Le point sur l'assurance PNO et l'assurance de la copropriété

De nombreux risques peuvent concerner des copropriétaires. C’est pour cette raison que la loi les oblige à souscrire certaines assurances. Les garanties en question doivent couvrir les périls relatifs aux biens tout comme les risques liés à la responsabilité civile du syndicat des copropriétaire et de chaque copropriétaire individuellement.

L’assurance de la copropriété

Que dit la loi Alur ?

Reprenons littéralement le texte de la loi Alur.

La loi Alur du 24 mars 2014 prévoit que « Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre ».

Ainsi, la législation exige que le syndic souscrive au minimum un contrat d'assurance garantissant les conséquences des préjudices pour lesquels sa responsabilité pourrait être engagée.

Comment fonctionne-t-elle ?

L’assurance de copropriété exigée par la loi Alur est souscrite par le syndicat des copropriétaires et concerne principalement les parties communes. On entend par parties communes les murs, la toiture, les planchers, les escaliers ou les couloirs, appartenant à l’ensemble des propriétaires. Les dommages qui touchent les parties privatives doivent être assurées par le copropriétaire concerné et par le locataire lorsque le bien est à usage locatif. Toutefois, dans le cadre de la convention IRSI, si le locataire et le copropriétaire sont en défaut d'assurance, l'assurance de l'immeuble est susceptible d'intervenir.

Quelles garanties propose-t-elle ?

Deux types de garanties composent ce type d'assurance.

Premièrement, il y a les sinistres liés à l’immeuble :

  • Incendie, explosion, foudre, fumée, bris de glace et dommages causés par l’intervention des pompiers
  • Tempête, neige et grêle endommageant les toitures
  • Dégradations produites par les eaux, incluant les fuites accidentelles, les ruptures et les débordements de la tuyauterie
  • Inondation, avalanche, tremblement de terre, ainsi que toutes sortes de catastrophes naturelles
  • Catastrophes technologiques (à prouver par un arrêté)
  • Vol à l’instar des cambriolages qui se produisent lorsqu’une clé a été confiée au concierge.

En second lieu, on trouve les garanties relatives à la responsabilité civile qui touchent l’ensemble des copropriétaires. Ce sont les garanties qui prennent en charge les dommages provoqués par les éléments de l’immeuble et les employés qui s’occupent des parties communes des bâtiments. Par exemple, l’assureur intervient si une tuile vétuste tombe et cause des dommages à un tiers (exemple : la tuile endommage un véhicule en tombant).

Assurance propriétaire non occupant

Qu'est-ce que l'assurance propriétaire non occupant ?

L'assurance habitation propriétaire non-occupant est souvent abrégée en « PNO ».

Depuis la loi Alur 2014, les copropriétaires doivent souscrire une assurance garantissant leurs responsabilités civiles respectives en tant que copropriétaire. Que le copropriétaire occupe ou non son appartement, l’obligation exigée par la loi Alur reste inchangée.

À savoir que l’assurance PNO est non-obligatoire si le bien ne se trouve pas en copropriété. Mais elle est recommandée dans tous les cas pour couvrir les problèmes potentiels.

Quels sont les atouts de l’assurance PNO ?

Le propriétaire aura besoin de faire jouer son assurance propriétaire non occupant en cas de :

  • Sinistre survenant entre deux locataires : un incendie, un vol, une catastrophe naturelle, etc.
  • Absence ou insuffisance de l’assurance habitation locataire qu’il s’agisse d’un dommage concernant le bien immobilier ou parfois de la responsabilité civile du locataire.
  • Responsabilité civile du propriétaire et qui n’engage pas celle du locataire.
  • Une assurance de copropriété insuffisante pour garantir un risque.

Est-ce qu’il existe d’autres garanties incluses ?

Au besoin, le bénéficiaire peut ajouter des garanties additionnelles et facultatives aux principaux risques couverts par l’assurance PNO. Cette dernière peut par exemple prévoir la protection juridique, les travaux, etc.

La GLI ou garantie des risques locatifs s’avère être le complément idéal qu’il peut être pertinent de souscrire en complément de la PNO. Cette option permet au propriétaire-bailleur de percevoir les loyers, même si son locataire arrête de payer son loyer ou si le logement a été dégradé lors de l'état des lieux de sortie.

Quels sont les tarifs ?

L’assurance propriétaire non occupant est en général moins chère que les contrats habitation classiques. Ce coût plus faible s’explique par deux raisons principales. D’un côté, le locataire est obligé de souscrire une assurance habitation pour l’appartement qu’il occupe. D’autre part, dans le cas d'un appartement, l'immeuble intègre déjà une assurance de copropriété gérée par le syndic. Ainsi, les risques sont partagés et le coût des sinistres est potentiellement réparti entre les différentes assurances.

Cependant, plusieurs critères définissent les tarifs:

  • L’organisme assureur ;
  • Les options de garanties choisies par le bénéficiaire ;
  • Les particularités de la location (appartement meublé ou non meublé) ;
  • La taille, l’emplacement et le loyer du bien immobilier ;
  • Le plafond d’indemnisation.

À titre informatif, la cotisation annuelle peut varier de 70 à 200 euros.

Une assurance PNO en plus de l’assurance de la copropriété, est-ce nécessaire ?

Tous les copropriétaires d’un bien immobilier situé en copropriété doivent obligatoirement assurer leur responsabilité civile. Et cette obligation concerne bien entendu également les copropriétaires bailleurs. Pour cette raison, ils doivent souscrire une assurance PNO qui leur permet de remplir cette obligation légale.


04 mai 2021
ÉCRIT PAR
Marine de Villoutreys
Responsable juridique