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Le choix du locataire est une décision qui peut avoir des répercussions majeures sur la rentabilité et la gestion de votre bien. Un examen approfondi et méthodique du dossier de location est donc indispensable pour les propriétaires et les professionnels de l'immobilier. La présentation de faux documents par les candidats locataires n’étant pas rare, la vérification des documents doit être très minutieuse pour éviter les risques d'impayés de loyer. Dans cet article, nous vous donnons des conseils juridiques et pratiques afin de vous aider à prendre la meilleure décision possible.
Bien louer son logement : l'importance de l'examen du dossier de location
Sélectionner un locataire fiable et solvable
La sélection d'un locataire fiable et responsable est essentielle pour éviter les problèmes tels que :
- Les retards de paiement et les loyers impayés,
- Les dégradations du logement,
- Les conflits locatifs.
Le dossier de location vous permet d’avoir une vue d'ensemble sur la situation financière et personnelle du candidat. Il vous sert à évaluer sa capacité à respecter les termes du bail. Ce processus de vérification contribue à sécuriser votre investissement immobilier en réduisant les risques locatifs.
Déceler la falsification des documents
Dans un contexte où la concurrence sur le marché locatif s'intensifie et où les critères de sélection des bailleurs durcissent en continu, un nombre croissant de candidats à la location se voient contraints de falsifier certains documents de leur dossier pour augmenter leurs chances d'obtenir un logement.
La falsification de documents dans le cadre de la location est de plus en plus répandue. Cette tendance, particulièrement marquée dans les grandes villes et surtout à Paris, s'est nettement accentuée ces dernières années. On estime que 25 à 30 % des dossiers en région parisienne sont concernés par cette pratique. Dans ce contexte, le défi pour les propriétaires réside dans leur capacité à vérifier l'authenticité et la fiabilité des documents présentés par les locataires potentiels.
Se faire indemniser en cas de loyers impayés par une assurance
L'examen attentif des documents fournis est également vital pour être certain que vos assurances (Assurance Propriétaire Non Occupant, Garantie Loyers Impayés) vous couvrent en cas de problèmes locatifs. Les assurances offrant des garanties contre les loyers impayés ont différentes approches face aux documents falsifiés par les locataires. En cas de défaut de paiement, certaines d'entre elles examineront minutieusement le dossier à la recherche d'erreurs commises non pas par le locataire, mais par le bailleur lors de son examen du dossier.
Dans le cas où un document manifestement falsifié serait découvert, elles pourraient décider de ne pas appliquer la couverture d'assurance. Toutefois, il est généralement reconnu que les faux documents difficiles à identifier ne sauraient pénaliser le propriétaire, qui resterait éligible à l'indemnisation.
Examen d’un dossier de location : les documents à demander et ceux interdits
Les documents clés à examiner dans un dossier de location
Pour vous permettre d’évaluer efficacement la solvabilité et la fiabilité d'un candidat, le dossier de location doit comprendre plusieurs documents essentiels :
- Justificatifs d'identité : Une pièce d'identité officielle (carte d'identité, passeport) pour vérifier l'identité du candidat.
- Justificatifs de revenus : Les bulletins de salaire des trois derniers mois, le dernier avis d'imposition, ou d'autres documents attestant de revenus stables et réguliers (justificatifs de versements d'indemnités de retraite, de pensions, de prestations sociales et familiales ou encore de bourses d'études). Vous pouvez même demander des documents très précis, comme ceux relatifs aux revenus fonciers et aux revenus de capitaux mobiliers.
- Justificatif de domicile actuel : Une facture récente pour prouver le lieu de résidence actuel ou une attestation sur l’honneur d’hébergement.
- Preuve de stabilité professionnelle : Un contrat de travail ou une attestation de l'employeur pour confirmer la situation professionnelle.
- Si le candidat est étudiant : Un justificatif du statut d'étudiant (carte étudiante, certificat de scolarité) et les documents clés cités dans cette partie pour ses garants (généralement, les parents).
- Quittances de loyers : Les 3 dernières quittances de loyer de son ancien logement, si applicable, pour vérifier le sérieux du candidat en tant que locataire.
Les documents interdits par la loi
Certains documents ne doivent pas être demandés, sous peine de poursuites pénales. Cela comprend notamment :
- La carte vitale ;
- Le relevé de compte bancaire (RIB) ;
- Une attestation confirmant l'absence de crédit en cours ou attestant de la bonne tenue du compte bancaire ;
- Des informations issues du fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ;
- Un dossier médical personnel ;
- Un extrait de casier judiciaire ;
- Un contrat de mariage ou un certificat de concubinage ;
- Un jugement de divorce, sauf la partie suivant le paragraphe « Par ces motifs ».
Toute information liée à la santé, la vie privée, ou la gestion financière du candidat ne doivent pas être sollicités dans le cadre de l'étude de son dossier.
Il est également interdit de demander un chèque de réservation pour le logement ou une attestation de l'ancien bailleur confirmant que le locataire est à jour de ses paiements si celui-ci est en mesure de présenter ses trois dernières quittances de loyer.
Faites attention, car la demande de documents non autorisés peut vous exposer à des sanctions pénales, comme des amendes administratives pouvant atteindre :
- Jusqu'à 3 000 € pour les individus ;
- Jusqu’à 15 000 € pour les entités juridiques comme les agences immobilières.
Ces amendes sont ajustées en fonction de la gravité de l'infraction.
5 conseils pour analyser un dossier de location
Lors de la vérification des documents, il est conseillé de :
- Établir des critères objectifs et non discriminatoires, basés sur la capacité financière du candidat à assumer le loyer et les charges associées. En effet, choisir un locataire sur la base d’un critère discriminant (par exemple, l'origine, la situation familiale, les convictions personnelles, etc.) cité à l'article 225-1 du Code pénal est interdit (article 1 de la loi 6 juillet 1989).
- Analyser les justificatifs de revenus pour vous assurer que le locataire potentiel dispose de revenus suffisants et stables, garantissant sa capacité à payer le loyer. Vous pouvez utiliser des outils de vérification. Pour les avis d'imposition et les fiches de paie, des plateformes officielles et des annuaires en ligne permettent de confirmer l'exactitude des documents.
- Vérifier la cohérence des données en faisant correspondre les informations fournies sur les bulletins de salaire avec celles de l'avis d'imposition.
- S’entretenir directement ou par téléphone avec le candidat peut révéler des informations précieuses sur ses habitudes de vie et ses attentes concernant le logement.
- Être attentif à la réactivité et l'organisation du candidat pouvant révéler le sérieux et la fiabilité du locataire potentiel (ou l’inverse). Son attitude, sa réactivité à fournir les documents demandés, et sa capacité à répondre précisément à vos questions sont autant d’indices qui, combinés à l'analyse rigoureuse du dossier, vous aideront à faire le bon choix.
Confier la vérification du dossier de location à un professionnel
Pour les propriétaires désireux de garantir la fiabilité de leur futur locataire sans se lancer dans des vérifications complexes, deux principales alternatives sont possibles :
- Engager une agence immobilière spécialisée dans la gestion locative, qui utilise des logiciels ou des technologies avancées pour effectuer systématiquement les vérifications nécessaires sur les dossiers de location.
- Confier cette responsabilité à des entreprises spécialisées dans la vérification de dossiers locatifs, qui emploient des méthodes avancées pour certifier la véracité des documents fournis.
