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Vous venez de faire votre tout premier investissement locatif ? Mettre en location votre appartement ou votre maison vous oblige à connaître les obligations légales, les démarches administratives et les aspects techniques découlant de la location immobilière. Les règles changent selon la nature de la location (nue, meublée, tourisme, etc.). Dans cet article, nous allons explorer les étapes clés pour mettre en location votre bien immobilier avec succès.
Quelles sont les conditions pour mettre son bien en location ?
Avant de mettre votre bien en location, veillez à respecter les conditions suivantes :
- Conformité aux Normes : Le bien doit être en bon état de réparation et conforme aux normes de sécurité et de décence (électricité, gaz, eau, ventilation, absence de nuisibles, etc.).
- Diagnostics Techniques : Fournir les diagnostics obligatoires (DPE, plomb, amiante, électricité, gaz, état des risques et pollutions, surface habitable pour les biens en copropriété).
- Bail Écrit : Rédiger un contrat de bail conforme à la loi, incluant des informations obligatoires (identité des parties, adresse du logement, description du logement, montant du loyer et des charges, durée du bail).
- Dépôt de Garantie : Demander un dépôt de garantie (caution) ne dépassant pas un mois de loyer hors charges pour les logements non meublés (deux mois pour les meublés).
- Assurance : Souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) et vérifier que le locataire a une assurance habitation.
- Loyer et Charges : Fixer un loyer conforme au marché et, dans certaines zones, respecter les plafonds de loyer.
- Enregistrement : Dans certaines communes, déclarer la mise en location à la mairie.
Ces conditions assurent la légalité et la sécurité de la location, protégeant à la fois le propriétaire qui loue son bien et le locataire.
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Quels documents pour mettre un bien en location ?
De nombreuses réglementations encadre la mise en location d'un bien. Voici la liste des documents qu'il est important d'avoir en sa possession
Les Diagnostics Techniques Obligatoires :
- Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
- Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP)
- État des Risques et Pollutions (ERP)
- Diagnostic électricité et gaz (si installations ont plus de 15 ans)
- Diagnostic amiante (pour les immeubles construits avant 1997)
Le contrat de Bail :
- Mentionnant les informations sur le bailleur et le locataire, la description du bien, l'adresse du logement, le montant du loyer et des charges, la durée du bail, les modalités de révision du loyer, etc.
- Le contenu du contrat de bail est un document obligatoire et fortement encadré par la loi. Il protège notamment le locataire contre de potentiels abus du propriétaire.
État des Lieux :
- Réalisé à l'entrée et à la sortie du locataire.
Dossier de Location du Locataire :
- Justificatif d’identité, justificatif de domicile, justificatifs de revenus (bulletins de salaire, avis d’imposition).
Pourquoi mettre son bien en location ?
Vous souhaitez vous lancer dans l'investissement locatif ? Qu'il s'agisse de votre premier logement ou de votre 10ème bien, il existe de nombreuses raisons de mettre son bien en location.
Cette nouvelle aventure peut être très bénéfique.
Voici 5 raisons de mettre votre bien en location :
- Revenu Complémentaire : Génère des revenus réguliers grâce aux loyers.
- Rentabilité : Offre un bon rendement sur l'investissement immobilier.
- Valorisation du Patrimoine : Maintient et augmente la valeur du bien.
- Avantages Fiscaux : Bénéficie de déductions fiscales sur les intérêts d'emprunt et les travaux.
- Sécurité Financière : Apporte une stabilité financière supplémentaire.
Étape 1 : Définir le type de location
Avant de mettre en location votre bien, vous devez d'abord déterminer le type de location qui convient le mieux à votre projet. Vous pouvez choisir parmi plusieurs options, telles que la :
- Location nue : Une location sans meubles.
- Location meublée : Une location avec des meubles et équipements obligatoires.
- Location pour résidence principale : Une location destinée à être la résidence principale du locataire.
- Location saisonnière : Une location à court terme (par exemple, via Airbnb), idéale pour les régions touristiques.
Il est essentiel de choisir le type de location qui correspond le mieux à votre bien en fonction de ses caractéristiques, de son emplacement et de vos objectifs.
Étape 2 : Choisir entre faire appel à une agence immobilière ou gérer soi-même son bien
Vous êtes entièrement libre en tant que propriétaire-bailleur de choisir le mode de gestion qui vous convient : gérer votre bien seul ou recourir à un professionnel de la gestion locative. Chacune de ces options présente des avantages et inconvénients différents.
Les avantages de faire appel à une agence immobilière
Voici les principaux avantages lorsque vous déléguez la gestion locative à une agence :
- Expertise professionnelle : Les agences immobilières ont une connaissance approfondie du marché locatif, des lois en vigueur et des procédures administratives. Leur expertise peut vous éviter des erreurs coûteuses.
- Gestion complète : Les agences immobilières s'occupent de toutes les étapes, de la recherche de locataires à la rédaction du contrat de bail et à la gestion des problèmes éventuels. Cela peut vous faire gagner du temps et de l'énergie.
- Promotion efficace : Les agences ont accès à des canaux de promotion étendus pour trouver des locataires potentiels, ce qui peut réduire le temps de vacance de votre propriété.
- Sélection des locataires : Les agences effectuent généralement une vérification minutieuse des antécédents et des revenus des locataires potentiels, ce qui peut réduire les risques de non-paiement du loyer ou de dommages à la propriété.
Les avantages à gérer son bien
Voici les principaux avantages que vous pouvez retirer en gérant vous-même votre propriété :
- Économies significatives : Faire appel à une agence immobilière implique généralement le paiement d'honoraires, qui varient généralement entre 6 et 9 % du loyer annuel, réduisant d’autant votre revenu locatif.
- Plus de contrôle : En confiant la gestion de votre propriété à une agence, vous pouvez avoir moins de contrôle direct sur les décisions et la sélection des locataires.
- Moins de frais pour les locataires : Les locataires évitent ainsi d’avoir à payer les frais d'agence, ce qui peut renforcer leur intérêt pour louer votre bien.
En fin de compte, la décision de faire appel à une agence immobilière dépend de vos préférences personnelles, de votre niveau de confort avec la gestion locative et de votre disponibilité. Si vous avez peu de temps ou d'expérience dans la location immobilière, l'aide d'une agence peut être précieuse. Cependant, si vous préférez une gestion plus directe de votre propriété et êtes prêt à investir du temps dans cette tâche, vous pourriez envisager de gérer vous-même la location. Il est essentiel de peser les avantages et les inconvénients en fonction de votre situation spécifique avant de prendre une décision.
Étape 3 : Effectuer le diagnostic technique de l'appartement
Avant de louer votre appartement, vous devez le soumettre à un diagnostic technique. Il est essentiel de faire appel à un professionnel pour établir le dossier de diagnostic technique (DDT) de votre bien. Ce dossier comprend plusieurs éléments, tels que :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- Le diagnostic électrique ;
- Le diagnostic gaz ;
- L'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) ;
- Le constat des risques d'exposition au plomb (CREP) si votre logement a été construit avant 1949.
Étape 4 : Fixer le loyer pour sa propriété en location
Pour fixer un loyer en adéquation avec votre bien et le marché, nous vous recommandons de :
- Faire une étude de marché : Réalisez une étude de marché approfondie pour comprendre les prix du marché dans votre région. Consultez les annonces immobilières en ligne, parlez à d'autres propriétaires dans votre quartier et consultez des agences immobilières locales pour obtenir une idée précise des tarifs pratiqués.
- Évaluer les caractéristiques de votre propriété : Prenez en compte les caractéristiques de votre propriété. Considérez des facteurs tels que la taille, l'emplacement, l'état général, les équipements disponibles (par exemple, parking, climatisation, électroménagers) et les commodités à proximité (écoles, transports en commun, commerces).
- Vous renseigner sur les règles d’encadrement légal : Vérifiez s'il existe des réglementations locales concernant l'encadrement des loyers. Dans certaines régions, il peut y avoir des limites légales aux augmentations de loyer que vous pouvez appliquer (par exemple, dans les zones tendues comme à Paris).
- Calculer les coûts à votre propriété : Anticipez le montant des impôts fonciers, des frais d'entretien, des assurances et des hypothèques. Vous devez être en mesure de couvrir ces coûts tout en générant un profit.
- Fixer un loyer réaliste : Soyez réaliste quant à vos attentes de loyer. Fixer un loyer excessivement élevé peut dissuader les locataires potentiels, tandis qu'un loyer trop bas peut réduire vos revenus. Visez un loyer concurrentiel qui correspond à la valeur de votre propriété sur le marché.
Étape 5 : Souscrire les assurances adéquates
En tant que propriétaire-bailleur, il est recommandé de souscrire une assurance pour protéger votre investissement. Vous pouvez opter pour une assurance responsabilité civile pour couvrir les sinistres liés au bien et une assurance loyers impayés pour vous protéger en cas de défaillance du locataire (aussi appelé GLI). De plus, assurez-vous que le locataire est informé de la nécessité de souscrire les abonnements aux services essentiels comme l'électricité, le gaz et l'eau.
Étape 6 : Rédiger le contrat de bail sans oubli
La rédaction du contrat de bail est une étape cruciale dans la location d'un bien immobilier. Ce document doit inclure des mentions obligatoires pour être juridiquement valable, tels que les noms du bailleur et du locataire, la nature du logement, l'adresse du logement, la durée du contrat, les modalités de paiement du loyer et les garanties. Le contenu du contrat est fortement encadré par la loi et protège les deux parties.
Étape 7 : Trouver un locataire fiable
Trouver le locataire idéal est essentiel pour une location réussie. Vous pouvez gérer cette tâche vous-même ou faire appel à un professionnel de la gestion locative. Pour s’assurer du sérieux d’un candidat à la location, un certain nombre de tâches doivent être effectuées :
- Créer une annonce attrayante (photos de qualité de votre propriété, description détaillée mettant en avant les caractéristiques clés et les avantages de votre bien) ;
- Publier votre annonce locative sur différents sites internet (Le Bon Coin, Se Loger, PAP, Airbnb pour de la location saisonnière, etc.) ;
- Organiser les visites avec les différents candidats ;
- Évaluer les dossiers des locataires potentiels pour déterminer leur solvabilité ;
- Etc.
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La gestion en totale autonomie permet de réduire les frais de gestion locative mais peut être extrêmement chronophage. A l'inverse, l'agence locative vous permet de déléguer de nombreuses tâches mais ce fera au détriment d'un coût élevé. Opter pour un outil de gestion locative est souvent l'option la plus adaptée.
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Sources
- Quelles sont les étapes pour mettre en location ?
- Location immobilière : obligations du propriétaire (bailleur)
- Mettre en location sa résidence principale (en faire un meublé de tourisme)
- Mettre un bien en location : via une agence ou en direct ?
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