Pourquoi anticiper la rénovation de votre logement en copropriété ?

Rénovation en copropriété : qu’est-ce que le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété est un document qui établit les règles de fonctionnement de la copropriété pour garantir au mieux la pérennité du bâti et la qualité de vie des habitants. Avant de réaliser vos travaux, vous devez absolument prendre connaissance de ce document de l’immeuble.. En effet, dans le règlement de copropriété figure l’ensemble des parties communes et des parties privatives de la copropriété. Vous aurez besoin de ces informations pour connaître vos droits et vos obligations afin de réaliser des travaux dans votre logement.

Bon à savoir :

Le règlement de copropriété s’applique à tout le monde, y compris aux locataires.

Nous vous détaillons ci-dessous les différences entre les parties communes et les parties privatives d’une copropriété.

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Les parties privatives de la copropriété

Les parties privatives sont définies par l’article 3 de la loi de 1965. Une partie privative est par définition la propriété d’un copropriétaire, c’est-à-dire que lui seul profite de l’usage exclusif de la partie privative. Voici quelques exemples : 

• Un appartement, une chambre de service ou un comble ;
• Une cave, un garage ou un box ;
• Un emplacement dédié sur un parking ;
• Un local commercial.

Bon à savoir :

Une partie privative et une quote-part des parties communes de la copropriété forment un lot. Les quote-parts sont exprimées en tantièmes et déterminent le montant des charges de copropriété dues par chaque copropriétaire. 

Les parties communes de la copropriété

Selon l’article 2 de la loi de 1965, les parties communes d’une copropriété sont toutes les parties de l’immeuble dont l’usage est destiné à l’ensemble des copropriétaires de la résidence. Généralement, les parties communes d’une copropriété sont :

• Le hall d’entrée, les passages et les corridors ;
• Le sol, les cours, les parcs, les jardins et les voies d’accès ;
• Les façades, les murs, les cloisons ;
• Les locaux des services communs ;
• La tuyauterie avec les canalisations d’eaux usées ou les colonnes montantes d’eau chaude et d’eau froide sanitaire.
  

Cependant, le règlement de copropriété peut proposer sa propre définition des parties communes au sein de la copropriété. Par exemple, les fenêtres et les volets peuvent être considérés comme des parties communes, car leur changement peut impacter l’aspect extérieur de l’immeuble.

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Anticiper vos travaux : une autorisation est-elle nécessaire ? 

Cela dépend ! Il ne faut pas systématiquement obtenir une autorisation pour effectuer des travaux dans votre logement. Nous vous expliquons ci-dessous les deux cas possibles pour vos travaux, ainsi que les démarches à suivre pour respecter la législation en vigueur.

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Cas n°1 : Les travaux du logement affectent la copropriété ou l’immeuble

Si les travaux de votre logement affectent les parties communes, modifient l’aspect extérieur de l’immeuble ou changent la destination de l’immeuble, vous devez alors obtenir l’autorisation du syndicat des copropriétaires en assemblée générale. 

Il s’agit par exemple des travaux suivants :

• La création d’un velux au niveau de la toiture ;
• La modification d’un mur porteur, partagé avec un couloir de la copropriété ;
• L’ouverture d’une trémie dans le plancher pour créer un duplex ;
• La transformation d’un logement individuel en local commercial ; 
• Etc.
  

Dans un premier temps, nous vous recommandons de faire appel à un bureau d’études ou à un architecte qui pourra valider avec vous la faisabilité de votre projet. Ces professionnels vous remettront des documents techniques utiles pour informer les copropriétaires de vos travaux.

Pour obtenir l’approbation du syndicat des copropriétaires afin de commencer vos travaux, vous devez inscrire votre demande à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Pour cela, vous pouvez adresser au syndic de copropriété environ 2 mois avant la tenue d’une AG votre demande par lettre recommandée avec accusé de réception. Nous vous recommandons d’ajouter ci-joint les documents techniques obtenus au préalable.

Au minimum 21 jours avant la tenue de l’assemblée générale, le syndic envoie aux copropriétaires la convocation d’AG avec les documents techniques annexés. Les copropriétaires pourront alors prendre connaissance de votre projet et voter pour ou contre lors du déroulement de l’assemblée générale. La décision est votée à la majorité absolue. Cette règle de majorité comptabilisé les voix des copropriétaires présents, représentés et absents.

Attention !

Vos travaux seront considérés comme illégaux si l’accord des copropriétaires est requis et que vous avez effectué ces travaux sans obtenir l’approbation en assemblée générale. Tout copropriétaire pourra agir pendant 10 ans pour annuler vos travaux et réclamer une remise en l’état des lieux à vos frais, voire un dédommagement.

Bon à savoir :

Selon la nature de votre projet, vous devrez peut-être obtenir des autorisations administratives comme un permis de construire ou une déclaration préalable, en plus de l’approbation des copropriétaires. Pour vous aider dans toutes vos démarches, nous vous conseillons de faire appel à une entreprise de rénovation. Elle saura vous guider pour réaliser dans les règles votre projet en Île-de-France.

Cas n°2 : Les travaux ne concernent que les parties privatives du logement

Si les travaux de votre logement n’affectent pas les parties communes de la copropriété, vous pouvez décider d’entreprendre ces travaux sans obtenir une autorisation du syndicat des copropriétaires. Attention cependant, les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble, mentionnée dans le règlement de copropriété.

Bon à savoir :

La destination de l’immeuble décrit l’usage affecté à l’immeuble. Il en existe plusieurs :

• L’usage d’habitation : les lots de l’immeuble sont uniquement réservés à la résidence ;
• L’usage commercial : l’immeuble autorise la présence de commerces et de boutiques ouvertes au public ;
• L’usage professionnel : les lots peuvent être utilisés pour accueillir des bureaux d’entreprise ou des cabinets pour exercer une profession libérale ;
• L’usage mixte : la destination de l’immeuble accepte un usage multiple.Pour modifier la destination de l’immeuble, il est nécessaire de voter cette décision en assemblée générale à l’unanimité.

Quelles sont les bonnes pratiques à respecter et à anticiper pour le bon déroulement des travaux ?

Afin de garantir le bon déroulement des travaux de votre appartement en copropriété, nous vous présentons ci-dessous cinq conseils à respecter.

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Prévenez vos voisins avant le début des travaux

Afin de conserver de bonnes relations avec le voisinage, il est primordial de les informer du début du chantier. Pour ce faire, vous pouvez afficher une note d’information dans le hall d'entrée, l’annoncer en réunion de copropriété ou alors les prévenir un par un. Ils seront ainsi plus indulgents avec le bruit et la poussière causés par les travaux.

Bon à savoir :

Matera met à disposition des copropriétaires et des locataires un module de communication pour fluidifier les échanges et amener plus de convivialité dans l’immeuble. 

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Demandez un constat d’huissier

Gérer des travaux est souvent signe d’imprévus. Pour les éviter, il convient d’anticiper au maximum le déroulement du chantier. Il peut être donc intéressant d’établir un constat par un huissier selon la nature de vos travaux et l’entente avec les copropriétaires. Il constatera alors l’état des parties communes ou des parties du logement attenant au vôtre. En cas de litige, le constat d’huissier pourra servir de preuve si l’affaire est portée devant la justice.

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Évitez au maximum les nuisances sonores

Vous devez respecter un cadre horaire strict fixé par le Conseil National du Bruit : pas de bruit entre 20h et 7h du matin, ainsi que les dimanches et jours fériés. Les travaux légers sont autorisés entre 10h et 12h toute la semaine, y compris le dimanche matin. 

Attention !

Ces horaires peuvent varier d’une commune à une autre. Nous vous recommandons d'appeler votre mairie, ou de visiter son site internet, afin d’obtenir cette information. Par ailleurs, le règlement de copropriété peut prévoir d’autres règles afin d’éviter les nuisances sonores dans la copropriété.

Protégez correctement les parties communes

Pendant les travaux, une tâche de peinture ou une trace de frottement est vite arrivée. Pour les éviter, pensez à protéger au maximum les parties communes à l’aide de bâches de protection. 

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Anticipez les divers désagréments

Pensez à prévenir vos voisins en amont des travaux si l’entreprise de rénovation doit couper l’eau ou l’électricité pour réaliser les travaux. Pour cela, communiquez le plus possible avec l’entreprise pour connaître à l’avance ces événements.