Copropriété : comment acheter au bon prix pour un investissement locatif ?

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L’importance du prix d’achat en copropriété dans le cadre d’un investissement locatif  

Dans un projet d’investissement locatif, le principal critère à surveiller est le rendement locatif. Il se mesure en comparant les loyers annuels aux charges annuelles liées à l’achat et à la gestion du bien immobilier en copropriété.

Le prix d’achat est donc presque secondaire. Si le prix de vente du bien est légèrement au-dessus du marché, mais qu’il vous permet tout de même d’obtenir le rendement locatif que vous visez, alors il reste envisageable de procéder à l’acquisition de l’appartement.

En revanche, vous devez absolument le montant maximal de la mensualité qui vous permet  de maintenir la rentabilité désirée pour un loyer donné. Cela vous permettra ainsi de déterminer le prix d’achat maximum sur lequel vous pouvez vous positionner.

Attention !

Il reste néanmoins conseillé d’acheter à un prix cohérent, car l’avenir est toujours incertain. C’est pourquoi, il est important de se laisser la possibilité de pouvoir se séparer de son bien dans les conditions les plus favorables possibles et éviter de réaliser des pertes dans la transaction. 

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Comment savoir que votre investissement locatif en copropriété est au prix du marché ?

Consulter les ventes en copropriété passées 

Depuis quelques années maintenant, le gouvernement publie en Open Data les ventes immobilières réalisées sur le territoire. Ces informations sont très précieuses si vous envisagez d’acheter un bien en copropriété car elles vous permettent de visualiser toutes les ventes réalisées à proximité.

Cette base de données, intitulée Demandes de Valeurs Foncières (DVF) contient pour chaque vente les informations suivantes :

• L’adresse de la copropriété ;
• Les caractéristiques principales du bien : type de logement, superficie, nombre de pièces, etc. ;
• La date de la vente ;
• Le montant de la vente.

Cette base vous permet donc de vous assurer des prix moyens pratiqués dans le secteur géographique où vous vous apprêtez à investir ! 

Bon à savoir :

Comme il y a un décalage de quelques mois entre la réalisation des ventes et leur publication en Open Data, il est conseillé de jeter également un œil au marché apparent, via notamment les portails d’annonces. C’est particulièrement vrai pour des communes ayant un marché immobilier dynamique et qui peuvent voir des fluctuations de prix importantes en l’espace de quelques mois.

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Consulter le marché actuel en copropriété

Les principaux sites d’annonces immobilières sont en effet une source d’information pertinente pour constater les prix actuellement pratiqués. Contrairement à la base DVF qui est factuelle, les prix affichés sur les portails d’annonces ne reflètent pas souvent les prix de vente réels, car il y a souvent des négociations pour aboutir à un accord entre un acheteur et un vendeur.

Néanmoins, ils représentent un bon indicateur du marché actuel. Pensez tout de même à vérifier que les prestations sur les biens en vente soient similaires au bien que vous vous apprêtez à acheter ! 

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Visiter d’autres copropriétés

Idéalement, si le temps vous le permet, il est recommandé de visiter d’autres biens en copropriété aux alentours. Cela vous permettra de prendre le pouls du quartier et d’identifier les points forts et les points faibles du bien que vous convoitez par rapport au secteur environnant.

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Se renseigner sur la copropriété

Il est extrêmement important de prendre le temps de lire les documents liés à la copropriété. Vous êtes en mesure d’exiger les procès-verbaux d’assemblée générale de la copropriété en amont de votre achat, les charges inhérentes au lot que vous vous apprêtez à acheter, le niveau d’impayés global et rattaché au lot ainsi que le règlement de copropriété de la résidence.

Ces documents peuvent également avoir un fort impact sur le prix du bien. Par exemple, il faut s’assurer que les charges ne sont pas trop élevées. En effet, même si, en tant que propriétaire bailleur, vous pouvez récupérer une partie des charges sur votre locataire, vous êtes tout de même redevable d’une partie des charges de copropriété.

Il faut également s’assurer qu’il n’y a pas de procédures en cours dans la copropriété ou un règlement qui pourraient venir remettre en cause la mise en location de votre bien.

Enfin, il est possible que de lourds travaux soient à prévoir, tels qu’un ravalement de façade ou une réfection de la toiture par exemple. Ces gros travaux pourraient engendrer des dépenses importantes et, de facto, impacter la rentabilité de votre investissement locatif. 

Certains éléments dans ces documents ne sont pas forcément évidents à comprendre. Si besoin, n’hésitez pas à vous tourner vers l’agent immobilier ou le propriétaire pour demander des éclaircissements. Vous pouvez également vous rapprocher de votre notaire qui devrait être en mesure de vous aiguiller.