du sinistre, et de 90 jours à compter du signalement pour proposer une indemnisation. Si l’offre d’indemnisation est acceptée par l’assuré, l’assureur dispose de 15 jours pour la verser.

En cas de non-respect de ces délais, ou si l’offre est jugée insuffisante par l’assuré, ce dernier est en droit d’engager les dépenses pour les travaux de réparation après en avoir informé l’assureur par courrier recommandé avec accusé de réception. L’indemnité de l’assureur sera alors majorée d’un intérêt égal au double du taux de l’intérêt légal.

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