Qu’est-ce que la levée des réserves en VEFA ?

Copropriété neuve : qu’est-ce que la livraison des parties communes ?

Si vous achetez un appartement sur plan dans un programme neuf, alors vous allez devoir en prendre livraison. Cela signifie qu’une fois l’acte de vente signé, le promoteur va construire les parties privatives et communes de la future copropriété dans laquelle vous allez vivre.

Une fois que les travaux seront terminés, le promoteur organisera la livraison des parties privatives et des parties communes.

Généralement, en tant que futur copropriétaire, on a tendance à se concentrer sur la livraison de son logement individuel et à délaisser l’état des parties communes. Pourtant, la livraison des parties communes est une étape cruciale dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier en VEFA. En effet, il s’agit d’une obligation légale. Par ailleurs, la livraison des parties communes et privatives sera matérialisée par un procès-verbal qui a pour vocation de garder une trace écrite de l’état dans lequel les propriétaires ont pris possession de leur bien et des parties communes de l’immeuble.

La livraison des parties communes se fait généralement entre le promoteur et les copropriétaires. Toutefois, dans certains cas, le promoteur convoque uniquement le syndic de copropriété qu’il a nommé avant la première assemblée générale. C’est le syndic provisoire. Cette situation n’est pas idéale car il peut y avoir des conflits d’intérêts entre ces deux parties et la livraison des parties communes risque d’être mal faite.

C’est pourquoi, en tant qu’acquéreur et copropriétaire, nous vous recommandons de participer à la livraison des parties communes et de vérifier les éléments essentiels : boîtes aux lettres, interphone, digicode, escaliers, VMC, portes de garage, etc.

Bon à savoir :

N’oubliez pas de contrôler également les parties communes qui traversent les différents appartements individuels comme les conduits d’évacuation par exemple !

‍‍

Comment bien préparer la livraison des parties communes et la levée des réserves ?

Il est important de bien préparer le rendez-vous de livraison des parties communes fixé par le promoteur. En effet, un rendez-vous réussi permettra une mise en copropriété rapide et efficace.

Ainsi, nous vous recommandons de lire en amont du rendez-vous tous les documents que vous avez en votre possession :

• Les éléments du programme neuf présentés dans les brochures et autres publicités ;
• Les documents signés et toutes les annexes de la promesse et de l’acte de vente ;
• Le calendrier des travaux ;
• Le plan de recollement ;
• Toutes les informations que vous pouvez obtenir sur le promoteur : sa réactivité, sa relation avec le syndic provisoire et les autres copropriétaires, etc. ;
• Si vous avez déjà relevé des dysfonctionnements, vous pouvez commencer à les pré-lister pour gagner du temps.

Bon à savoir :

Nous vous conseillons d’organiser une pré-visite avec d’autres copropriétaires du programme neuf en amont de la livraison des parties communes et en l’absence du promoteur pour pré-lister des réserves.

Le jour de la livraison des parties communes, n’oubliez pas de tout passer en revue. Voici une liste exhaustive des points à vérifier :

• Les façades ;
• Les balcons ;
• Les fenêtres ;
• Le hall d’entrée ;
• La cage d’escalier ;
• Les batteries des boîtes aux lettres ;
• Les ascenseurs ;
• L’éclairage et l’électricité ;
• La chaufferie ;
• Les parkings ;
• Les locaux à poubelles ;
• Les aires de jeux et autres espaces verts ;
• Les allées et coursives ;
• Les contrôles d’accès ;
• La VMC ;
• La toiture ;
• Le matériel de sécurité incendie.

Généralement, le rendez-vous de livraison des parties communes a lieu après la première assemblée générale. Il est donc possible qu’un conseil syndical ait été nommé par l’assemblée générale. Si tel est le cas, il est recommandé que le conseil syndical participe à ce rendez-vous. Il peut se faire assister par un expert.

Procès-verbal de livraison et levée des réserves

Comme dit précédemment, lors de la livraison des parties communes, sera établi un procès-verbal. Il est important que ce document soit correctement rempli car c’est lui qui servira de preuve en cas de litiges.

Le procès-verbal de livraison doit contenir les mentions suivantes :

• La date de réception de l’ouvrage entre le promoteur et les entreprises de bâtiment ;
• La date du rendez-vous de livraison ;
• L’identité des personnes présentes et leur qualité ;
• La liste des défauts constatée et leur localisation précise : la localisation pourra être décrite ou située sur un plan ;
• Les non-conformités au contrat de vente et au descriptif des travaux ;
• Les non-conformités à l’information et à la publicité effectuée ;
• Tout défaut de construction ou de finition apparent.

Bon à savoir :

Il est conseillé d’annexer des photos au procès-verbal de livraison pour avoir plus de preuves tangibles.

Ces défauts et non-conformités sont appelés réserves. Il existe différents types de réserves : vices apparents, vices cachés, défauts de construction, non-conformité, prestations non réalisées, etc. Nous vous recommandons de noter tout ce qu’il est possible de noter sur le procès-verbal de livraison. Il est important qu’il soit le plus exhaustif possible pour être sûr de ne rien oublier.

Attention !

Les défauts apparents notifiés plus d’un mois après la livraison, dus aux emménagements ou ceux dus à la mauvaise utilisation des équipements ne seront pas acceptés par le promoteur et ne pourront pas déclencher les garanties légales de construction. Nous attirons donc votre attention, notamment sur les emménagements où tous les copropriétaires devront être très soigneux et précautionneux.

Une fois le procès-verbal terminé, c’est le syndic qui le conserve ainsi que tous les autres documents remis par le constructeur.

‍

‍

Comment effectuer le suivi et les levées des réserves ?

Selon l'article 1642-1, une fois la réception et la livraison des parties communes effectuées, vous pouvez continuer de lever des réserves pendant l’année qui suit la réception. La levée des réserves doit être effectuée en présence du promoteur, du syndic et du conseil syndical.

Vous pouvez soit lever les réserves lors d’un unique rendez-vous soit en organiser plusieurs. Cela dépend notamment du nombre de réserves à lever. Lors du rendez-vous, reprenez le procès-verbal de livraison et pour chaque réserve, précisez quelle entreprise était en charge de la reprendre.

Lors du rendez-vous, les entreprises prestataires doivent être présentes. À l’issue de celui-ci, un constat de levée des réserves devra être établi par écrit et signé. Le constat doit notamment préciser si la réserve a été reprise totalement ou en partie.

Au bout de la première année, deux cas de figure peuvent se présenter à vous :

• Soit toutes les réserves ont été levées : dans ce cas, la réception de l’immeuble est terminée ;
• Soit les réserves ne sont pas toutes levées avant la fin de l’année de garantie de parfait achèvement : dans ce cas, les copropriétaires ou le syndic ne peuvent plus contraindre les entreprises à reprendre les réserves. C’est pourquoi, il est nécessaire d’agir avant. Pour ce faire, il faut agir en justice pour interrompre les délais de garantie légaux avant la fin de la première année.

Attention !

La fin de la première année est calculée en fonction de la réception des travaux et non de la livraison.

Levée des réserves : comment intenter une procédure pour interrompre les délais de garantie légaux ?

Comme dit précédemment, pour interrompre les délais légaux, il faut le faire avant la fin de la première année après la livraison des parties communes. Seul le syndicat des copropriétaires peut intenter une procédure. Les copropriétaires qui saisiront la justice seuls seront déboutés de leur demande.

Nous vous recommandons de consulter un avocat spécialisé en droit de la construction pour avoir un avis d’expert et se faire conseiller sur la procédure. Vous avez le choix d’assister seul à ce rendez-vous ou en compagnie du syndic de copropriété.

Puis, le syndic devra convoquer une assemblée générale et ajouter à l’ordre du jour une résolution autorisant l’action judiciaire aux fins d’obtenir la levée des réserves. C’est l’avocat qui rédigera la résolution. Il convient d’être très exhaustif pour que tous les intervenants soient mis en cause.

Souvent, le simple fait d’engager une procédure suffit pour que les parties prenantes reprennent les malfaçons. Si ce n’est pas le cas, la procédure judiciaire se poursuit. Malheureusement, ce type de procédure judiciaire est souvent long mais, à terme, vous obtiendrez soit la reprise des malfaçons, soit des dommages et intérêts en réparation des préjudices subis.

‍

Les différentes garanties de construction à connaître

Voici les différentes garanties de construction à connaître et les délais légaux associés :

• La garantie de parfait achèvement : elle s’applique dans un délai d’un an après la réception des travaux. Cette garantie couvre tous les désordres signalés, soit sur le procès-verbal de réception ou de livraison, soit par lettre recommandée ou pli d’huissier ;
• La garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement : elle couvre les désordres sur des équipements hors gros œuvres tels que les volets roulants, la chaudière, etc. Cette garantie s’applique dans un délai de deux ans après la réception des travaux ;
• La garantie décennale : au cours des dix ans après la réception des travaux, l’assurance dommages-ouvrage s’applique. Elle prend en charge tous les travaux de réparation des dommages de nature décennale et prend effet dès l’expiration de la garantie de parfait achèvement ou après la réception si l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations.