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Les frais de gestion locative peuvent peser très lourd dans la balance de votre budget en tant que propriétaire. Nous vous détaillons dans cet article l'ensemble des informations à connaître et des moyens incontournables pour limiter ces frais.
En tant que propriétaire bailleur, la mise en location de votre bien peut être un moyen idéal d’assurer des rentrées d’argent régulières. Toutefois, il est important de garder en tête que si la gestion locative est confiée à un professionnel, elle peut impliquer des frais importants. Dans cet article, Matera vous explique à quoi correspondent les frais de gestion locative et les différents moyens de les limiter.
Frais de gestion locative : de quoi s’agit-il ?
En tant que propriétaire, vous pouvez déléguer la gestion locative de votre bien à un professionnel aussi appelé mandataire. Ce dernier va percevoir une rémunération convenue d’un commun accord avec vous.
De nombreux professionnels peuvent se charger de la gestion locative de votre bien, par exemple :
- Une agence immobilière
- Un mandataire immobilier
- Un huissier de justice
- Une étude notariale
- Un administrateur de biens
- Une entreprise spécialisée dans la gestion locative en ligne
Les agences immobilières fixent librement leurs tarifs. Un contrat de gestion locative coûte généralement entre 5% et 10% hors taxes du montant des loyers. Cela est principalement tributaire du positionnement de l’agence, mais également des prestations et du type de bien mis en location.
Les avantages de la gestion locative en ligne et ses honoraires
La gestion locative en ligne est un concept qui vient de naître depuis très peu de temps et qui contribue à maximiser la rentabilité locative de votre bien. Il s’agit d’une solution en ligne qui vous permet, en tant que propriétaire, de gérer en toute sérénité votre bien immobilier à distance. Efficacité, facilité et économies d’argent, cette solution regroupe tous les avantages de l’agence de gestion locative mais sans les inconvénients et les imprévus (coûts élevés et absence de contrôle sur la location de votre bien).
L’ensemble des prestations essentielles comme l’édition des documents officiels, le suivi des paiements, l’édition des quittances, etc. est intégré à une plateforme généralement facile d’utilisation et de prise en main. Le prix est également avantageux en comparaison aux prix exigés par les agences immobilières.
Globalement, les avantages de la gestion locative en ligne sont les suivants :
- Rédaction du bail et de l’état des lieux par la plateforme qui va automatiser certaines missions administratives parfois contraignantes ;
- Regroupement de toutes les informations pratiques, vous aurez ainsi une vue d’ensemble sur la situation de votre investissement locatif ;
- Automatisation de l’envoi et de l’édition des quittances de loyer ;
- Possibilité de relancer directement le locataire sur la plateforme, préparer le courriel et les lettres de relance ;
- Etc.
Calcul des frais de gestion locative
Les bases de calcul des frais de gestion locative
Les frais de gestion locative, également appelés honoraires de gestion, sont calculés sur l’une des deux bases suivantes : La première est celle des loyers encaissés, ce qui signifie que le propriétaire paie des frais de gestion seulement sur les versements effectués par les locataires. La deuxième base concerne le loyer nu et les charges. Autrement dit, même si le locataire ne paie pas son loyer, le propriétaire devra tout de même s'acquitter de ces frais.
Pour la majorité des cas, les professionnels proposent un forfait de gestion unique qui inclut les services standards tels que :
- Les encaissements des loyers et l’édition des quittances de loyer ;
- Les relances des locataires ;
- Le suivi des travaux relatifs au bien ;
- La révision annuelle du loyer ;
- La régularisation des charges ;
- Etc.
Toutefois, certains professionnels se basent sur des critères relatifs au bien (surface, nombre de pièces, localisation, etc.) pour émettre leur devis.
Si vous voulez avoir une idée sur les frais de gestion locative que votre agence vous imposera, il suffit d’appliquer le calcul suivant : (loyer mensuel x 12) x le pourcentage de rémunération de l’agence = les honoraires de gestion. Concrètement et de manière générale, cela va correspondre à un mois de loyer.
Qui prend en charge les frais de gestion locative ?
C’est à l’agence immobilière de fixer pour chaque prestation, qui se doit de la payer : propriétaire, locataire ou sous-locataire. Néanmoins, la règle veut que le locataire n’avance jamais plus que le propriétaire. La somme pourra être répartie entre les deux, seulement si le propriétaire prend une part plus importante que le locataire.
La loi ALUR définit les charges communes à régler conjointement entre le locataire et le propriétaire. Il s’agit des :
- Frais de la visite du logement
- Frais de rédaction du contrat bail
- Frais de constitution du dossier
- Frais de réalisation de l'état des lieux
Pour ce qui est de ce dernier point, la part du locataire ne peut pas dépasser la moitié des frais facturés par le professionnel et un montant maximum de 3 euros TTC par m2 de surface habitable.
Quel est le coût d'une gestion locative saisonnière ?
La gestion locative temporaire peut être très différente de la gestion de location classique. La première nécessite en effet plus de travail en comparaison à la seconde. Elle comporte des tâches chronophages, à l’image de la mise en ligne des annonces, la recherche de nouveaux locataires, l’entretien et le nettoyage des lieux, sans oublier la gestion de l'entrée et la sortie des personnes.
Les propriétaires, pour se décharger de ces missions, les confient à des professionnels ou à des conciergeries de location. Ces derniers s’occupent dès lors de tout l’aspect administratif et logistique, en contrepartie d’une rétribution qui varie selon les activités et les prestations réalisées.
Le coût de la gestion locative saisonnière est parfois plus élevé. Et pour cause, les prestations sont plus développées et répétitives (accueil de nouveaux locataires, ménage et blanchisserie, etc.). Ceci dit, il faut alors prévoir en moyenne 20% du loyer pour ce type de location.
Comment limiter les frais de gestion locative ?
L’investissement locatif vous permet d’agrandir la surface de votre patrimoine immobilier mais aussi d’assurer un revenu supplémentaire non négligeable. Néanmoins, il n’est pas sans contraintes administratives. La mise en location suppose de nombreuses tâches annexes comme la rédaction des contrats de location, la sélection des dossiers de candidature pour trouver le bon locataire, l’établissement de l’état des lieux, etc.
La gestion locative peut alors se présenter comme la meilleure solution pour gagner en efficacité. Il faut néanmoins prendre en compte le facteur financier. Cette gestion à un coût important vu qu’elle représente a minima un mois de loyer. Sans oublier le fait que les frais peuvent différer d’une agence à une autre.
Comparer plusieurs devis
Au cas où vous déléguez la gestion de votre bien à un professionnel, il est essentiel de consulter un grand nombre d'agences et de comparer plusieurs devis. Vous avez également la possibilité de contrôler le contenu du contrat de gestion locative et de le négocier si besoin.
Faire attention au contenu du mandat
Il est primordial de lire attentivement le contenu du mandat avant de le signer. Comme cité précédemment, nous vous encourageons à vérifier toutes les prestations que vous propose le professionnel. Vous n’êtes jamais à l’abri de mauvaises surprises. Avant de déléguer et de vous décharger d’une énorme charge mentale, le mieux est d’anticiper tous les scénarios possibles pour éviter des situations d’autant plus stressantes ou coûteuses. N’oubliez pas enfin de faire attention aux modalités de calcul réalisées par l’établissement. Le maître mot est : vigilance.
Frais de gestion locative et dépôt de garantie
Pour couvrir tout imprévu ou dégradation, le propriétaire a le droit d’exiger un dépôt de garantie. Le montant doit apparaître dans le contrat de location et ne peut excéder un mois de loyer (hors charges pour les locations vides). Le délai de restitution de la caution varie en fonction de la date de signature du contrat et est de 1 à 2 mois. Une retenue sur le dépôt de garantie doit absolument être justifiée par le bailleur.
