Quelles différences entre charges récupérables et charges déductibles pour les propriétaires bailleurs ?

Les propriétaires bailleurs peuvent récupérer sur leurs locataires une partie des charges. Ce sont les charges récupérables. Ils peuvent également déduire certaines charges de leur déclaration d'impôts. Ce sont les charges déductibles. Zoom sur ces deux notions.

Connaissez-vous les charges récupérables pour les propriétaires bailleurs ?

Vous pouvez récupérer une partie des charges de copropriété directement sur le montant du loyer du locataire. La loi précise la liste des charges récupérables dont voici quelques exemples :

  • La rémunération des employés chargés de l’entretien des parties communes ;
  • 75% de la rémunération du gardien ;
  • Les dépenses d’électricité et d’exploitation d’un ascenseur ou monte-charge ;
  • Les dépenses relatives aux parties communes intérieures : électricité, produits d’entretien ;
  • Les dépenses d’exploitation et d’entretien des espaces extérieurs.

Toute la liste des charges récupérables est disponible ici.

Quelles sont les charges déductibles ?

Les charges locatives deviennent déductibles lorsqu'elles ne sont pas récupérées. Concrètement, cela signifie que :

  • Les locataires n'ont pas remboursé le propriétaire au 31 décembre de l'année de leur départ ;
  • Le bien n'est pas loué : en l'absence de locataires une partie de l'année, le propriétaire supporte ces charges.
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Bon à savoir :

Si le bien est cédé, les charges locatives ne sont pas déductibles mêmes si elles n'ont pas été récupérées à la date de la cession.

Comment calculer les charges déductibles ?

Les conditions pour que des charges soient déductibles

Il existe trois conditions pour que les charges soient déductibles :

  • La charge doit se rapporter à un bien immobilier qui rapporte au propriétaire bailleur un revenu foncier
  • La charge doit être payée au cours de l'année
  • Le propriétaire bailleur doit avoir en sa possession des documents justificatifs de cette charge.

Les charges déductibles en location meublée

Il existe différents types d'imposition pour les propriétaires bailleurs qui dépendent du type de location. Voici les deux régimes d'imposition pour les locations meublées.

Régime micro-BIC ou régime forfaitaire

Le régime micro-BIC s'applique aux loueurs en meublé dont les recettes annuelles (les loyers et les charges) ne dépassent pas 72 600€ en 2020.

Dans ce cas, le régime micro-BIC consiste en l'application d'un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes annuelles. Aucune déduction supplémentaire ne vous sera accordée.

Régime réel

Vous pouvez relever du régime réel en location meublée dans deux cas :

  • Soit de plein droit si vos recettes annuelles dépassent 72 600€ ;
  • Soit sur option si ce n'est pas le cas. Dans ce cas, il est intéressant d'opter pour le régime réel si vos frais et charges déductibles dépassent 50% de vos recettes.
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Attention !

Certaines locations saisonnières peuvent bénéficier d'un régime forfaitaire très avantageux : jusqu'à 176.200 € de recettes, l'abattement forfaitaire est de 71 %.

Dans le régime réel, vous pouvez déduire de vos recettes annuelles toutes les sommes perçues au titre de la location, c'est-à-dire le loyer mais également les charges.

Parmi les charges déductibles en location meublée, on trouve :

  • Les frais d'entretien et de réparation ;
  • Les impôts locaux ;
  • Les frais de gestion et d'assurance ;
  • Les intérêts d'emprunt.

Les charges déductibles en location vide

Il existe deux types de régimes d'imposition en location vide.

Régime forfaitaire ou régime micro-foncier

Lorsque votre revenu foncier est inférieur ou égale à 15 000€ par an, vous relevez de plein droit du régime d'imposition simplifié dit "micro-foncier" et bénéficiez d'un abattement de 30% sur les loyers déclarés.

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Attention !

L'abattement forfaitaire de 30 % est réputé couvrir l'ensemble des frais et charges supportés par le propriétaire : aucune déduction supplémentaire n'est donc possible.

Régime réel

Le régime réel s'applique en location vide :

  • Si les loyers annuels excèdent 15 000€ ;
  • Si vous avez opté pour ce régime d'imposition de droit ;
  • Si vous vous êtes engagé dans un dispositif d'investissement locatif qui exclut le micro-foncier (le Cosse ancien par exemple) ;
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Bon à savoir :

L'option pour le régime réel est globale et s'applique à l'ensemble des revenus fonciers réalisés par votre foyer fiscal. Ainsi, pendant la durée de l'option, aucune de vos locations vides ne peut continuer à relever du régime micro-foncier.

En location vide, si vous êtes soumis au régime réel, voici les charges déductibles :

  • Les dépenses d'entretien et de réparation ;
  • Les travaux d'amélioration ;
  • Les provisions pour charges de copropriété ;
  • Les primes d'assurance ;
  • Les frais d'administration et de gestion ;
  • La taxe foncière ;
  • Les intérêts d'emprunt ;
  • La déduction forfaitaire lorsqu'elle subsiste : c'est le cas dans certains dispositifs d'investissements locatifs comme le Cosse ancien par exemple.

01 September 2020
ÉCRIT PAR
Marine de Villoutreys
Responsable juridique