Quelles sont les étapes pour mettre son bien en location ?

Étape 1 : Définir le type de location

Avant de mettre en location votre bien, vous devez d'abord déterminer le type de location qui convient le mieux à votre projet. Vous pouvez choisir parmi plusieurs options, telles que la :

• Location nue : Une location sans meubles.
• Location meublée : Une location avec des meubles et équipements obligatoires.
• Location pour résidence principale : Une location destinée à être la résidence principale du locataire.
• Location saisonnière : Une location à court terme (par exemple, via Airbnb), idéale pour les régions touristiques.

Il est essentiel de choisir le type de location qui correspond le mieux à votre bien en fonction de ses caractéristiques, de son emplacement et de vos objectifs.

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Étape 2 : Choisir entre faire appel à une agence immobilière ou gérer soi-même son bien

Vous êtes entièrement libre en tant que propriétaire-bailleur de choisir le mode de gestion qui vous convient : gérer votre bien seul ou recourir à un professionnel de la gestion locative. Chacune de ces options présente des avantages et inconvénients différents. 

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Les avantages de faire appel à une agence immobilière

Voici les principaux avantages lorsque vous déléguez la gestion locative à une agence :

• Expertise professionnelle : Les agences immobilières ont une connaissance approfondie du marché locatif, des lois en vigueur et des procédures administratives. Leur expertise peut vous éviter des erreurs coûteuses.
• Gestion complète : Les agences immobilières s'occupent de toutes les étapes, de la recherche de locataires à la rédaction du contrat de bail et à la gestion des problèmes éventuels. Cela peut vous faire gagner du temps et de l'énergie.
• Promotion efficace : Les agences ont accès à des canaux de promotion étendus pour trouver des locataires potentiels, ce qui peut réduire le temps de vacance de votre propriété.
• Sélection des locataires : Les agences effectuent généralement une vérification minutieuse des antécédents et des revenus des locataires potentiels, ce qui peut réduire les risques de non-paiement du loyer ou de dommages à la propriété.

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Les avantages à gérer son bien 

Voici les principaux avantages que vous pouvez retirer en gérant vous-même votre propriété : 

• Économies significatives : Faire appel à une agence immobilière implique généralement le paiement d'honoraires, qui varient généralement entre 6 et 9 % du loyer annuel, réduisant d’autant votre revenu locatif.
• Plus de contrôle : En confiant la gestion de votre propriété à une agence, vous pouvez avoir moins de contrôle direct sur les décisions et la sélection des locataires.
• Moins de frais pour les locataires : Les locataires évitent ainsi d’avoir à payer les frais d'agence, ce qui peut renforcer leur intérêt pour louer votre bien.

En fin de compte, la décision de faire appel à une agence immobilière dépend de vos préférences personnelles, de votre niveau de confort avec la gestion locative et de votre disponibilité. Si vous avez peu de temps ou d'expérience dans la location immobilière, l'aide d'une agence peut être précieuse. Cependant, si vous préférez une gestion plus directe de votre propriété et êtes prêt à investir du temps dans cette tâche, vous pourriez envisager de gérer vous-même la location. Il est essentiel de peser les avantages et les inconvénients en fonction de votre situation spécifique avant de prendre une décision.

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Étape 3 : Effectuer le diagnostic technique de l'appartement

Avant de louer votre appartement, vous devez le soumettre à un diagnostic technique. Il est essentiel de faire appel à un professionnel pour établir le dossier de diagnostic technique (DDT) de votre bien. Ce dossier comprend plusieurs éléments, tels que :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ; 
• Le diagnostic électrique ; 
• Le diagnostic gaz ; 
• L'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) ; 
• Le constat des risques d'exposition au plomb (CREP) si votre logement a été construit avant 1949‍.

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Étape 4 : Fixer le loyer pour sa propriété en location

Pour fixer un loyer en adéquation avec votre bien et le marché, nous vous recommandons de : 

• Faire une étude de marché : Réalisez une étude de marché approfondie pour comprendre les prix du marché dans votre région. Consultez les annonces immobilières en ligne, parlez à d'autres propriétaires dans votre quartier et consultez des agences immobilières locales pour obtenir une idée précise des tarifs pratiqués.
• Évaluer les caractéristiques de votre propriété : Prenez en compte les caractéristiques de votre propriété. Considérez des facteurs tels que la taille, l'emplacement, l'état général, les équipements disponibles (par exemple, parking, climatisation, électroménagers) et les commodités à proximité (écoles, transports en commun, commerces).
• Vous renseigner sur les règles d’encadrement légal : Vérifiez s'il existe des réglementations locales concernant l'encadrement des loyers. Dans certaines régions, il peut y avoir des limites légales aux augmentations de loyer que vous pouvez appliquer (par exemple, dans les zones tendues comme à Paris).
• Calculer les coûts à votre propriété : Anticipez le montant des impôts fonciers, des frais d'entretien, des assurances et des hypothèques. Vous devez être en mesure de couvrir ces coûts tout en générant un profit.
• Fixer un loyer réaliste : Soyez réaliste quant à vos attentes de loyer. Fixer un loyer excessivement élevé peut dissuader les locataires potentiels, tandis qu'un loyer trop bas peut réduire vos revenus. Visez un loyer concurrentiel qui correspond à la valeur de votre propriété sur le marché.

Bon à savoir :

Si vous avez des doutes, n'hésitez pas à consulter un agent immobilier local ou un expert en gestion locative. Ils peuvent fournir une évaluation professionnelle et des recommandations basées sur leur connaissance du marché.

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Étape 5 : Souscrire les assurances adéquates

En tant que propriétaire-bailleur, il est recommandé de souscrire une assurance pour protéger votre investissement. Vous pouvez opter pour une assurance responsabilité civile pour couvrir les sinistres liés au bien et une assurance loyers impayés pour vous protéger en cas de défaillance du locataire (aussi appelé GLI).

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Bon à savoir :

À part en cas de locataire ayant le statut d’étudiant, vous ne pouvez pas cumuler une caution et une assurance loyers impayés. C’est interdit par la loi.

Étape 6 : Rédiger le contrat de bail sans oubli

La rédaction du contrat de bail est une étape cruciale dans la location d'un bien immobilier. Ce document doit inclure des mentions obligatoires pour être juridiquement valable, tels que les noms du bailleur et du locataire, la nature du logement, la durée du contrat, les modalités de paiement du loyer et les garanties. La durée du contrat varie en fonction du type de location. 

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Bon à savoir :

Vous pouvez vous aider de modèles de contrats en fonction du type de location choisie pour ne rien oublier.

Étape 7 : Trouver un locataire fiable 

Trouver le locataire idéal est essentiel pour une location réussie. Vous pouvez gérer cette tâche vous-même ou faire appel à un professionnel de la gestion locative. Pour s’assurer du sérieux d’un candidat à la location, un certain nombre de tâches doivent être effectuées : 

• Créer une annonce attrayante (photos de qualité de votre propriété, description détaillée mettant en avant les caractéristiques clés et les avantages de votre bien) ;
• Publier votre annonce locative sur différents sites internet (Le Bon Coin, Se Loger, PAP, Airbnb pour de la location saisonnière, etc.) ; 
• Organiser les visites avec les différents candidats ; 
• Évaluer les dossiers des locataires potentiels pour déterminer leur solvabilité ;
• Etc.  

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Bon à savoir :

Lors du choix, il est interdit par la loi anti-discrimination de discriminer les locataires en fonction de la race, de la religion, du sexe, de l'orientation sexuelle, etc.