Droit du locataire en cas de gros travaux : le guide

Gros travaux : définition

Les "gros travaux" dans un logement désignent généralement les travaux de rénovation ou de réparation qui sont importants, souvent coûteux et qui peuvent affecter la structure du bâtiment ou le confort du logement. Ces travaux vont généralement au-delà de l'entretien courant et des petites réparations.

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Voici quelques exemples de gros travaux :

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• Travaux structurels : ce sont les travaux qui touchent à la structure du bâtiment, comme la réparation ou le remplacement des fondations, des murs porteurs, des planchers, du toit ou des escaliers.
• Rénovation majeure : par exemple, la rénovation complète de la cuisine ou de la salle de bain, le remplacement de tous les revêtements de sol, ou la modification de la disposition des pièces.
• Amélioration de l'efficacité énergétique : cela peut comprendre le remplacement de toutes les fenêtres et portes pour améliorer l'isolation, l'installation d'un nouveau système de chauffage ou de climatisation plus efficace, ou l'isolation complète du logement.
• Travaux liés à la sécurité : par exemple, le remplacement complet de l'installation électrique pour se conformer aux normes de sécurité actuelles ou l'installation d'un système de sécurité incendie.

Qui doit payer les gros travaux ?

Le financement des gros travaux

Il faut déterminer ce qui a causé la nécessité de réaliser de gros travaux afin de savoir qui doit financer les travaux d’un logement en location : 

• Les travaux importants relèvent en principe du propriétaire-bailleur. C’est à lui de payer les gros travaux de réparation liés à la vétusté du logement ou encore les travaux de rénovation énergétique, désormais obligatoires pour les passoires thermiques. 
• Le locataire doit quant à lui assurer les petites réparations du quotidien et un entretien régulier pour prévenir l'usure prématurée du logement. Mais, si des travaux de grande envergure sont nécessaires à cause du locataire qui a manqué à son obligation d'entretenir correctement le logement, alors le financement des travaux sera à sa charge. 

Le financement des gros travaux de rénovation énergétique

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience en juillet 2021, les propriétaires doivent mettre aux normes leurs logements énergivores (par exemple, classés E ou F). Pour mieux isoler le logement et limiter la consommation d’énergie, ils peuvent, par exemple : 

• Mettre du double vitrage, 
• Améliorer le système de chauffage,
• Ou encore refaire l’isolation des murs et de la toiture. 

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Des aides publiques ont été mises en place pour aider les propriétaires-bailleurs à financer ces travaux. 

Bon à savoir :

Pour des travaux de rénovation énergétique plus efficaces, nous vous recommandons d’effectuer des travaux au niveau de la copropriété. Matera met à disposition des copropriétaires des experts pour les accompagner dans la réalisation de leur projet de rénovation énergétique globale, de l’analyse des besoins au suivi du projet. Cela permet de rationaliser les coûts par économie d’échelle et de faire baisser les charges de copropriété (notamment, la facture d’électricité ou de gaz…).

Quels sont les principaux droits du locataire en cas de gros travaux ? 

Le locataire dispose de plusieurs droits lorsqu’il doit supporter la réalisation de gros travaux pendant qu’il habite le logement. Ces droits sont encadrés par la loi pour assurer un équilibre entre les droits du locataire et les obligations du propriétaire. 

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Voici les droits principaux que les locataires peuvent revendiquer : 

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• Droit à l'information : le locataire doit être informé en avance des travaux envisagés. Cette information doit comprendre la nature des travaux, la durée estimée, et l'impact prévu sur l'utilisation du logement.
• Droit à l'habitabilité : il a droit à un logement décent et habitable, même pendant la réalisation des travaux. Si les travaux rendent le logement inhabitable, le locataire peut avoir droit à une réduction de loyer, voire à un relogement temporaire aux frais du propriétaire.
• Droit à la tranquillité : le locataire a droit à la jouissance paisible de son logement. Si les travaux causent un bruit excessif ou d'autres perturbations importantes, le locataire peut avoir droit à une indemnisation.
• Droit à la non-augmentation du loyer : en principe, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer pour compenser le coût des travaux. Cependant, certaines exceptions existent, par exemple si les travaux apportent un réel confort supplémentaire ou améliorent l'efficacité énergétique du logement. Le bailleur peut obtenir une majoration de son loyer en cours de bail lors de la révision du loyer annuelle, mais devra faire attention à respecter certaines conditions. 

Bon à savoir :

Dans le cas de travaux durant plus de 21 jours, la loi ALUR prévoit l’obligation pour le propriétaire d'indemniser son locataire en lui accordant une diminution du loyer. Le nouveau loyer, mis en place pendant le temps de réalisation des travaux, se calcule en prenant en compte uniquement la surface habitable.

Quand un locataire peut-il forcer un propriétaire à réaliser de gros travaux ?

Si un logement ne répond pas aux normes de décence définies par la loi, le locataire peut contraindre son propriétaire à entreprendre des travaux. En cas de non-conformité du logement, le propriétaire-bailleur s’expose à ce que le locataire porte l'affaire devant le tribunal judiciaire, lequel peut le condamner à :

• Exécuter les travaux,
• Diminuer le loyer,
• Verser des dommages et intérêts au locataire.

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Il y a cependant deux exceptions :

• Lorsque le logement est en copropriété : le copropriétaire doit prouver qu'il a pris des initiatives pour que des travaux de rénovation soient menés au sein de la copropriété, afin d'améliorer l'efficacité énergétique des espaces communs. Ainsi, malgré ses efforts, il n'a pas été en mesure d'atteindre la performance énergétique attendue dans son logement, en raison d'un blocage au niveau de la copropriété,
• Lorsque les logements sont soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales, qui entravent ou retardent la réalisation de travaux.

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Toutefois, même dans le cadre de ces deux exceptions, le loyer peut être réduit et des dommages et intérêts peuvent être accordés au locataire par le juge.

Une autre alternative existe pour le locataire. Il peut négocier avec son propriétaire-bailleur en lui demandant d'effectuer lui-même certains travaux à sa place. En retour, le montant des travaux doit être imputé sur le loyer.

Bon à savoir :

En France métropolitaine, les logements doivent répondre aux critères de décence pour être autorisés à être mis en location. De façon échelonnée, ces critères sont en train d’évoluer et l’interdiction de mise en location des logements non décents s’élargit :

• Depuis le 1er janvier 2023 : interdiction de louer les logements classés G,
• À partir du 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés F,
• À partir du 1er janvier 2028 : interdiction de louer les logements classés E,
• À partir du 1er janvier 2034 : interdiction de louer les logements classés D.

Cela s’applique aussi bien aux nouveaux contrats de location, qu’à ceux renouvelés, jusqu'aux reconductions tacites de contrats de location.